Ingeniør- og arkitektfirmaet Rambøll skal flytte fra Mellomila til nye lokaler, som er under bygging på Dora. 8000 kvadratmeter med kontorer blir da stående tomme, forteller avdelingsleder Lars Berger i Eiendomsmegler 1 Midt-Norge.

- Vi skjønte at det ville bli vanskelig å leie ut. Derfor engasjerte utleier arkitektmiljøet i Rambøll for å se på en konvertering av bygget til boligformål. Vi har fått gode signaler fra kommunen på forslag til løsninger, som vil gjøre dette til et attraktivt og levedyktig boligprosjekt, sier Berger.

Mellomila 79 eies av Ulvan Eiendom, og de ønsker å omregulere bygget til 60-70 leiligheter. I området rundt er det også stort sett boliger og servicetilbud.

- Det ligger i en bakevje for kollektivløsninger for arbeidstagere, og man kan forvente relativt høye boligpriser her, sier Berger.

- Økte kvalitetskrav

Andelen ledige kontorlokaler øker i Trondheim, og ved utgangen av neste år vil over 12 prosent stå tomt, viser en kartlegging fra Akershus Eiendom og Eiendomsmegler 1 Næring. I juli sto 9,4 prosent tomt.

Økningen skyldes at 81 000 kvadratmeter (kvm) med nye kontorer blir bygd ferdig i Trondheim neste år. Når bedrifter flytter til nye lokaler, blir eldre kontorer stående tomme.

- En av grunnene er økte kvalitetskrav, og de eldre kontorene tilfredsstiller ikke kravene. Bedriftene sparer fire-fem kvadratmeter per ansatt på å flytte til nye og mer moderne lokaler, sier Berger.

De største kontorbyggene som ferdigstilles neste år er Trondheimsporten i Holtermannsveien, Nordic Semiconductors nye bygg på Tyholt og KLPs Abels Hus i Teknobyen.

Flest tomme kontor i sør

Ledigheten fortsetter å øke mest i randsonen, og aller mest på Heimdal og Tiller, hvor det er ventet at 26 prosent av kontorarealet står ledig ved utgangen av neste år. Økningen skyldes blant annet at Nav, som ligger i Industriveien på Heimdal, flytter til Trondheimsporten.

Kontorledigheten i randsonene Sluppen, Fossegrenda, Strinda, Lade og Ranheim vil også øke, til 16 prosent neste år.

Det største ledige arealet her er Aker Solutions fremleie av lokaler i Radmann-bygget på Leangen.

Sentrum flat utvikling

Selv om det blir langt mer kontorareal ledig i Trondheim, holder ledigheten i sentrum seg omtrent som før. Den forventes å holde seg på fire prosent for den indre delen av sentrum, og på seks prosent for det litt større området sentrum, Solsiden og Havna.

- Ledigheten i sentrum holder seg, selv om det er tilført mye nytt areal her som Adressabygget, Trapphuset på Trondheim Sentralstasjon og den tidligere brannstasjonen i Søndre gate, sier Berger.

Det er flere grunner til at bedrifter oftere velger å flytte til sentrum enn tidligere.

- Det er kollektivtilgjengelighet og urbane kvaliteter. Vi ser at det fylles opp av nye restauranter og butikker i sentrum, som gjør området mer attraktivt. Samtidig kommer flere arbeidsplasser til sentrum, og bedriftene som flytter vil ha mer urbane kvaliteter, sier Berger.

Siden det er viktig for arbeidsgivere at ansatte kan reise kollektivt, er også området fra Lerkendal via Teknobyen i retning sentrum og området fra sentrum til kjøpesenteret Sirkus Shopping regnet som sentralt.

- Dette er greie områder kollektivmessig sett fra leietakers synspunkt. Når superbussen kommer blir det enda bedre. Tidligere sponset arbeidsgiverne parkeringsplasser for de ansatte, og enkelte leietakere betalte parkering som utgjorde opptil ti prosent av husleien, sier Berger.

Ikke alt kan bli bolig

Partner og analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom og Berger venter at flere vil gjøre som eieren av Mellomila 79, og konvertere kontorer til boliger i årene fremover. I Oslo er mange kontorbygg revet eller omregulert til boliger de siste årene.

- Det er ledige kontorer samtidig som er det er boligbonanza. Men prisene smitter ikke over før det har gått en god stund. I stedet bør man derfor ta en del næringsbygg ut, og konvertere dem til boliger, sier Eggen.

Men ikke alle kontorbygg er egnet.

- De må være helt uten leietakere og ikke ligge for nær veier, da kan de ikke bli boliger, sier Eggen.

Han og Berger viser til at de ledige byggene etter Nav og Adresseavisen i Industriveien på Heimdal ligger i et område som egner seg til boliger. Mens bygget hvor Fokus Bank holdt til, Trekanten og Atmel-bygget på Rosten, som alle har mye ledig kontorareal, ikke kan konverteres til boliger fordi de ligger mellom flere veier.

Vil leie mer

Samtidig som andelen ledig kontorareal øker neste år, øker etterspørselen etter kontorlokaler. Neste år vil bedrifter i Trondheim leie 24 000 kvm mer.

- Norges Banks regionale undersøkelse viser at Midt-Norge venter en sysselsettingsvekst på én prosent i år, og det er mer enn for hele landet. Trondheim har ikke vært med på den store syklusen ned, fordi oljebransjen utgjør en liten del av kontorbrukerne i Trondheim, sier Eggen.

Men etterspørselsøkningen er mindre enn økningen i kontorareal neste år. I tillegg leier bedriftene færre m² per ansatt når de flytter til nye lokaler.

- Tidligere leide bedriftene 20 prosent ekstra areal for kommende vekst. Nå leier de akkurat det de skal ha, og har opsjoner både for å redusere og øke arealet, sier Berger.