- Først ble jeg tvunget til å slå meg selv konkurs, så inngås det så å si samtidig avtale med Kitch'n med en langt lavere leie enn Browns hadde. Hadde jeg fått samme tilbud, så hadde butikken min vært lønnsom, hevder Irene Brown som på grunn av husleiegarantien også må betale et månedlig mellomlegg på rundt 15 000 kroner mellom de ulike leieprisene frem til 1. juli 2017, som er datoen da leiekontrakten hennes opprinnelig opphører.

- Det er helt i orden at vi må dekke husleietap frem til ny leietaker overtar lokalet, men det er surt å vite at vi helt frem til neste sommer må subsidiere leien til en opprinnelige konkurrent av egen lomme, sier Brown.

Trine Foosnæs, senterleder ved Sirkus shopping, viser i et skriftlig svar til at Browns i lengre tid hadde hatt økonomiske utfordringer, noe som resulterte i at de gikk konkurs.

- Når leietaker går konkurs må vi som utleier innlede dialog for å få inn konsepter som er etterspurte og har et større kundegrunnlag. Dialogen vår med Browns i prosessen har vært konstruktiv og god, men vi som utleier må ta en helhetsvurdering og se på muligheten for videreføring av konsept opp mot kundens behov og etterspørsel, skriver Foosnæs.

Se hele svaret til Foosnæs nederst i saken.

- Trist historie

Brown åpnet sitt eget konsept Browns, en butikk med interiørartikler, på Tolga i 2006. Da Sirkus Shopping ble etablert i Trondheim høsten 2012 flyttet den frittstående interiørbutikken inn, etter en liten mellomstopp i lokaler på Lade.

- Da begynte det som er en trist historie om en liten interiørbutikks skjebne på et stort kjøpesenter. Kontrakten vår hadde en varighet på fem år og husleien var i utgangspunktet høy og i tillegg måtte banken signere en husleiegaranti. Men vi fikk forsikringer om at det nye senteret ville bli en suksess og tok sjansen, sier Brown.

I mars 2016 måtte Brown derimot sende en bekymringsmelding til Hoff handel, som er eier av Sirkus shopping.

Fikk større lokale

- Jeg meldte fra om at vi ikke lenger kunne drive forsvarlig med såpass høye kostnader, og vi fremla et krav om halvering av husleien. Vi fikk noe tilskudd og et tilbud om en mindre reduksjon av leien, imot at vi måtte binde oss for tre nye år. Vi kom med et motkrav i henhold til det vi ba om i møtet, men det ble avvist av Hoff handel. Allerede da var vi rimelig sikre på at det allerede var igangsatt en prosess med ny leietaker. Vi kunne ikke ta sjansen på å signere tilbudet, og 1. juni så vi oss nødt til å begjære Browns konkurs, sier Brown.

Samme dag la senterlederen ut på intranettet: «Det vil komme en ny butikk i lokalet til høsten».

- Samtidig sendte advokatfirmaet til Hoff handel et krav til banken om at det ville bli innkrevd kompensasjon for husleietap frem til kontraktens utløpsdato 1. juli 2017. Ved siden av oss lå et lokale som hadde stått tomt i to år. Dette lå litt gjemt, men da vi flyttet ut fikk den den nye leietakeren begge lokalene, og slik både et større lokale og et godt synlig inngangsparti. Vi mener at kontakten med Kitch'n ble etablert allerede mens vi var i lokalene og før Hoff handel avviste kravet vårt om redusert husleie, sier Brown.

60 prosent lavere leie

Etter at Browns er historie og Kitch'n er inne, reagerer Browns på kontrakten som er inngått mellom den store kjeden og Sirkus shopping.

- Den nye leietakeren har fått en leiepris som er 60 prosent lavere enn den vi hadde, dette frem til 1. januar 2018. Hadde vi fått et tilsvarende tilbud, så skulle vi klart oss med god margin. Argumentet for at Kitch'n fikk så lav husleie skal være det dårlige markedet i Trondheim, men det gjelder da oss også. Her får en stor kjede med en helt annet økonomisk ryggrad enn oss en langt bedre avtale. Vi skjønner at Kitch'n får noe lavere kvadratmeterpris ettersom de leier et større lokale, men jeg forstår ikke at det utgjør så mye som 60 prosent lavere, sier Brown.

Til dette uttaler Hoff handel:

- Det medfører ikke riktighet at ny leietaker har fått lavere leiebetingelser. Vi forventer høyere omsetning og leieinntekt fra ny leietaker over lengre tid, sier Foosnæs.

Leie av lokale betales med et fast månedlig beløp, og i tillegg betales en viss prosent av omsetningen.

Brown må også betale noe av leien frem til neste sommer.

- Jeg var i den tro at garantien ville opphøre fra den dagen en ny leietaker overtar lokalet, men der tok jeg grundig feil. Vi måtte betale leien fullt og helt mens lokalene ble pusset opp i forkant av nyinnflytting, og vi må dekke differansen mellom den opprinnelige leieprisen per kvadratmeter i leie og den prisen Kitch’n har avtalt med Hoff handel fra og med 1. oktober og frem til kontraktens utløp. Det betyr at vi av egen lomme skal betale 15 678,67 kroner i måneden for å dekke dette.

- Rått parti

Odd Gisholt er høyskolelektor ved BI og ekspert på kjøpesentre. Ifølge ham er dette en vanlig historie.

- Det er trist, men det er kjedene som vinner frem på kjøpesenter. De er store og har ressurser, det er i grunnen rått parti. Kjedene har egne markedsføringsbudsjetter, får varer de kan gi gode tilbud på og har flere ansatte. Å være på et kjøpesenter er krevende, det er lange arbeidsdager og gjerne dyr husleie. Da er det tøft for enkeltstående butikker å holde koken, sier Gisholt. Men han understreker at umulig er det ikke.

- Nei, mitt inntrykk er at de fleste utleiere strekker seg langt i å hjelpe de små butikkene, for å få dem til å bli lengst mulig. Vi ser at nisjebutikkene som klarer seg på senter har særpreg, et sortiment de er alene om og gjerne en eier med personlighet som kjenner lokalmiljøet godt. Eieren må også være villig til å stå lange dager i butikken selv.

Kostbar erfaring

Brown beskriver tiden som leietaker hos Sirkus shopping som en dyr utdannelse, og hun mener det er vanskelig for små, frittstående butikkeiere å klare seg som leietakere hos kjøpesenter.

- Du må ha sterkt økonomisk ballast for å klare deg. Du må ofte ha salg på ordinære varer og ta tre doble vakter i uka fordi det er så lange åpningstider. Sirkus shopping markedsførte seg med at de ville ha nisjebutikker, men har både fått flere og flere kjeder. Jeg ser ingen vilje til å beholde nisjebutikkene, sier Brown.

Brown har vurdert å gå til rettssak, men har bestemt seg for å likevel ikke gjøre dette.

- Det er dessverre slik at vi ikke har midler til å ta risikoen det er å gå til rettssak. Ut fra et juridisk perspektiv vil muligens Hoff handel vri seg unna med mye av dette, og det vil uansett ikke lønne seg, tatt med i betraktning at vi må dekke deler av saksomkostningene, sier Brown.

Sirkus shopping viser til at Browns gikk konkurs fordi de slet økonomisk. Etter konkursen måtte kjøpesentret inn med et konsept som har større kundegrunnlag.

-  Må ta en helhetsvurdering

Trine Foosnæs er senterleder ved Sirkus shopping og daglig leder i Hoff handel.

Foosnæs har fått forelagt kritikken fra Irene Brown, og har svart følgende skriftlig:

«For det første så kan vi ikke kommentere kontraktsmessige forhold med våre leietakere, men vil påpeke at Browns var en spennende nisjebutikk som rettet seg mot en mindre kundegruppe.

Browns hadde i lengre tid hatt økonomiske utfordringer, hvilket resulterte i at de gikk konkurs. Når leietaker går konkurs må vi som utleier innlede dialog for å få inn konsepter som er etterspurte og har et større kundegrunnlag.

Dialogen vår med Browns i prosessen har vært konstruktiv og god, men vi som utleier må ta en helhetsvurdering og se på muligheten for videreføring av konsept opp mot kundens behov og etterspørsel.

Sirkus shopping er et kjøpesenter som ønsker å gi gjestene en annerledes handelsopplevelse og derav annen butikkmiks i forhold til andre kjøpesenter. Senterets butikkmiks skal bestå av de viktigste kjedebutikkene, noe som er nødvendig for alle kjøpesenter, men vi har ønsket i tillegg å tilby en annerledes butikkmiks og da med frittstående butikk-konsepter og nisjebutikker. Det kan være krevende og en utfordring for frittstående butikk-konsepter å tilpasse seg kundegruppens behov og ønsker, og derfor er det slik at mange andre senter velger sikker etablering med tradisjonelle kjedebutikker fremfor frittstående butikker uten kjedetilknytning. Sirkus shopping har våget å være utradisjonell og valgt å satse litt annerledes enn andre kjøpesenter. Det vil ta litt tid å få tilpasset butikkmiksen til kundegruppen når en velger en slik strategi med å satse på de utradisjonelle. Sirkus er svært fornøyd med utviklingen og har hatt en veldig fin vekst og har hittil i år en omsetningsvekst på fire prosent og økning i kundeantallet på sju prosent».

Nytt tilbud: Browns er ute lokalet, mens Kitch'n er inne. Kitch'n har slått to mindre lokaler sammen og fått større plass. Foto: jens petter søraa, Adresseavisen