Skattefri utleie av ene- og tomannsboliger: Hovedregelen er at utleie av eiendom er skattepliktig.
Utleie av deler av bolig man bebor selv vil ofte være skattefri. Tror man imidlertid at utleie alltid er skattefritt så lenge man selv bebor deler av boligen tar man feil. Konsekvensen av å trå feil kan bli kostbar, siden skattemyndighetene kan endre ligningen din inntil 10 år tilbake.
LES OGSÅ: Her er vår digitale boligavis!
Utleieinntektene er skattefri dersom eieren av en enebolig selv bruker minst halvparten av boligen, beregnet etter utleieverdien. Dette betyr at den delen eieren selv bebor, minst må tilsvare utleieverdien av den delen som leies ut. Med utleieverdi menes normal markedsleie, dvs. hva Ola og Kari Nordmann er villig til å betale for å leie boligen.
Man kan også leie ut hele boligen skattefritt så lenge samlet leieinntekt i løpet av skatteåret ikke overstiger kr 20 000,-. Et relativt lavt beløp, men her er det altså muligheter dersom man leier ut boligen sin noen få uker i løpet av sommeren gjennom eksempelvis Airbnb.
Eier man en tomannsbolig er utleie av den delen man selv ikke bebor skattefri, så lenge utleieverdien av den delen man selv bebor, minst tilsvarer utleieverdien av den som er utleid.
Med tomannsbolig menes en useksjonert bolig som består av to «familieleiligheter». Hva som skiller en familieleilighet fra en hybelleilighet, jf. under, vil bero på en skjønnsmessig vurdering, men en boenhet på omlag 40 kvm som er egnet for å bebos av et par med ett barn, regnes normalt som en familieleilighet.
Flermannsboliger er alltid skattepliktig
Vær spesielt oppmerksom på at utleie av såkalte flermannsboliger alltid er skattepliktig. En bygning med tre eller flere familieleiligheter er en flermannsbolig. Det samme gjelder bygning som består av to familieleiligheter og en eller flere «selvstendige hybelleiligheter». For at en hybelleilighet skal være «selvstendig», i motsetning til «uselvstendig», må den ha egen inngang og eget toalett. Det er ikke noe krav at hybelleiligheten har egen inngang til bygget. Deles inngang med en annen boenhet, er hybelleiligheten likevel selvstendig om den har egen låsbar dør til hybelleiligheten.
Eksempel: Ola og Kari eier en bolig med to etasjer. I sokkeletasjen er det en familieleilighet som leies ut. Ola og Kari bebor selv første etasje, som er noe større enn sokkeletasjen. I første etasje har Ola og Kari dessuten delt av en selvstendig hybelleilighet som leies ut. Alle utleieinntekter er skattepliktige for Ola og Kari.
Hadde hybelleiligheten vært uselvstendig, ville boligen ikke fulgt reglene for flermannsboliger, og kunne dermed vært skattefri dersom Ola og Kari bruker halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdi.
Merk at skillet selvstendig/uselvstendig hybelleilighet ikke har betydning der det er bare en familieleilighet i boligen. Har man f.eks en enebolig der man selv bebor hovedetasjen, mens man i sokkelen har to eller tre selvstendige/uselvstendige hybler, er utleien skattefri, forutsatt at leieverdien av den delen man selv bebor minst tilsvarer utleieverdien av de delene som leies ut.
Hybelleilighet eller familieleilighet?
Mange kan nok i praksis være i tvil på om man leier ut hybelleiligheter eller familieleiligheter (og dermed har en flermannsbolig). Er man i tvil bør man konsultere ekspertise, ev. Skattekontoret for en avklaring. Det er viktig å være føre var i forhold til disse reglene, da det i praksis ikke er mulig å bli hørt med at man var «i god tro» med hensyn til at utleien var skattefri.
Sett denne? En liten guide til ulike eierformer