Boligboble i Trondheim?

Hvorfor interesserer to amerikanske professorer, som er vinnere av Nobels minnepris i økonomi, seg for boligprisene i Trondheim?

George A. Akerlof og Robert J. Shiller utga i 2009 boka «Animal Spirits» om hvordan den menneskelige psyke påvirker den økonomiske utviklingen. Tittelen er hentet fra Keynes bok «General Theory» fra 1936 hvor han forklarer ustabiliteten i økonomien med menneskets natur.

Akerlof og Shiller fremhever Trondheim som et eksempel på en boligboble. Akerlof hadde en fjern slektning som hadde kjøpt en bolig i Trondheim for mer enn én million dollar (ca. syv millioner NOK). Forfatterne beskriver Trondheim som et sted langt nord på norskekysten. Trondheim skildres som et sted helt ved ytterkanten av den menneskelige sivilisasjon. Boligen som slektningen kjøpte, var ikke en gang et slott. De undres derfor over hvorfor noen kan være villige til å betale så mye for en bolig som ikke ligger i en av verdens metropoler. Forfatterne bruker Trondheim som eksempel på de forunderlige høye boligprisene i Skandinavia. Trondheim blir med det en del av en verdensomspennende boligboble.

Hvordan kan det ha seg at boligprisene i Trondheim blir omtalt på den andre siden av «dammen», når myten om trege trøndere er utbredt i kongeriket?

I noen deler av landet beskrives trønderen som søskenbarnet til Raymond fra Østfold. Han er treg, bondsk og enfoldig. I andre deler av landet beskrives trønderen som en brautende bedreviter, som ikke har hatt godt av å vinne tretten seriemesterskap på rad. Trøndere bidrar velvillig til denne holdningen gjennom utsagn som: «Ka ville du vorre om du itj var trønder? Skamfull sjølsagt» og «Om du tar Trøndelag ut av historieboka vart det bærre perman att.»

Hvordan stemmer inntrykket av trege trøndere med fakta?

I 1992 ble det etablert en nasjonal forventningsindikator som måler befolkningens tiltro til utsiktene for egen og landets økonomi. Den norske indikatoren er bygget opp etter mønster av EUs Consumer Confidence Indicator.

Den nasjonale indikatoren har i alle år vist at innbyggerne nord for Dovre er mindre optimistiske enn befolkningen i resten av landet. Utvalget i den nasjonale målingen er imidlertid så lite at det ikke har vært mulig å bryte ned resultatene på innbyggerne i Trøndelag. Trønderne er med andre ord blitt slått i hartkorn med resten av innbyggerne nordafjells.

Markedsavdelingen i Adresseavisen tok i 2004 initiativ til å etablere en egen trøndersk forventningsindikator. Norfakta markedsanalyse gjennomfører datainnsamlingen i månedsskiftet august-september hvert år. Det blir hver gang intervjuet 600 forbrukere som er representative for befolkningen 15 år og eldre i Trondheim og omegn. Den lokale målingen er bygget opp etter samme metode som den nasjonale forventingsindikatoren. Det gjør det mulig å sammenligne de to indikatorene.

Etter mer enn ti målinger med Trøndelagsindikatoren, kan vi se om trøndere er så trege som det hevdes. Målingene viser at innbyggerne i Trøndelag jevnt over er mer optimistiske enn gjennomsnittsnordmannen. Vi ser rett og slett lysere på fremtiden. Målingene viser også at når vi går mot nedgangstider, så faller den trønderske optimismen ned til nasjonalt nivå, men ikke under.

Trøndelagsindikatoren måler blant annet befolkningens syn på utviklingen i boligmarkedet. Den lokale boligindikatoren falt fra 2005 til 2008. Indikatoren viste med andre ord en sviktende tiltro til boligmarkedet i Trondheim allerede i 2005 og lenge før finanskrisen.

Tiltroen til boligmarkedet økte kraftig etter 2008 og var på sitt mest optimistiske i 2010. I 2011 og 2012 falt andelen som mente det var et gunstig tidspunkt å kjøpe bolig nok en gang. I 2013 flatet denne nedgangen ut. Nedgangen fra 2011 til 2013 minner litt om situasjonen før finanskrisen i 2008. Det er derfor ikke overraskende at boligomsetningen i Trondheim er blitt tregere.

Selv om tilliten til boligmarkedet har falt dramatisk de siste tre årene, er ikke nivået så lavt som før finanskrisen i 2008.

I 2013 flatet fallet i tiltroen ut. Det er derfor ingenting som tyder på at vi står overfor en krasj i boligmarkedet i Trondheim. Selv om den nasjonale trendindikatoren falt kraftig fra november 2012 til 2013, så var fallet enda kraftigere fra november 2010 til 2011. Det er dermed mer sannsynlig med en utflating enn et fall i boligprisene.

Det er vanskelig å si noe sikkert om når boligprisene begynner å stige igjen. Når økonomien begynner å ta seg opp igjen, så viser den lokale forventningsindikatoren at trønderne vil være de som raskest får tilbake optimismen.

Hva er årsaken til dette? Trondheim er en studentby med et stort innslag av urban ungdom. Dette er mennesker som tradisjonelt ligger høyt på forventningsindikatoren. Dette er sannsynligvis hovedforklaringen på at den trønderske forbrukeren er raskere ut av startblokka enn gjennomsnittsnordmannen.

Resultatene innebærer at eiendomsmeglerne og den trønderske handelsstanden må kjenne sin besøkelsestid når konjunkturene snur. Når vi går over fra nedgangstider til oppgangstider er trønderne blant de som først åpner lommeboka.

Etter finanskrisen har dette forårsaket gode tider både blant eiendomsmeglere og bilforhandlere i Trøndelag.