Ni ting du bør fokusere på før du legger inn bud

«Spennende bolig med potensial!» skal leses som «Bare for deg som har mye tid til overs og gode nerver!», ifølge advokaten.

Ikke la deg lure av forførende salgsuttrykk. Meglere er trent i å få negative forhold til å virke gunstig, ifølge advokat Ola Fæhn.   Foto: Paal Audestad

Saken oppdateres.

De færreste har tid til å utføre en grundig teknisk undersøkelse på visning. De færreste har dessuten de faglige forutsetningene for å undersøke ordentlig, mener Sverre Holøs, seniorforsker i Sintef.

Dermed blir salgsoppgaven viktig for å bli kjent med boligen.

Det er lite som sier noe konkret i de 60–70 sidene som finnes i salgsoppgaven, mener han. Holøs anbefaler imidlertid at man leser alle punktene i egenerklæringsskjemaet. Hvis det finnes en teknisk tilstandsrapport, må den leses grundig. Det som er dyrt å utbedre, er ofte vanskelig tilgjengelig for takstmannen å sjekke.

Sverre Holøs, seniorforsker Sintef Byggforsk  Foto: Remy Eik, SINTEF

– En del ting med konstruksjonen kan bli dyrt. Tak med store skader og svakheter blir kostbart. Hvis du har fuktproblemer under terrenget, knyttet til drenering, kan det bli dyrt og komplisert. Det er ikke alle steder det er så lett å komme til med gravemaskin, sier Holøs.

Bad er også utfordrende å vurdere. Men det viktigste er at badet er bygget av noen som kan bygge bad, mener Holøs i Sintef. Dét er viktigere enn akkurat hvor gammelt det er.

Meglere trikset og ga feil informasjon

Vi skrev nylig om eiendomsmeglere som har trikset med budrunder, gitt boligkjøpere feil informasjon eller har tatt skyhøye honorarer.

  • 146 meglerforetak ble felt for brudd på god meglerskikk i saker som dreier seg om feil og mangler, viser tall fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Det er gjerne snakk om feil opplysninger i salgsoppgaven.
  • 64 personer har fått erstatning på tilsammen 4.269.638 kroner for feil og mangler. I tillegg er det konkludert med erstatningsplikt i 22 saker, men klagenemnda har ikke fastslått summen.
  • Feil og mangler får konsekvenser for både kjøper og selger. Meglers ansvar er mer begrenset enn selgers, så kjøper velger ofte å ta saken med selger og selgers forsikringsselskap.

Lovendring kan gi ærligere salgsoppgaver

Den nye avhendingsloven gir selger mye større ansvar for feil og mangler. Man kan ikke lenger selge bolig med forbeholdet «som den er». Man må i så fall ta spesifikke forbehold, for eksempel forbehold om at det renner inn fra taket og at taket derfor bør sjekkes grundig.

Den nye loven gjør salgsoppgaven enda viktigere, for her må selger i enda større grad få frem absolutt alle opplysninger av betydning, mener Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). Meglerens ansvar for feil endrer seg ikke, men megler får et skjerpet ansvar for å veilede selgeren.

Kjøper må sette seg veldig godt inn i salgsoppgaven, egenerklæring og tilstandsrapport, ifølge Carl O. Geving i Norgens Eiendomsmeglerforbund. Vedkommende må dessuten befare eiendommen.   Foto: Morten Uglum

Når den nye loven trer i kraft vil ganske små feil kunne gi kjøper mangelskrav og rett til erstatningskrav, forklarer han. Det må selger veiledes helt eksplisitt om. Egenerklæringen må være dønn ærlig, understreker Geving.

– Megler må imprente for selger at han må gi absolutt alle opplysninger til takstmann. Det holder ikke at takstmannen ikke avdekker feil på taket på grunn av snø under befaring, dersom selgeren vet at det tidligere har lekket vann gjennom taket. Selger må gi all informasjon av betydning for kjøper. Megler må hjelpe selger med spesielle forbehold som selger kanskje ikke tenker på, sier Geving, som tror meglerne får mye å sette seg inn i fremover.

Er det sprekk i en flis i dusjen? Da bør selger informere om det og problematisere, for å gi kjøper en grunn til å sjekke og være obs, mener Geving.

Samtidig som selgers opplysningsplikt blir større, får kjøper større ansvar for å undersøke eiendommen, forteller Carl O. Geving.  Foto: CF-Wesenberg

Dette er salgsoppgaven

Salgsoppgaven består av tre deler, forklarer Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF):

  1. Markedsføringen, der megler må presentere objektet på en måte som tiltrekker seg riktige interessenter.
  2. Lovpålagte opplysninger som må innhentes og kvalitetssjekkes av megler.
  3. Frivillige opplysninger, tilstandsrapport og egenerklæring.

Advokat Ola Fæhns tips før du kjøper bolig:

1. Ikke la deg lure av forførende salgsuttrykk

Meglere er trent i å få negative forhold til å virke gunstig. For eksempel: «Spennende bolig med potensial!» skal leses som «Bare for deg som har mye tid til overs og gode nerver!», ifølge Ola Fæhn.

All markedsføring skal være lovlig og sannferdig, påpeker Geving i NEF.

– Hvis et rom ikke er godkjent, skal det komme frem. Hvis leiligheten er toroms, skal den markedsføres som toroms. Mange av uttrykkene er markedsføringsuttrykk som skal skape bilder av hvordan eiendommen kan utvikles. Står det skrevet oppussings- eller rehabiliteringsprosjekt, da kan det være man må strippe den til skjelettet eller rive og bygge opp igjen, sier Geving.

2. Les salgsoppgaven og vedleggene

Mange kjøpere tar seg ikke tid til det og da kan det bli vanskelig å fremsette et krav i ettertid, erfarer Fæhn.

En takstperson vil kanskje skrive at badet er tyve år gammelt og nærmer seg sin levetid, fordi det er vanskelig å avdekke hva som befinner seg bak flisene. Det tilsvarer kanskje tilstandsgrad to og gir kjøperen et signal om å undersøke badet og at badet kanskje må pusses opp, ifølge Holøs i Sintef.

3. Spør og få svar skriftlig

Står det noe i salgsoppgaven du ikke forstår, så spør til du får svar. Det samme gjelder hvis du får muntlig informasjon du lurer på. Skriv gjerne en mail om dette før du legger inn bud, så du kan bevise at dette var tema før kjøp.

4. Skal husleien økes eller fasadene males?

Megler plikter å sjekke og legge ved hva som er skjedd på siste årsmøte/generalforsamling i sameie/borettslag. Sjekk dette og still gjerne spørsmål.

For eksempel kan oppgradering av bygningen gi høyere fellesgjeld eller husleie.

I egenerklæringsskjemaet bør selger komme med all mulig relevant informasjon om eiendommen. Har det vært utført arbeider? Har dere vært lekkasje eller andre problemer?   Foto: Morten Uglum

5. Er det egentlig et soverom?

De vanligste feilene til meglere er at de oppgir rom og deler av bygninger som ikke tilfredsstiller kravene til bruksrom, at de oppgir feil eller mangelfull informasjon når det gjelder fellesutgifter og uriktig størrelse på boligen, mener Ola Fæhn. Dette er derfor områder det kan være fornuftig å fokusere på i prospektet.

Ola Fæhn   Foto: Forbrukeradvokatene

Holøs i Sintef anbefaler at man en vurdering av hva som finnes av rom i boligen og om det er lov til å bruke rommene som det virker, anbefaler han. En typisk formulering kan være «primærrom er angitt i henhold til dagens bruk». Da er det lurt å bruke litt kritisk sans. Står sengen i kjellerboden? Er det tilstrekkelig med lys, luftemulighet og er det nødutgang?

6. Undersøk dette ekstra på visning

Når det gjelder tekniske forhold, så er dette som går frem av tilstandsrapport og som man bør undersøke på visning. Dette er forhold som megler sjeldent blir ansvarlig for.

7. Kontakt forretningsfører

Kontakt forretningsfører i borettslaget/sameiet og få avklart om det forventes noen store vedlikeholdsoppgaver i nærmeste fremtid.

8. Snakk med naboene

Er det noen spesielle forhold på eiendommen de har hørt om? Lyd eller lukt eller etablering av nye boliger, kan være eksempler.

9. Sjekk byggesaken

Ta gjerne en tur innom byggesaken på eiendommen. De fleste kommuner bruker nå «saksinnsyn», slik at mye informasjon er tilgjengelig på nettet. Eventuelt kan du ringe Plan- og Bygningsetaten.

På forsiden nå