Det er Pir II som på vegne av Lilleby Eiendom AS har utarbeidet planer for nordøstre del av Lilleby, kalt B4. Saken skal behandles i bygningsrådet tirsdag.

Det er sendt inn to forslag, der utnyttelsesgraden er den samme. Men alternativ 1 er det mest kontroversielle med to høyhus (12 og 16 etasjer) og tre åtte etasjes punkthus i nord. Alternativ 2 har fem punkthus i åtte etasjer mot nord og ingen høyhus. Alternativ 2 har en ekstra etasje i bebyggelse mot Stjørdalsveien for å opprettholde utnyttelsesgraden i områdeplanen.

Årsaken til at det legges frem to alternativer er at utbygger primært ønsker alternativ 1 med høyhus. Utbygger vil skape en ny, grønn, urban og attraktiv bydel. Området er et tidligere industriområde for Lilleby smelteverk (1927 – 2002) og annen industri- og verkstedvirksomhet.

Plass til 700 leiligheter

Felt B4 i planen er på 30 dekar. Det er anslått om lag 700 leiligheter (snitt 67 m²), som gir en tetthet på 23,3 boliger per dekar. Med et snitt på 70 m² per boenhet vil det bli maks 24,5 boliger per dekar med bare boligbygging og ingen næringsvirksomhet. Kravet i Kommunedelplanens arealdel for sentrumsformål er satt til minimum ti boliger per dekar.

Rekkehus er planlagt i de midtre delene, rundt den verneverdige fasaden til Røkeriet. Rekkehusene utgjør rundt 17 prosent av det totale fotavtrykket i planforslaget.

Rådmannen skriver i innstillingen til bygningsrådet at alternativ 1 med høyhus på 12 og 16 etasjer vil bryte silhuetten og påvirke herregårdslandskapet på Lade. I alle plansaker på Lade har man villet holde høydene på et akseptabelt nivå for ikke å bryte med den nasjonale kulturinteressen som herregårdslandskapet utgjør. Rådmannen mener det vil innebære en kursendring om høyhus tillates på Lilleby og vil kunne påvirke andre plansaker hvor det ønskes å bygge høyhus.

Vil kunne gi skygge

Derimot mener rådmannen at alternativ 2 har en akseptabel høyde som samsvarer med bebyggelsen rundt. Høyhusene i nord, enten de er på åtte, 12 eller 16 etasjer vil gi skyggevirkning på offentlige friområder og torg, men ikke på bebyggelsen inne på området. Bebyggelsen vil ikke være negativ for en eventuell fremtidig skole eller barnehage, men vil gi uheldig skygge i parken og torget, og skygge på et eventuelt fremtidig helse- og velferdssenter på kommunens tomt i øst.

Begge alternativer har større høyder enn områdeplanen. I saksdokumentene er det vist fjernvirkning fra utkikkspunkt i byen. Alternativ 1 bryter silhuetten fra de fleste av disse, mens alternativ 2 forholder seg til bebyggelsen i vest og bolig og næringsbebyggelsen nord for planområdet i mye større grad.

Bryter med vedtatte planer

Fra flere steder i byen utfordrer alternativ 1 herregårdslandskapet på Lade. Å øke bebyggelsen i Lillebyområdet til over åtte etasjer, vil ifølge rådmannen bryte med de vurderinger som tidligere er gjort for å ivareta siktlinjer, landskap og silhuetter.

Rådmannen konkluderer med at alternativ 1 har større ulemper enn fordeler. Alternativ 2 vil, med en tilpasning der utnyttelse, høyder, skyggevirkning på uterom og boligtyper optimaliseres, kunne gi en akseptabel løsning frem mot en endelig behandling.