Nå er det slutt på å selge bolig «som den er»

– Det skal være lov å selge dårlige boliger, men da må du fortelle hva som er dårlig.

FLYTTER ANSVARET: Når «som den er»-forbeholdet fjernes, vil selger få mer ansvar for feil og mangler.   Foto: Shutterstock, NTB scanpix

Saken oppdateres.

Nå endres lovene for boligkjøp og -salg. Det blir blant annet slutt på å selge bolig «som den er». Forbeholdet brukes i dag slik at boligkjøperen får ansvaret for eventuelle skjulte feil og mangler ved boligen, så lenge boligen ikke er vesentlig dårligere enn kjøperen kan forvente.

Med lovendringene kan ikke selgeren avskrive seg ansvaret for boligen på samme måte. Risikoen gjør at det lønner seg for selgeren å gi og få tak i så mye informasjon om egen bolig som mulig fremover, mener regjeringen.

Kjøperens forventninger skal samtidig jekkes ned. Det skal presiseres i loven at kjøperen ikke kan forvente en perfekt bolig.

Feil ved boligen må dessuten koste mer enn 10.000 kroner for at kjøperen kan rette et mangelskrav mot selgeren.

Les mer om endringene lenger ned.

HØYT KONFLIKTNIVÅ: Justisminister Tor Mikkel Wara vil få ned antall konflikter i forbindelse med bolighandel.   Foto: Roald, Berit / NTB scanpix

Dette er avhendingslova

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova) gjeld avhending av fast eigedom når avhendinga skjer ved frivillig sal, byte eller gåve. Som fast eigedom vert rekna grunn og bygninger, og ellers andre innretninger som er varig forbundne med grunnen. Lova gjeld og avhending av sameigepart i fast eigedom, av eigarseksjon (eigarleilegheit m.m.) og av tomtefesterett.

Kilde: Lovdata

– Færre skuffelser og færre konflikter

Endringene i loven vil gjøre bolighandelen tryggere og enklere, mener regjeringen. Ved at selgeren må gi uttømmende informasjon om boligen og kjøperen må skaffe seg informasjon om boligen, vil det bli færre konflikter.

Selgeren har kunnet gjemme seg bak «som den er»-forbeholdet, mener justisminister Tor Mikkel Wara. Tre forhold er viktig å få til i bolighandelen:

– For det første må det bli større forutsigbarhet og trygghet, det andre er å gjøre lovverket enklere, og det tredje er å få ned konfliktnivået, sier Wara.

Vi tar ned forventninger til boligen ved formuleringen om at boligen ikke skal være perfekt

– Vil endringene gi konsekvenser for boligmarkedet? Blir det vanskeligere å selge dårlige boliger?

– Det skal være lov å selge dårlige boliger, men da må du fortelle hva som er dårlig. Vi vil ha opplyste selgere og kjøpere. Jeg vil ikke si at det har vært mye feilprising, men at det har vært mange konflikter.

Det skal presiseres i avhendingslova at kjøperne ikke nødvendigvis kan forvente en perfekt bolig. Har boligkjøpere for store forventninger til boligens standard i dag?

– Man må ta høyde for at man kjøper noe som er brukt. En brukt bolig er ikke perfekt. Jeg vet ikke om folk forventer for mye eller for lite. Det som er viktig, er at forslaget vil kunne dempe konfliktnivået og føre til færre konflikter. Vi tar ned forventninger til boligen ved formuleringen om at boligen ikke skal være perfekt, sier Wara.

Dette er de viktigste endringene:

– Fjerner «som den er»

Boligselgeren kan ikke lenger ta et «som den er»-forbehold. I dag kan selgeren fraskrive seg ansvaret for alle skjulte feil og mangler opp til en vesentlighetsterskel ved å skrive «selges som den er», «as is», «selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse» eller «uten ansvar for skjulte feil og mangler».

Det er blitt vanlig praksis å vurdere boligens verdi opp mot størrelsen på utbedringskostnadene. Hvis utbedringskostnadene er på mindre enn fem prosent av kjøpesummen, er ikke feilene vesentlige. Når «som den er»-forbeholdet fjernes, gjelder ikke lenger vesentlighetskravet.

– Mangelskravet skal spesifiseres

Det foreslås tilføyd en bestemmelse i avhendingslova som sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke samsvarer med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens alder, type og synlige tilstand.

– Presiserer at boligen ikke er perfekt

For å unngå konflikt om småsaker foreslås det å presisere at kjøperen ikke nødvendigvis kan forvente en perfekt bolig når man kjøper brukt. Forventningene må tilpasses boligens alder, synlige vedlikeholdstilstand og andre forhold.

– Feil og mangler for minimum 10.000 kroner

Det innføres et minstekrav for mangler, på 10.000 kroner. Hensikten er å gi kjøperen mer realistiske forventninger og motvirke konflikter om lave beløp.

– Alle arealavvik blir mangler

Etter rettspraksis har arealavvik måttet være av en viss størrelse for å regnes som en mangel. Nå blir alle innendørs arealavvik en mangel. Man skal ta utgangspunkt i områdets kvadratmeterpriser når prisavslagets størrelse blir vurdert.

– Det er et kranglepunkt. Teknikken er så god i dag at det ikke skal bli feil. Hvis det blir feil, må vi ha en fast takst. Da får vi det ut av rettsapparatet.

– Kjøper må bekrefte kjennskap til feil

Det foreslås å lovfeste at kjøperen skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport. Kjøperen kan da ikke påberope seg disse forholdene som mangler.

– Flere krav til tilstandsrapportene

I dag er det stor kvalitetsforskjell på tilstandsrapportene, og takstmennenes kompetanse varierer, ifølge regjeringen. For å sikre at tilstandsrapportene holder tilstrekkelig kvalitet, legger forslaget opp til at det skal kunne reguleres både hvilke krav som skal stilles til innholdet i tilstandsrapportene, og til de som skal utarbeide dem – de bygningssakkyndige (takstmennene).

Krav til tilstandsrapporter og takstmenn kommer ikke inn i loven, men i forskrifter. Dette er ikke på plass ennå.

IKKE PERFEKT: I den nye avhendingslova presiseres det at man ikke kan forvente å kjøpe en perfekt bruktbolig.   Foto: Shutterstock, NTB scanpix

Selger kan ikke holde tilbake informasjon

Eiendom Norge er kritiske til å fjerne «som den er»-forbeholdet uten nærmere utredning. Administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer tror forslaget kan gi flere konflikter mellom boligselgere og boligkjøpere.

Ved å senke terskelen for hva som er en mangel, vil man få flere mangelskrav og dermed flere konflikter mellom selgere og kjøpere, tror Dreyer.

FLERE KONFLIKTER: Dreyer i Eiendom Norge er skeptisk til å fjerne «som den er»-forbeholdet. Men han er positiv til krav til innhold i tilstandsrapporter og kompetansekrav til takstbransjen.   Foto: Roald, Berit / NTB scanpix

Silje Andresen, fagkjøp boligkjøperforsikring i Help, er fornøyd med at risikoen flyttes fra kjøper til selger. Det vil også gjøre at selger ikke får noen grunn til å holde seg uvitende eller i verste fall spekulere i å holde tilbake informasjon, mener hun.

Når det gjelder fremtidens takstrapporter, er det viktig at de ikke utformes med for store forbehold. Da kan kjøper stå igjen rettsløs uten å ha forstått betydningen av opplysningene.

Andresen mener 10.000 kronersgrensen kan være uheldig hvis den gjelder alle saker. Det kan gi amnesti for en selger som holder tilbake informasjon om feil.

DELVIS FORNØYD: Silje Andresen i Help er fornøyd med risikoflyttingen, men skeptisk til 10.000 kronersgrensen.   Foto: Kjersti Camilla Bergstrøm

Liten eller ingen nytte

Forslaget om krav til teknisk rapport og takstmann er det som kan gi en tryggere bolighandel, mener Merete Christensen Bernau, direktør Eierskifte Protector.

– De andre forslagene vil gjøre liten eller ingen nytte, de vil til og med kunne virke mot sin hensikt, slik vi har vurdert det.

LITEN NYTTE: Merete C. Bernau i Protector har tro på krav til takstrapport og takstmenn.   Foto: Pedersen, Terje / NTB scanpix

Tirsdag ble det kjent at Protector går ut av markedet for boligselgerforsikring på grunn av svakt resultat.

Bernau mener blant annet det ikke er mangel på informasjon som fører til konflikter. Det er svært sjelden konflikter knyttet til beløp under 10.000 kroner, påpeker Bernau og viser til den nye 10.000 kronersgrensen.

POSITIV: – Det er til alles beste å fremskaffe mest mulig riktig informasjon om boligen. Det skaper en tryggere bolighandel for alle parter, sier Meyer i Huseiernes Landsforbund.   Foto: Moment studio

På den andre siden mener Morten A. Meyer, generalsekretær i Huseiernes Landsforbund, at endringene er den beste julegaven norske forbrukere kan få.

– Det viktige blir nå å få feil og mangler frem i lyset, ikke forsikre seg mot dem. I dag sendes amatørene i bolighandelen, altså kjøpere og selgere, på kollisjonskurs. Slik kan vi ikke ha det. Med nye regler vil vi bruke penger på dokumentasjon av boligens tilstand, ikke på dyre forsikringer, sier Meyer.

På forsiden nå