Advarer mot kupping: Mener «smarte kjøpere» prøver å utnytte usikre selgere

Eksperter: Derfor bør du ikke selge boligen før visning.

USIKRE: Prisfallet i boligmarkedet åpner for at kjøpere forsøker å sikre seg boliger til en billig penge, ved å gjøre selgeren usikker. Foto: Pedersen, Terje / NTB scanpix

Saken oppdateres.

Selv om boligmarkedet på mange måter har snudd fra «selgers marked» til «kjøpers marked» de siste månedene, foregår fortsatt fenomenet kupping.

Kupping betyr at en mulig boligkjøper går utenom megleren og direkte til boligselgeren m ed et bud på boligen. Kravet er at boligselger avlyser visningene og budrunden, selv om selgeren allerede har forpliktet seg til å betale et eiendomsmeglerforetak for å gjennomføre dette.

Da markedet var på sitt mest ekstreme, var det eksempler på kjøpere som betalte over én million kroner over prisantydning før visning. Kjøperne gjorde det for å unngå elleville budrunder, og selgerne sa ja fordi tilbudet var for godt til å takke nei til.

De fleste får bud over prisantydning

Nå er situasjonen en annen: Selgere som sier ja til kupping, gjør det fordi de er usikre på om det i det hele tatt kommer bud i den ordinære budrunden. Boligmarkedet viser en nedadgående trend, fra juli til august steg boligprisene «kun» 1,2 prosent.

På Finn.no er det mange eksempler fra hele landet på boliger som er solgt før visning. Foto: Skjermdump, Finn.no

På Finn.no finnes det rikelig med eksempler på boliger i hele landet som er kjøpt før visning.

Vi har sjekket ti av disse boligene. I vår lille undersøkelse ble boligene i snitt solgt for 80.000 kroner over prisantydning – kun én av boligene ble solgt under prisantydning.

Selv om selgerne i de fleste tilfellene har fått en salgssum de kan leve godt med, advarer ekspertene mot kupping - også i dagens marked.

Ekspertenes klare råd: Si nei til kupping

– Jeg vil råde selgere til å vente med å selge til etter de ordinære visningene. Historien viser at man får den beste prisen da. Det som skjer nå, er at kjøpere prøver å utnytte at selgere er litt nervøse på grunn av situasjonen i boligmarkedet, sier administrerende direktør i Privatmeglerens hovedkontor, Grethe Wittenberg Meier.

Forbrukerrådet gjennomførte for to år siden en undersøkelse om kupping i Oslomarkedet. Undersøkelsen viste at boligselgere som den gang takket nei til kupping, fikk mer for boligen etter at de gjennomførte budrunden, enn de som takket ja til kuppforsøket.

Motstridende undersøkelser

Masteroppgave «Solgt før visning – En studie om boligkupping i Oslo», som ble utført ved NTNU og publisert i mai i år, viser imidlertid det motsatte: De undersøkte leilighetene som ble kuppet, ble solgt for 1,7 prosent mer enn andre solgte boligene.

– Markedet i dag er preget av usikkerhet, og boligselgere opplever denne usikkerheten i større grad, og da kan det hende at boligselgere ikke tar sjansen på å takke nei. Men vi oppfordrer på generelt grunnlag boligselgere og -kjøpere til å holde seg til planen om visninger og budrunde fordi det er det ryddigste, sier Thomas Bartholdsen, fagdirektør bolig i Forbrukerrådet.

– Vårt råd er det samme uavhengig av markedet: Vi anbefaler ikke å si ja til bud som blir gitt før den ordinære budrunden. De som er interesserte i boligen fredag kveld, vil mest sannsynlig også være interessert når budrunden foregår tirsdag, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Loven stenger megler ute

Geving påpeker samtidig at dette ikke bare handler om penger og salgssum. Han mener det er en risiko forbundet med å selge på egenhånd:

– Budet går i slike tilfeller direkte til selger, og megleren blir derfor holdt utenfor. Det står i loven at megler ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn til klokken 12 første virkedag etter siste annonserte visning, forteller Geving.

Megleren har rett og slett ikke lov til å gi råd hvis selgeren spør: «Bør jeg si ja til dette budet?». Selgeren blir i slike situasjoner overlatt til seg selv.

Christopher Soltvedt er eiendomsmegler i DNB Eiendom. Han har opplevd at boliger er blitt solgt Foto: DNB Eiendom

Christopher Soltvedt, eiendomsmegler i DNB Eiendom, har forståelse for at boligselgere sier ja til bud før visning, men han mener samtidig at boligselgere må være klar over farene som finnes når man godtar et bud som kommer direkte til dem.

– Da blir megleren satt på sidelinjen, og vi får ikke lov til å blande oss eller gi råd til selgeren. En smart person som ønsker å gjøre et godt kjøp, kan på denne måten utnytte en selger i en sårbar situasjon. For selger er salg av bolig mer emosjonelt enn det er for oss meglere; vi tenker mer profesjonelt og har både selger og kjøpers interesse for at en trygg bolig handel skal gjennomføres. Mange selgere tenker mer med kroppen enn med hodet, og da er det fort gjort å ta en dårlig avgjørelse, som potensielt kan koste deg mange, mange tusen kroner, sier Soltvedt.

Kan oppstå konflikt

Han får støtte av Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund:

– Når en bolig kuppes, inngår kjøper og selger en bindende avtale uten en tredjepart. Da er man prisgitt at de to partene er ryddige og dokumenterer avtalen på riktig måte. Det går ofte bra, men det er nok av eksempler der det ikke har gått bra, og da oppstår det ofte en konflikt mellom kjøper og selger i etterkant. Det er en grunn til at meglere har lang utdanning; jobben til megleren er jo blant annet å ordne slike avtaler på en ryddig måte, sier Carl O. Geving.

Flere av de ti boligene vi har undersøkt, har hatt en visningsrunde tidligere uten at det kom et bud selgeren kunne godta.

– Vi forstår at det er vanskeligere å ha is i magen når man har kommet til visningsrunde nummer to eller tre. Men vi er opptatt av at kupping er uheldig, både fordi man ikke får gjennomført en budrunde og fordi megleren hindres fra å gjøre jobben sin, sier Carl O. Geving.

Gikk du glipp av disse?