Det har vært et rotterace av en boliguke. Det startet med nyheten om at Oslo-prisene har vokst med 16 prosent i år, skriver Aftenposten. Fortsatte med daglige oppslag om prisrekorder og vill vekst. Og kulminerte med at Finanstilsynet vil bremse mulighetene til å få lån. Samtaleemnet for helgens middagsselskap eller hyttetur er nok en gang gitt. «Hvor mye har din bolig steget i verdi?»

For majoriteten.

De som står utenfor kjenner på krisestemningen.

– Før var det utsatte grupper som ikke kunne kjøpe. Nå kommer ikke folk med god jobb og lønn inn på markedet, sier Kim Astrup, forsker ved NIBR til Aftenposten, og sammenfatter boligmarkedet, spesielt i Oslo, slik:

– En oppskrift på å skape klasseforskjeller.

Hvordan endte vi her?

Tilbake i kollektivet

Tirsdag formiddag denne uken. Sykepleier Mia Andresen er ferdig på jobb og sukker lett mens hun viser rundt i boligen rett bak Møllergata skole i Oslo.

– Ja, ja. Her er jeg. 30 år og tilbake i kollektivet.

Det er gått nøyaktig ett døgn siden den hittil siste boligprisstatistikken ble lagt frem og kunne by på «rekordsterke augusttall».

Prognosene peker mot et byks til rundt 20 prosent før året er omme. Alle som kjøpte i fjor og syntes det var svindyrt, kan allerede glede seg over gevinsten. Nok en gang har de som klarte å kaste seg på karusellen, vært smarte.

Den nyutdannede sykepleieren på 30 er ikke en av dem. Etter å ha jobbet og spart gjennom hele studietiden og flyttet 20 ganger mellom mer eller mindre elendige leieboliger, var det ikke dette hun hadde sett for seg: Et lite rom i et kollektiv der hun og to andre betaler 20.000 kroner i måneden.

Men foreløpig er det hit «boligfesten» har ført henne.

Kombinasjonen av for få boliger, nesten gratis boliglån og skatteregler som belønner alle som eier, har lenge vært som bensin på boligbålet. Pluss på med en foreldregenerasjon med behov for å plassere pengene smart, og bonanzaen er et faktum.

Bortskjemte luksusdyr?

Men festen er altså ikke for alle. Utenfor står en frustrert kø med en boligdrøm som virker stadig fjernere.

Flere fagfolk Aftenposten har snakket med, mener boligmarkedet nå sorterer nordmenn i et A- og B-lag ut fra tilgang på arv og økonomisk hjelp fra familien. Egenkapitalkravet på 15 prosent – som flere økonomer denne uken foreslo å jekke opp enda mer i Oslo – gjør at de som må spare på egen hånd, sakker akterut dag for dag. Uten at politikerne griper inn.

– Boligmarkedet uthuler velferdsstaten, sier Jardar Sørvoll, boligforsker ved Høgskolen i Oslo og Akershus til Aftenposten.

Hvordan skal det for eksempel være mulig for folk i «vanlige yrker» som lærere og sykepleiere i det hele tatt å etablere seg i Oslo?

«De må begynne å lete utenfor Ring 2. Det er ingen menneskerett å bo innenfor», lyder rådet.

Sykepleier Mia Andresen rister på hodet.

– Vi blir fremstilt som noen luksusdyr som på død og liv må bo på Grünerløkka. Men det er ikke så mange muligheter utenfor heller, sier hun.

Selv har hun lett etter små leiligheter både i Groruddalen, Søndre Nordstrand og inntil en halvtime utenfor byen. Hun må kunne reise kollektivt til en jobb med døgnturnus.

– Alt jeg har budt på, har gått 600.000-700.000 over takst. Med min grense på rundt 2,6 millioner faller jeg av allerede på visningen, konstaterer hun.

Skjev start

30-åringen føler seg uendelig langt unna de ferske studentene som stiller med investeringsvillige foreldre på visning.

Ingen har sikre tall på hvor mange unge som får hjelp med boligkjøpet. Men i en undersøkelse gjennomført av TNS Gallup for Nordea, svarte 75 prosent at de måtte ha hjelp fra foreldre om de skulle kjøpt bolig i dag.

Kun 17 prosent hadde klart det selv, mens 8 prosent er usikker på om de ville maktet det eller ikke.

Både banker og meglere bekrefter at foreldrene trår til i økende grad, spesielt i Oslo.

Jardar Sørvoll ved NOVA mener arv spiller en enda viktigere rolle enn tallene indikerer: Vissheten og tryggheten mange har om at mamma og pappa stiller opp hvis de går på dunken.

Mia Andresen har foreldre som selv aldri har hatt råd til å kjøpe egen bolig, og hun har spart sammen egenkapital ved å jobbe i årevis. Likevel holder det ikke i konkurranse med dem som kan låne ubegrenset. Skulle kravet til egenkapital skrus opp enda en gang, tror hun aldri hun vil kunne komme i mål

– Vi bor i et land der vi jobber for like muligheter. Men det blir en veldig skjev start på livet for oss som ikke kommer fra rike hjem. Jeg begynner å kjenne på nederlaget i ikke å ha råd til å kjøpe meg noe.

Hun nøler litt.

– Jeg tenker på mine jevnaldrende som kunne kjøpe for fem år siden og har tjent over en million nå. Gapet mellom utenfor og innenfor blir så stort. Og det kommer bare til å øke.

To ulike verdener

Nøyaktig det samme mener altså forsker ved NIBR, Kim Astrup. Han begrunner sitt utsagn om at boligmarkedet skaper klasseskiller slik:

Den store majoriteten er barn av en veldig rik foreldregenerasjon som gjerne bidrar økonomisk. For dem er egenkapital ingen hindring inn i et ekstremt billig lånemarked. For de med «feil foreldre» gjør prisøkningen det stadig verre å skrape sammen de 15 prosentene som må til for å kunne låne.

Astrup spår at en ytterligere økning av egenkapitalkravet vil virke ekstremt usosialt.

Å spare nok til å komme i posisjon tar, ifølge Astrup, fort syv-åtte år for dem som leier og skal betjene studielån.

I mellomtiden betaler de store summer rett i lommen på utleier. De som kjøper, betaler på sin side i realiteten knapt for å bo, mens de kan tjene like mye på prisveksten som på å jobbe.

– Den norske velferdspolitikken har gått ut på å redusere økonomiske og sosiale forskjeller. At boligpolitikken bidrar til at de som har flaks, får dobbelt lønn, er svært spesielt, sier han til Aftenposten.

De som kommer tidlig inn, legger grunnlaget for en boligkarrière og går videre til større bolig. Leietagerne må derimot begynne nederst når de omsider har spart seg opp.

– Det er to ulike verdener med store, systematiske og diskriminerende forskjeller som blir avgjørende for livsløpet ditt. Boligmarkedet er et bein i halsen på norske likhetsidealer, sier Astrup, som også er bekymret for det sosiale stigmaet knyttet til det ikke å eie.

– De aller fleste klarer å komme seg inn, men ikke jeg. I tillegg til å tape penger og bo dårlig er det også et sosialt nederlag å leie, sier han.

Rekordbillig å eie

Hadde boligmarkedet vært en låt, kunne refrenget vært slik: «Få ned saksbehandlingstiden! Reguler flere tomter! Bygg flere boliger!» I alle fall når utbyggerne griper mikrofonen.

Hver eneste uke gjentas de samme svarene på spørsmål om hvordan boligprisene kan stagges. Men kan prisveksten kun forklares med boligmangel?

Økonomene i analyseselskapet Eiendomsverdi har studert samtlige solgte leiligheter i Oslo fra 1990-tallet og frem til i dag. De har så funnet medianen, verdien på boligen midt i utvalget år for år (2016-kroner), og stilt spørsmålet: Hva vil rentekostnadene være år for år ved 100 prosent finansiering av medianleiligheten?

Eksempelet er teoretisk, men gir likevel et slående tidsbilde. Mens medianleiligheten i 2008 ville kostet over 123.000 kroner i rene renteutgifter, er tilsvarende sum i år 65.900 kroner. Med andre ord – nær en halvering. Og da er ikke husholdningens inntektsvekst i samme periode beregnet inn.

I sum: Lave renter gjør at vi aldri har brukt mindre av lønnen for å betjene boliglånet enn nå.

Det hjelper ikke Petter Wahlberg (27). Han er ikke på vinnerlaget.

Får mark i magen

«Det er jo nesten for fint her!»

Wahlberg – vekter av yrke – står utenfor et leilighetsbygg på Ila i Oslo og skuer utover dalen. Det er grønt, luftig og sentrumsnært. Snart starter visningen. Blir dette hans nye nabolag?

Boligdrømmen er fortsatt fjern for Petter Wahlberg. Foto: Tom Kolstad

Det er fire år siden 27-åringen begynte å tenke på boligkjøp. Planen var å sitte litt på gjerdet og spare opp egenkapital. Hver måned satte han optimistisk av flere tusen til boligdrømmen. 15 prosent av to millioner – 300.000 – ville rekke til en toroms, regnet han ut. Kanskje kunne han spare nok til en treroms?

– Den gangen var prisene «greie». Jeg tenkte: «Bare jeg får spart lenge nok ..»

Planen slo sprekker. Prisene stakk i vei. Wahlberg har nå 400.000 på bok, et makstak på 2,9 millioner. I mellomtiden bor han delvis hos faren i Oslo, delvis i en leid leilighet med kjæresten i Ås.

– Angrer du på valget du tok den gang?

– Ja, selvsagt. Og prisene bare fortsetter å stige ... jeg får mark i magen av å tenke på det.

Flere av vennene er i samme situasjon som han selv. Han føler seg derfor ikke alene eller mislykket.

– Vi er flere som sitter på utsiden og ser inn. Det går et tog jeg ikke er en del av.

Dagens objekt er på 30 kvadrat, ett rom, men med «luksusfasiliteter» som balkong og kveldssol. Prisantydning: 2,3. Innenfor rekkevidde. Men ikke for enhver pris. Han mener den maks er verd 2,5.

Han trenger ikke lang tid. Leiligheten er gjennomstudert på Finn.no. Wahlberg veksler noen ord med megleren, spør om hva borettslaget mener om hundehold og snap’er noen bilder til kjæresten. Hun gir umiddelbart tommel opp.

Petter Wahlberg (27) synes utsiktene til et godt kjøp er mørke. Foto: Tom Kolstad

Ettroms'en var prissatt til 2,3 millioner. Den gikk for 2,850. Wahlbergs boligjakt må bare fortsette. Foto: Tom Kolstad

Han har sluttet å ha for høye forventninger etter flere tapte budrunder de siste månedene. Så begynner han å snakke om en rønne i Gamlebyen han så på forleden.

– Den så helt jævlig ut. De skulle ha 2,1 for den, så gikk den for 3,5, sier han, hever stemmen og gjentar:

– 3,5! For en 70 kvadratmeter nedslitt toroms. Er det på denne planeten? Jeg skjønner ingenting.

Wahlberg har også sett utenfor sentrum: Ammerud, Lutvann, Haugenstua. Men også der farer prisene av gårde, sier han. Wahlberg innrømmer likevel:

– Det er Sagene som er den våte drømmen.

Det ble uansett ikke leilighet på Ila. Den gikk en halv million over takst.

Kresne sykepleiere?

Er det egentlig så ille som klagere vil ha det til? I mai kunne E24 presentere et regnestykke som burde vært godt nytt for nettopp sykepleiere på boligjakt.

Kommunikasjonsdirektør i Finans Norge, Tom Staavi, hadde regnet seg frem til at en enslig sykepleier med «grunnlønn» på 462.500 kunne kjøpe en leilighet på 35 kvm i alle Oslos bydeler, minus Sagene, St. Hanshaugen, Sentrum og Frogner. Riktignok forutsatt at sykepleieren måtte kunne hoste opp en egenkapital på 375.000 for å kunne ta opp et lån på 2,1 millioner. Men den ferske kollektivboende sykepleieren Mia Andresen fant liten trøst i boligjakten.

– En nyutdannet sykepleier tjener rundt 375.000 kroner. Får du ikke hjelp til egenkapital hjemmefra, har du ikke sjans til å få lån, og vil stå på bar bakke i mange år. Og Norge er jo liksom et land med like muligheter, sier hun før hun åpner Mac’en og skroller igjennom leilighetene som ligger ute. Hun finner ikke igjen Staavis eksempler.

Så har også Staavi selv moderert seg litt etter sommeren.

– Vi leser masse saker om leiligheter som går to millioner over takst, men altgjør ikke det. Mitt poeng var at det ikke koker overalt, sier han i dag, men tilføyer:

– Etter at jeg skrev dette, har markedet kokt enda hardere. Det er klart dette er et uttrykk for noe som ikke er bra.

Hva da? Kanskje hele markedet er sykt.

– Feil politikk til feil tid

Roger Bjørnstad er sjeføkonom og adm.dir. i Samfunnsøkonomisk analyse. Han mener boligmarkedet til en viss grad er dysfunksjonelt. I alle andre markeder fører høyere priser til lavere etterspørsel. I boligmarkedet virker det motsatt.

– Jo dyrere det blir, jo flere vil ha det, fordi de tror utviklingen vil fortsette. Det blir en selvforsterkende spiral i stedet for at folk modererer seg. Folk tar opp mer gjeld for å være med, og det vil fortsette helt til vi får en krise.

Hans oppskrift på å forhindre at opptur blir fulgt av bratt nedtur, er ingen rakettforskning. På tilbudssiden: Øk reguleringstakten, reduser saksbehandlingstiden, bygg mer – det samme gamle refrenget. På etterspørselssiden: Innfør boligskatt og/eller kutt i subsidiene til eiere. Vi har hørt det mange ganger før. Men lite skjer, selv om Finanstilsynet denne uken kom med flere forslag til innstramning.

– I dag sier Siv Jensen det stikk motsatte: Løp og kjøp. Det signalet tar jo boligkjøpere, sier Bjørnstad.

– Vil vi om 20 år se tilbake og spørre: «Hva i huleste var det vi drev med?»

– Det er en fare for at ettertiden vil bedømme gjeldende politikk som risikabel og feil politikk til feil tidspunkt.

Stopper boligpolitikken ved Powerpoint-presentasjonen?

Jardar Sørvoll ved NOVA sier han har vært på flere workshops og seminarer der boligfloken er på dagsordenen.

– Men det ender ofte med Powerpoint-løsninger som aldri når beslutningstagere.

– Hva skal til for å bremse boligprisveksten?

– Jeg ser ingen snarlig løsning. Kanskje er dette bare starten. Så lenge Norge, og spesielt Oslo går bra, med høy aktivitet og vekst, tror jeg dessverre vi er på vei mot et London light. Med det mener jeg enda høyere priser i sentrumsnære områder, og at folk i større grad må bosette seg utenfor byene og pendle inn.

Dyrt å leie

Alternativet er å leie. Senest denne uken skrev DN om et stort utvalg av leieleiligheter i Oslo, og en prisøkning betydelig mindre bratt enn for boligkjøp.

Kjøper du en leilighet til 3 millioner, bruker du 60.000 i året mindre på å bo enn om du hadde leid samme leilighet. I tillegg kommer prisøkningen, som er skattefri. Foto: Tom Kolstad

Samtidig er det liten tvil om at de som leier, står igjen som økonomiske tapere. Analytiker i Nordea, Erik Bruce, har tatt utgangspunkt i en leilighet på 30 kvm som koster 3 millioner. Kjøper du den, koster den deg i dag 5000 kroner pr. måned. Leier du, koster det det dobbelte. Penger du altså betaler til en annen.

– Det vil si at du tjener 60.000 kroner i året på å eie. I tillegg kommer den enorme prisstigningen, som gjør at du på innsiden tjener ganske mange hundre tusen kroner på noen år, mens det bare blir dyrere for dem som håper å komme inn, sier han, og kaller dette en stor negativ konsekvens av lavrentepolitikken.

– Dette er skyggesiden av veksten og rammer dem som ikke får hjelp hjemmefra og folk med lave inntekter. De sosiale konsekvensene er store. Men det vil også skape problemer å pushe lån på folk som ikke vil klare en renteøkning, sier han, og tror ikke på å redusere kravet til egenkapital.

– Hva med forslaget om å øke den?

– Det vil slå ut ekstremt usosialt.

Leieproletariatet

Det er med andre ord mange gode grunner til at nordmenn vil eie sin egen bolig – ferdig snakka. Selveierdemokratiet er et ord som vekker varme følelser, langt utover høyresiden. Og ingen europeiske land matcher andelen norske boligeiere (drøyt åtte av ti).

Det er tilsvarende få godord å høre om det norske leiemarkedet. Heller ikke fra dem som leier selv.

Leieboerforeningens medlemsundersøkelse fra i fjor er betegnende:

  • Færre enn to av ti svarte at de leier fordi de foretrekker det.

  • Flere enn seks av ti mente de ville være ute av sin nåværende bolig om tre år.

  • Nesten ingen av leierne, under 10 prosent, mente det er veldig smart å leie bolig.

  • Da de ble spurt om hvordan de tror samfunnet ser på dem som leiere, svarte syv av ti «veldig lite» eller «lite» smarte.

– Alle vil jo bli rike. Og mange har erfart hvor urimelig det kan være å leie. Du bor utrygt, betaler høy leie, må flytte mye og bo med dårlig standard. Når så utrolig mange i tillegg snakker om hvor rike de er blitt siden forrige uke, er det jo lett å føle seg som taper, sier Lars Aasen, leder i Leieboerforeningen.

10.000 unna boligdrømmen

I så fall må det være den ultimate taper som mandag morgen gjør seg klar til å gå på jobb i et dukkehus rett ved Carl Berners plass i Oslo.

Vivian Brattsti Sørensen er 47 år og mor til en voksen datter. Hun har hovedfag i geologi, og har jobbet hele livet. Men mens de fleste hun kjenner, har klatret til stadig romsligere og mer verdifulle kåker, har boligkarrièren hennes stanset ved denne ørlille kolonihagehytta. Om vinteren bor hun i et rom hun leier hos broren.

Vivian Brattsti Sørensen er 47 år, har god utdannelse og kan føle seg flau når hun må forklare at hun aldri har klart å kjøpe egen bolig. – Jeg har jo ikke akkurat fått det til, konstaterer hun. Foto: Tom Kolstad

Da Aftenposten møtte henne for nesten fem år siden, hadde hun fortsatt et håp om å kunne kjøpe noe selv. At prisene skulle snu. I dag har hun gitt opp. Hva galt har hun gjort?

Riktignok var hun nær i 1994, da prisene i Oslo var historisk lave. Hun hadde en toromsleilighet til 410.000 kroner på Sofienberg på hånden. Men manglet 10.000 kroner på egenandelen til husbanklånet.

Hva leiligheten er verd i dag, orker hun ikke tenke på. Siden bodde hun og datteren på 17 år i en leieleilighet til en «sympatisk» pris, mens hun jobbet som lærer. Flere ganger prøvde hun å kjøpe. Men hun tjente for mye for Startlån, og manglet egenkapital for vanlig lån.

Pengene hun klarte å spare, brukte hun til slutt på å kjøpe kolonihagehytta til 117.000 kroner. Den ga ikke sikkerhet for lån. I dag står nesten 200.000 kroner på sparekontoen.

– Med det kan jeg knapt låne til en liten hybel. Jeg har foreldre. Men ingen av dem har penger å bidra med.

I 2011 ble gården der hun leide, solgt. Siden har hun bodd her i hytta og på hybel hos broren.

– Jeg føler meg ikke akkurat som en som har fått det til, nei, sier hun, mens hun plasserer tekoppen på det mikroskopiske kjøkkenet.

En kolonihagehytte med grunnflate på 20 kvm kan være idyllisk nok om sommeren. Men når de andre hagebeboerne flytter hjem til sine "egentlige" hjem, venter en hybel hos broren på Vivian Brattsti Sørensen. Foto: Tom Kolstad

I sosiale settinger må hun alltid forklare hvorfor hun ikke eier. På samme måte som barnløse blir hun avkrevd en forklaring.

– Jeg har høy utdannelse og burde sittet bedre i det. Jeg er unormal. Ofte er det rett og slett flaut. Jeg prøver å forklare at det er en serie omstendigheter – jeg har vært uheldig litt for mange ganger.

– Hva har du gått glipp av?

– Tryggheten og roen. Å kunne lene meg tilbake og si: Jeg har dette, uansett hva som skjer. Og selvsagt – en solid kapital og verdiøkning.

– Hva skulle du gjort annerledes?

– Brukt utdannelsen til å tjene mer penger. Og giftet meg med en rik mann.

Hun slipper i det minste å bruke mandagskvelden på visning.