Å gå på boligvisning er en populær aktivitet i Norge. Foto: NTB scanpix

Skal du kjøpe bil, antar jeg at du vil gå ut av butikken uten bilen dersom du tilbys en bil med bulk i skjermen og vindusviskere som ikke virker. Men når folk kjøper bolig, er det helt normalt at boligene ikke er i orden, og at reparasjoner vil foregå i flere uker etter overtakelsen.

Den fundamentale ubalansen i boligmarkedet skyldes ikke prisingen, men det faktum at alle nordmenn absolutt skal bruke pengene sine til å kjøpe bolig. Dermed får vi en rekke uproffe kjøpere og boligspekulantene som bare snor seg.

Nordmenn er i særklasse ivrig etter å eie sine boliger. I flg SSB bor 83 prosent i boliger de selv (eller familien) eier og ser vi bort fra studentene, er det nærmere 90 prosent som eier egne boliger. Det er den høyeste andelen i Europa, og Spania er neste på lista. Men i den mest potente europeiske nasjonen, Tyskland, er det bare 41 prosent som eier egen bolig.

Den store etterspørselen etter boliger av lite kompetente kjøpere driver prisen opp og kvaliteten ned. I boligmarkedet er det selgeren som er den mektigste, og kjøperne er bare en liten ubetydelighet. Der hvor halvparten av boligene eies av profesjonelle leilighetsinvestorer som har et evighetens perspektiv over sin investering, vil ikke entreprenører eller byggefirmaer som leverer dårlig kvalitet, overleve. Dyktige utleiere vil ha topp kvalitet og moderne teknologi for å være konkurransedyktig i utleiemarkedet de neste 30 årene. Men i dag er insentivet kun å få solgt boligen og få ut pengene og helst forsvinne.

De samfunnsmessige ulempene ved at alle nordmenn har det meste av sin kapital i egen bolig er mange. I tillegg til at pengene heller kunne investeres i lønnsomme vekstbedrifter og øke det private eierskapet i mange næringer, får eiendomsmarkedet et ensidig finansielt fortrinn. Manglende suksessiv oppgradering av boligkvalitet etter det privatøkonomien tåler, erstattes av topptunge investeringer tidlig i livet. Framfor å leie boliger av stadig bedre kvalitet, bruker nordmenn egne penger til store investeringer i oppussing av egen bolig. Mobiliteten blir selvsagt liten når privatøkonomien er avhengig av boligens salgspris. Liten mobilitet er ikke bra for den nasjonale verdiskaping, og det øker samfunnets transportbehov. Beboerne sitter fast og arbeidsplassene skifter. Det er i dag ikke vanlig å flytte selv om arbeidsreisen øker med én time.

Så hvorfor er det norske boligmarkedet så uhensiktsmessig sammensatt? Noen hevder det er kulturelle årsaker. Den finansielle utnyttelsen av bønder og fiskere gjennom noen hundre år, førte selvsagt til at idealet ble selveier – uten gjeld.

Men kultur alene klarer ikke å styre markedet i en retning. Hovedårsaken til at vi er der vi er, skyldes at det norske boligmarkedet er dopet med et bredt spekter av virkemidler. Gode finansielle ordninger favoriserer eiemarkedet og hindrer leiemarkedet. Det i en grad som gjør at vi leser artikler som synes synd på ungdom som nettopp har kommet seg ut i arbeidslivet og som ikke har nok egenkapital til å kjøpe egen bolig!!

Følgende ordninger inngår i dopmiksen: De gunstige lånebetingelser med egenkapitalkrav ned til 20 prosent, fradrag av rentekostnadene for lån, lav formuesskatt, ingen inntektsskatt på bortleie av inntil halvparten av boligen, skattefri gevinst av fortjeneste ved salg og høy pantesikkerhet for forbrukslån.

I distriktene kan folk ikke forvente å få fortjeneste på salg av egen bolig og appetitten til å bygge er liten. Og interessen for å bygge utleieboliger er enda mindre attraktivt enn i byene. På mange småsteder tilbys attraktivt arbeid. Men uten mulighet til å leie en passende bolig, uteblir de mest interessante kandidatene. Fordelen med å bo i distriktene burde vært høyere bokvalitet, men er i praksis det motsatte.

En noenlunde balanse mellom et eie- og leiemarked er nødvendig for å skape et marked som gir fornuftig prising av boliger. Skulle en utleier konkurrere med dagens betingelsene måtte leietakere kunne trekke hele husleien fra skatten. Kanskje det må til for å rette opp boligboblen? For å fjerne gunstige skatteordninger er vel politisk umulig?

erik.haugane@siva.no