Fra 1. mai innføres den nye norske standarden for tilstandsrapporter ved boligsalg, NS 3600. Det kan spesielt få konsekvenser for folk som ikke har dokumentasjon for arbeid utført på badet.
- Finnes det ikke dokumentasjon for badet er byggesakkyndig pliktig til å sette en dårlig tilstandsgrad på badet, selv om det eventuelt er kliss nytt. Å fremvise en faktura er ikke godt nok, sier Roy Malmo Nilsen i Anticimex.
Anticimex, Forbrukerrådet, Norges Takseringsforbund og elektrikerbransjen er blant aktørene som står bak NS 3600.
Et feilfritt bad kan få karakteren 0, mens et bad uten dokumentasjon automatisk får karakteren 2 – slakt. Den dårligste karakteren er 3.
- Det må fremgå en beskrivelse av materialer og hva som er gjort. I tillegg skal det helst finnes bilder av fremgangsmåten. Det er viktig å ha dokumentasjon, sier Malmo Nilsen.
- Mindre krangling
Den nye standarden vil også gi en grundigere analyse av den byggetekniske tilstanden, boligens branntekniske tilstand, og skal gi en vurdering av radon og andre geologiske forhold.
De kjøperne som får boligen de nå skal erverve vurdert etter den nye standarden, vil få et varsel hvis det ikke finnes dokumentasjon. Da vil de bli gjort oppmerksom på at badet er en risiko.
- En eiendomsmegler vil gjerne bruke bad i markedsføring som salgsfremmende, men det vil reserveres noe nå dersom badet ikke har den nødvendige dokumentasjonen. Ifølge Forbrukerrådet er det baderommet det krangles mest om i boligen, det kan det bli mindre av nå, sier Malmo Nilsen.
- Kan skremme bort kjøperne
Lars Folke Nordmark, megler og partner i Privatmegleren Ullevål, er positiv til den nye standarden.
- I byer som Bergen og Trondheim er det allerede slik at det har blitt brukt skala fra 0-3 siden tidlig på 2000-tallet. Takstmannen kan finne mangler i større grad, og megleren kan sette en verdi på bakgrunn av blant annet takstmannens vurdering. Vurderingen vil bli grundigere med en bedre dokumentasjon, sier Nordmark.
- Med bedre dokumentasjon vil det naturligvis også bli færre konflikter, man vil eliminere antall feil som ikke er avdekt.
Nordmark har erfaring med at dårlig dokumenterte baderom kan skremme bort kjøperne.
- Folk er mer årvåkne, og det kan være en tøff nøtt å selge en bolig med udokumentert bad.
Sliter med å dokumentere
Nordmark ser at en del bad som stammer fra begynnelsen til midten av 2000-tallet ble bygget med utenlandsk, svart arbeidskraft. Mange fikk pusset opp badet billig, men sliter nå med manglende dokumentasjon.
- Det hjelper ikke om badet er i tipp topp stand. Et strøkent bad uten dokumentasjon har en lavere verdi. Et bad er et såpass kostnadskrevende rom, og en baderomskonstruksjon er så sammensatt at man ikke nødvendigvis ser at noe er galt, sier Nordmark.
- Dokumentasjonen er viktig på grunn av ansvaret hvis noe går galt. Har man brukt ufaglært arbeidskraft eller gjort badet svart, må man opplyse om at badet er utført av ufaglærte. Fremstår badet som gjort av faglærte, mens det ikke er det, kan selger få et økonomisk ansvar hvis noe går galt med badet, sier Nordmark.
Kan avdekke feil under "fasaden"
Det er to klassiske tabber som går igjen for dårlig utførte bad, erfarer Malmo Nilsen i Anticimex. Han tror den nye standarden vil hjelpe til med å avdekke disse feilene og svakhetene i større grad enn før.
- Den ene klassiske feilen er at det blir utført dårlig arbeid rundt sluket, deriblant gjengangeren som er manglende eller feil fall til sluk. Den andre feilen er at membranen er smurt for tynt. Begge deler vil ta tid å oppdage. Mange bad har også for dårlig ventilasjon, sier Malmo Nilsen.
- Disse feilene kan få store følgeskader. I verste fall må man totalrenovere badet, for lokale utbedringer på bad er en særdeles lite utprøvd metode.
Malmo Nilsen opplever at tabbene både kan utføres av faglærte og ufaglærte.
- Dokumentasjon viktigere i fremtiden
Are Andenæs Huser, direktør i Norges Takseringsforbund, forteller at de har vært pådrivere for større bruk av tilstandsanalyse, og er glade for en standard det er bred enighet om.
- Det at vi jobber sammen for å få til en tilstandsrapportstandard gir mulighet for bedre kvalitet, og at man nå er enige om enige om hva som er viktig. Sterkt forenklet kan man kalle det en kokebok, rett og slett, sier Huser.
Takstbransjen jobber nå mot en felles tilstandsrapport basert på den nye standarden. Huser tror ny standard og ny felles tilstandsrapport kan avdekke feil i større grad, avhengig av hvor mange som vil bruke den.
- Hvis den blir brukt, er jeg overbevist om at vi får gitt et godt og rettferdig bilde av boligene, sier Huser.
- Hva man avdekker er uansett et spørsmål om hvor grundig undersøkelsen er, og hvor mye tid man stiller til rådighet. Den viktigste forskjellen er dokumentasjon, det vil bli viktigere i fremtiden å dokumentere hva man har bygget og pusset opp, sier Huser.
