Er du førstegangskjøper? Dette bør du vite før du beveger deg inn på boligmarkedet.

Betjeningsevne, tilleggssikkerhet og egenkapital. Hva må du som førstegangskjøper ha på plass før du kjøper din første bolig?

ØKER SJANSEN FOR LÅN: Det lønner seg å starte tidlig med å spare, ifølge Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.  Foto: Vegard Wivestad Grøtt/ NTB scanpix

Saken oppdateres.

Fem spørsmål og svar om å kjøpe bolig for første gang.

Eksperten: Carl O. Geving.

Utdannet som: Jurist.

Yrke: Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.

EKSPERTEN: – Har du en ustabil jobb eller er du ansatt i et vikariat, kan det være vanskeligere for banken å gi deg et lån, Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund.  Foto: CF-Wesenberg

1. Hva ser banken etter?

Boliglånsforskriften stiller krav til bankene. Den begrenser hvor mye de får lov til å låne ut til hver enkelt lånesøker.

Dette ser banken på når de vurderer deg som førstegangskjøper:

  • Betjeningsevne: Din evne til å betale tilbake lånet, basert på din inntekt og alle relevante utgifter. Her er utdanning og yrke viktig. Har du fast jobb, øker dette sjansene dine for å få et lån.
  • Egenkapital (se spørsmål to og tre).
  • Inntekt: Hvor god økonomi du har og hvor mye lån du tåler. Totalt får man ikke låne mer enn fem ganger sin egen årsinntekt.
  • Tilleggssikkerhet i foreldre (se spørsmål fire).
  • Tåler lånesøker en renteøkning? Banken ser om du har en nåværende, og potensiell fremtidig, inntekt som gjør at du tåler en renteøkning på fem prosent.
  • Betalingsanmerkninger: Har du betalingsanmerkninger, bør du vente til disse er slettet med å søke boliglån da dette, i de fleste tilfeller, er noe som kan påvirke dine lånemuligheter negativt.

– Alle disse elementene må innfris for at banken skal gi deg et lån. Om banken vurderer deg som god nok, vil du få et finansieringsbevis. Det er en garanti på at de vil finansiere et eventuelt boligkjøp. Dette må du få før du drar på visning og legger inn bud på en bolig.

Dette er boliglånsforskriften

1. juli 2018 trådte Finansdepartementets nye boliglånsforskrift i kraft. Den skal gjelde frem til desember 2019.

Forskriften regulerer hvor mye lån den enkelte boligkjøper kan ta opp og hvor mye egenkapital man må ha.

Samlet gjeld kan ikke overstige fem ganger årsinntekt før skatt.

Lånebeløpet kan ikke utgjøre mer enn 85 prosent av boligens verdi. Dermed må man minimum ha 15 prosent i egenkapital.

Rammelån kan ikke overstige 60 prosent av boligens verdi.

Man skal tåle en renteøkning på fem prosent.

I den nye forskriften gis det unntak fra bestemmelsene om betjeningsevne, gjeldsgrad, avdrag og fleksibilitet for såkalte kapitalfrigjøringskreditter (lån med pant i bolig som ytes mot et beløp som stammer fra et fremtidig salg av boligen, og hvor lånebeløpet ikke forfaller til betaling før en eller flere avtalte og livsrelaterte hendelser inntreffer).

Den nye forskriften åpner for at bankene kan ta hensyn til skattefri inntekt i beregning av lånesøker dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid. Som for eksempel barnetrygd.

I den nye forskriften åpnes det for at bankene kan medregne innestående midler på boligsparekonto for ungdom (BSU) ved beregningen av belåningsgrad.

Kilder: www.regjeringen.no og www.bank.obos.no

2. Hvilke krav stilles til egenkapital?

– Du må ha 15 prosent egenkapital for å få lån til bolig.

Det betyr at du må ha en egenkapital på 150.000 kroner for å få et lån på én million kroner.

3. Hva om jeg ikke har nok egenkapital?

– Banken kan gjøre unntak i inntil ti prosent av lånene den gir. Du kan få unntak fra egenkapitalskravet av to grunner:

1. Hvis banken gjør en totalvurdering av din betjeningsevne, og konkluderer med at du vil klare å betale tilbake lånet fremover i tid. Om du for eksempel er under utdanning og du er sikret en jobb og god lønn, øker muligheten for å få unntak fra egenkapital-kravet.

2. Hvis man har tilleggssikkerhet i foreldrenes bolig, altså at de står som kausjonister.

4. Hvordan kan jeg få hjelp fra foreldrene mine?

– Det vanligste er at foreldre stiller sin bolig som sikkerhet og står som kausjonist. Det betyr at de garanterer for deg som førstegangskjøper. Om du ikke klarer å betale ned på lånet, blir foreldrene dine ansvarlig. Foreldre kan også stå som medlåntager. Da deler man ansvaret sammen. Eventuelt kan foreldre også kjøpe bolig sammen med deg. Private lån fra foreldre er også et alternativ for å spe på egenkapitalen.

Om foreldrene kan stå som kausjonister, er litt avhengig av verdien på foreldrenes bolig og hvor høy belåningsgraden er på boligen, påpeker han.

Dette er BSU

BSU står for «boligsparing for ungdom» og kan brukes av alle under 34 år.

Man kan spare inntil 25.000 kroner i året. Maksimalt sparebeløp er 300.000 kroner.

Man får et skattefradrag på 20 prosent av årets sparebeløp. Sparer du maksbeløpet på 25.000 kroner, får du et skattelette på 5000 kroner.

Hvis lønnsinntekten er lavere enn 74.650 vil du ikke få fullt fradrag ved maksimalt sparebeløp.

Skatteetaten fraråder å åpne en BSU-konto om man er under 17 år og ikke har skattbar arbeidsinntekt.

BSU-konto kan kun opprettes én gang for hver person.

Kilde: www.skatteetaten.no og BN Bank

5. Hvordan bør jeg spare til egen bolig?

– Det lønner seg å starte tidlig med å spare. Den aller beste måten å spare til kjøp av egen bolig er BSU (red.anm. Boligsparing for ungdom) fordi du får fradrag på skatten i tillegg til at du får bedre rentebetingelser enn ved å spare gjennom en vanlig sparekonto. Hvert år kan du spare inntil 25.000 kroner i året, og få 5000 kroner fradrag på skatten. Det er absolutt å anbefale.

Når du har spart opp det nødvendige for å få et boliglån eller å kjøpe bolig, bør du orientere deg godt på markedet og sette en økonomisk grense på hvor mye du er villig til å betale, anbefaler Geving.

På forsiden nå