Les juristenes generelle råd til leietakere nederst i saken.
Å inngå husleiekontrakt sammen med andre kan by på større problemer enn mange er klar over.
Det fikk Kristine Hansen og kjæresten hennes erfare da de ville flytte ut av rommet de leide i en leilighet i Kongens gate i Trondheim. Etter at de flyttet ut i juli, nesten fire måneder etter at de sa opp leieavtalen, ble de avkrevd husleie hver måned i tre måneder etterpå.
Årsak: Utleier godtok ikke at paret sa opp leiekontrakten alene når de to andre i leiligheten ville bli boende. Alle fire hadde nemlig signert samme kontrakt. Dermed ble Hansen og kjæresten ansvarlige for å finne nye leietakere selv før de ble kvitt husleieforpliktelsen som var på 7800 kroner i måneden for rommet på om lag 12 kvadratmeter.
- For en student som meg, er dette veldig mye penger. Å ha dette pengekravet hengende over meg, har vært helt forferdelig, sier Kristine Hansen.
Treårig kontrakt
Hansen vil nå advare andre mot lignende kontrakter og gjøre sin opplevelse av utleieren kjent.
Rundt to måneder etter at paret flyttet inn og signerte kontrakt sammen med to andre, sa de opp leieavtalen med Aha Eiendom. Selskapet er en av Trondheims største private utleiere med over 450 utleieleiligheter i Trondheim og på Brekstad, og et overskudd før skatt på 22 millioner kroner (2016).
Avtalen paret hadde inngått med den profesjonelle utleieren, var en kontrakt for tre år. I henhold til kontrakten var det anledning til å si opp leieforholdet én gang i året, og da i løpet av juli måned med tre måneders varsel.
Hansen og kjæresten sa opp i mars, altså innenfor kravet i kontrakten. Likevel krevde utleier at de måtte finne ny leietaker selv for å komme seg ut av leiekontrakten.
Les også: Et stabilt antall nye utleieboliger sammen med vekst i usolgte boliger kjøler ned utleiemarkedet
Krav: 23 400 kroner
- De er profesjonelle og man stoler på dem når de sier det ikke vil bli noe problem å finne nye leietakere. Vi sa opp i mars med beskjed om at vi skulle flytte 1. juli. Da fikk vi beskjed om at vi måtte finne nye leietakere selv, men at Aha Eiendom selvfølgelig skulle være behjelpelige. De skapte en trygghetsfølelse for oss som leietakere. Men det var ikke sånn da det kom til stykket. Vi ble sittende med alt ansvaret, sier Hansen.
- Det kom veldig mange på visning. Men ettersom det var så dyrt, var det ingen som ville overta. Og da vi ikke fikk godkjent den ene leieboeren vi fant, ble vi avkrevd husleie helt fram til midten av september. Vi holdt tilbake leie fordi vi var uenige i kravet. Men så måtte vi til slutt betale de 23 400 kronene for at ny leietaker kunne komme inn og vi ble løst fra kontrakten, sier Hansen.
Les også: Kort venteliste på studentboliger i Trondheim før studiestart
Kollektivt ansvar
Ifølge utleiesjef Rune Søraker i Aha Eiendom, var paret forpliktet til å betale husleie helt til ny leietaker var på plass fordi kontrakten med de fire leietakerne i leiligheten var en kollektiv avtale.
- Leier man sammen, er man ansvarlig for husleia sammen. Sånn er det også når en halvdel av et samboerpar eller én i en vennegjeng flytter og den eller de andre blir igjen. Denne saken er nå løst da ny leietaker er kommet inn. Men det stemmer at paret måtte betale leie før ny leietaker var på plass, fordi de ville ut av sin del av kontrakten uten at kontrakten skulle sies opp. Dermed ble det først og fremst et privat forhold leietakerne imellom, sier Søraker.
I akkurat dette bygget, Kongens gate 49, krever AHA Eiendom leiekontrakt for hele leiligheter på grunn av at leilighetene er relativt store, ifølge Søraker.
- Når alle leietakere signerer på samme kontrakt blir de solidarisk ansvarlig for kontraktens innhold. Enkeltkontrakter for enkeltrom i kollektiv, praktiseres ikke her, sier Søraker.
Han er ikke i tvil om at de sto ansvarlige for å finne ny leietaker selv.
- Vi har etter egen regning bidratt til annonsering, gjennomføring av visninger og dialog med potensielle nye leietakere i denne saken. Men, ja leietaker har faktisk ansvaret selv, sier han.
Les også: Du kan finne studentbolig for under 3000 kroner i Trondheim
Husleietvistutvalget kan få saken
Fullt så sikker er ikke parets advokat, advokatfullmektig Ole Henrik Brevik Førland, som mener det kan diskuteres om kjæresteparet var ansvarlig for å finne ny leietakere. Han vil ikke gå noe særlig inn på saken i tilfelle den skal til rettslig behandling.
- Det kan være aktuelt å bringe denne saken inn for Husleietvistutvalget, sier han.
Hansen gjør det klart at hun og kjæresten fortsatt bestrider kravet og vil ha pengene tilbakebetalt.
- Vi mener utleier gjorde dette veldig mye vanskeligere enn på forhånd de ga inntrykk av. Dette har vært penger rett ut av vinduet for oss. Vi ble tvunget til å betale husleie for et sted vi ikke bodde. Sinnssykt kjipt, sier Hansen.
Les også: – Det kan være både krevende og dyrt om du må flytte før leieavtalen utløper
Les også: Tilbyr 10 000 kroner til leietagere som kan skaffe flere leietagere
Her er juristenes generelle råd til leietakere:
Krav om at den som leier selv skal sørge for å finne ny leietaker ved utflytting, blir stadig vanligere. Det er ikke nødvendigvis lovlig.
Juridisk rådgiver Thomas Iversen i Forbrukerrådet og advokatfullmektig Ole Henrik Brevik Førland i Norman & Co kommer med disse rådene til leietakere:
Krav om ny leietaker
Thomas Iversen:
- Det må være eksplisitt avtalt på forhånd og stå i kontrakten. Leietaker er forpliktet til å bistå ved visning, som å ha det relativt ryddig og gi utleier tilgang til boligen innenfor rimelighetens grenser. Der stopper medvirkningen.
- Dette er i praksis å legge utleieplikter på leietaker. Husleieloven regulerer ikke dette. Med mindre dette er i strid med husleieloven, så er det lov å avtale det. Det har ikke vært prøvd for rettssystemet, men markedet vil kunne reagere på det ved at ingen aksepterer det. Det er en måte å få det ut av leieavtaler, sier Iversen.
Kollektivkontrakt
Ole Henrik Brevik Førland:
- Hvem som er kontraktsparter, er viktig. I kollektiv med folk, vil jeg helt klart anbefale leietakere å inngå separate kontrakter. Det vil helt klart være det beste for leietaker som da står friere.
Fremleie
Thomas Iversen:
- Om man ønsker å si opp en tidsbestemt avtale uten oppsigelsesgrunn, kan man fremleie. Det krever godkjennelse fra utleier. Om utleier ikke godkjenner en kandidat uten saklig grunn, kan du si opp. Da vil du kunne komme deg fri fra en sånn avtale.
§ 1–8. Forbud mot diskriminering: «Ved utleie av husrom kan det ikke tas hensyn til kjønn, etnisitet, religion, livssyn, nedsatt funksjonsevne, seksuell orientering, kjønnsidentitet eller kjønnsuttrykk. Slike omstendigheter kan ikke regnes som saklig grunn til å nekte opptak i husstand, framleie, personskifte eller tillegges vekt ved opphør av leieforholdet».
Tidsbestemt kontrakt
Husleieloven skiller mellom tidsbestemte og tidsubestemte kontrakter. Tidsbestemt kontrakt gjelder til en avtalt dato og vil som regel opphøre uten oppsigelse på denne datoen. Tidsubestemte kontrakter har ikke fastsatt noen opphørsdato.
Ole Henrik Brevik Førland:
- Å inngå en tidsbestemt kontrakt, kan være en økonomisk felle uten like for leietaker. Man forplikter seg til å betale husleie i for eksempel tre år. Har man da en månedsleie på 10 000 kroner, binder man seg til en utgift på 360 000 kroner. Dette skal man tenke nøye gjennom og være klar over risikoen før man signerer. Det er viktig å gjennomgå kontrakten, helst få en advokat til å se på den om man har mulighet, og ikke nødvendigvis stole på en proff utleier.
Thomas Iversen:
- Når man inngår en tidsbestemt leiekontrakt, er det avtalefrihet på oppsigelsesfristen. Da vil du, så lenge avtalen ikke er urimelig, kunne inngå de vilkårene du vil for hvordan oppsigelse skal skje. I en tidsbestemt leieavtale er det vanligvis ingen oppsigelse. Og derfor vil en åpning for oppsigelse, for eksempel én gang i året, være bedre enn ingen, og derfor er den ikke urimelig.
Ved konflikt
Ole Henrik Brevik Førland:
- Mange er ikke klar over at de fleste innboforsikringer også inneholder en egen advokatforsikring. Det bør man sjekke om man havner i konflikt med utleier.