I fjor fikk naboene som klaget på utbyggingsprosjekter i nabolaget medhold i kun 2 av 67 klager da de ble behandlet av politikerne i bygningsrådet. Da sakene gikk videre til Fylkesmannen, fikk hele 24 av 65 klagere helt eller delvis medhold.
Det viser en gjennomgang Adresseavisen har gjort av alle naboklagene på fortettingsprosjekter som ble sendt over til bygningsrådet i Trondheim i fjor. Fortettingsprosjektene omfatter både de som ønsker å bygge på huset sitt for å øke boarealet, privatpersoner og utbyggere som ønsker å rive hus for å bygge større bygninger på eiendommen, og privatpersoner og utbyggere som fradeler tomter for å bygge en ekstra bolig.
Har kranglet med naboer og myndigheter om tilbygg i 19 år
Trondheim kommune sier ja, Fylkesmannen stanset planene
På kollisjonskurs
Hos Fylkesmannen i Sør-Trøndelag er man godt kjent med de ulike avgjørelsene hos kommune og fylkesmann.
- Jeg ser at vi er uenige i en god del saker som handler om fortetting. Det er egne bestemmelser i plan- og bygningsloven som sier noe om hvilke kvaliteter en boligeiendom skal ha, blant annet sol, lysforhold, utsikt, vern mot unødig innsyn fra naboer, gode utearealer og så videre. Om noen ønsker å frata deg disse kvalitetene, skal du ha en rettssikkerhet som gir deg mulighet til å klage, sier assisterende direktør ved justis- og beredskapsavdelingen hos Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Trond Flydal.
Bygningssjef i Trondheim kommune, Steinulf Hoel, mener tallene viser to ting.
- For det første viser det at Bygningsrådet sender få saker tilbake til oss i administrasjonen. Det betyr at vi er i takt med den politiske ledelsen i Trondheim. Vi har fått klare politiske føringer gjennom kommuneplanens arealdel, som sier at byen skal øke gjennom fortetting i etablerte boligstrøk. Men vi skulle ønske at ikke så mange saker ble omgjort hos Fylkesmannen, sier Hoel.
Vil ha avklaring om fortetting
Flere «nei» enn «ja» til kommunens fortetting
- Tap av utsikt skal vurderes
Ifølge Flydal er det særlig to forhold som gjør at Fylkesmannen avgjør naboklager i klagernes favør. Det ene er saker hvor kommunen har gitt omfattende dispensasjoner fra reguleringsplanen i området og hvor Fylkesmannen mener de relativt strenge kriteriene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt.
- Det andre er i vurderingen av hvor store fordeler prosjektet gir utbygger, sett opp mot ulempene for naboene etter lovens paragraf 29–4. Vi har også hatt saker der kommunen gir inntrykk av at utsiktstap for naboene ikke skal vurderes i det hele tatt. Der er vi uenige. Utsiktstap er et av kriteriene som ifølge loven skal vurderes. Om det legges til grunn at eksempelvis sol- og utsiktstap ikke er relevant, da er det en rettsanvendelsesfeil, sier Flydal.
Hoel sier det er feil at kommunen ikke vurderer utsikt i det hele tatt.
- Men vi har lagt til grunn at utsikt ikke er en rettighet man har etter plan- og bygningsloven. Tap av utsikt skal være med i ulempevurderingen. Men det at man mister noe utsikt, er ikke avgjørende for saken. Vi gjør en helhetsvurdering av fordeler og ulemper, sier Hoel.
- Uforutsigbart
På Persaunet har Frost Finans søkt om å rive en enmannsbolig for å bygge en firemannsbolig. Eiendomsselskapet har i to omganger fått godkjenning for byggeplanene både av administrasjonen og bygningsrådet i Trondheim kommune, og begge ganger fått naboklager mot seg. Fylkesmannen ga i første omgang klagerne medhold og vedtaket ble omgjort. Den andre klagesaken behandles av Fylkesmannen i skrivende stund.
- Vi har fått innvilget dispensasjoner blant annet på husets høyde og avstand til nabotomta, som vi selv eier. Vi har endret litt på prosjektet etter den første runden og fått en ny godkjenning av kommunen. Men også dette er klaget inn av en nabo. Naboen mener blant annet at bygget gir innsyn til uteområdet på deres tomt, sier Kjell Arvid Jørgensen i Frost Finans.
Han har forståelse for at naboer klager når det kommer fortettingsprosjekter. Han mener imidlertid det er uforutsigbart hva som blir godkjent, og ikke.
- Vi har arkitekter som gir råd, og vi er innenfor både på parkering, solforhold og utsikt. Når vi sammenligner med lignende prosjekter, ser det ikke ut til at det skal bli noe problem. Men det er vanskelig å vite. Samtidig tar det tid og er kostbart. Nå har vi gjort endringer på prosjektet ut fra klagene som har kommet inn, så vi blir egentlig overrasket om vi ikke får et positivt svar fra Fylkesmannen denne gangen, sier Jørgensen.
Mener Fylkesmannen var inhabil da han behandlet byggesaken
Flere konflikter
Flydal vil ikke kommentere på konkrete saker Fylkesmannen har behandlet eller behandler. Han mener imidlertid at det har blitt flere konflikter knyttet til utbygging i Trondheim de siste årene, og at dette skyldes kommunens økte fokus på fortetting.
- Generelt er Fylkesmannen enig i at fortetting er et godt virkemiddel, men uenigheten ligger ofte i hvilke ulemper naboer må finne seg i når det skal fortettes. Det nye er at folk river fullt brukbare hus og bygger nye. Jeg tror det har med boligprisen og tomtetilgangen å gjøre. Utbygger vil ofte ha en høy utnytting av tomta, bygge flere boenheter, og gjerne også sitte igjen med en gevinst. Der utbygger kjøper en tomt og vil maksimere profitten, men tar lite hensyn til naboene, blir det ofte klager. En typisk klagesak kan også være der det fradeles en mindre parsell fra en eksisterende boligtomt. Kjøper bør da være oppmerksom på at en ikke nødvendigvis får aksept for å bygge en veldig stor bolig på en slik tomt. Kanskje må en nøye seg med et hus i en noe mindre utgave som er tilpasset tomta, og som tar hensyn til naboene, sier Flydal.
- Utbyggere og politikere i Trondheim har uttalt at Fylkesmannens saksbehandling skaper uforutsigbarhet. Tilsynelatende like prosjekter får ulikt utfall. Hva tenker du om det?
- Forutsigbarhet er viktig både for utbyggere og naboer. Det ligger i klageordningens natur at Fylkesmannen vil kunne være uenig i kommunens vedtak. Dersom det anføres at vi skaper uforutsigbarhet fordi vi gir klagerne medhold og overprøver kommunen i enkelte fortettingssaker, så er vi uenige i dette. Da høres det mer ut som om argumentene er rettet mot selve klageordningen, sier Flydal.
- Saksområdet er vanskelig både for kommunen og Fylkesmannen. Ingen sak er helt lik, og vi prøver å vurdere hver sak nøye i forhold til de kriterier som lovgiver angitt som relevante. Vi er i de fleste tilfeller ute på befaring. Dette er for å gjøre en så konkret vurdering som mulig av fordelene og ulempene et prosjekt gir, legger han til.
Kommunen har blitt strengere
I administrasjonen i Trondheim kommune har man instruks om både å rette seg etter føringene fra politikerne, og samtidig ta til seg instrukser fra Fylkesmannen. Dette har ført til at administrasjonen allerede har blitt strengere på enkelte punkter.
- Vi går gjennom alle sakene hvor Fylkesmannen omgjør våre vedtak, og forsøker å trekke generell lærdom av dem. Vi har allerede strammet inn når det gjelder å gi dispensasjoner fra bygging nærmere enn fire meter fra nabogrensa. Vi krever også at det utarbeides sol- og skyggediagram i større grad enn tidligere for å synliggjøre ulempene for naboene. I tillegg har vi strammet inn på godkjenninger av takterrasser som kan gi innsyn til naboene. Vi vil unngå at det oppstår uforutsigbarhet i så stor grad som mulig, sier Hoel