Nye regler skal hindre private «hoteller»

Nylig ble det vedtatt endringer i eierseksjonsloven som innebærer begrensninger i muligheten for korttidsutleie. Lovgiver ønsker med dette å hindre at eierseksjonssameier omgjøres til «leilighetshoteller».

Stor gjennomtrekk av leietakere har gjerne vært lite populært hos fastboende leilighetseiere.  Foto: Shutterstock

Saken oppdateres.

Ny eierseksjonslov trådte i kraft 1. januar 2018. Stortinget rakk imidlertid ikke å få utredet bestemmelser om korttidsutleie til lovens ikrafttredelse, men reglene er nå vedtatt.

De senere år har det vokst frem et betydelig antall kommersielle aktører som driver med korttidsutleie av leiligheter i eierseksjonssameier, typisk gjennom formidlere som Airbnb, Home Away mv. Denne type utleie, med stor gjennomtrekk av skiftende gjester, har gjerne vært lite populært hos fastboende leilighetseiere. Den tidligere eierseksjonslov hadde ingen uttrykkelige bestemmelser om utleiebegrensning.

Korttidsutleie

De nye reglene innebærer at det ikke er lov å leie ut leiligheten for korttidsutleie mer enn 90 døgn i året. Med korttidsutleie menes sammenhengende utleie i inntil 30 døgn. Det åpnes likevel for at grensen på 90 døgn kan fravikes i sameiets vedtekter innenfor en ramme av 60 til 120 døgn. Hvis sameiet ønsker å fastsette en annen grense enn 90 døgn må dette vedtas med 2/3-flertall. Begrensningen gjelder imidlertid ikke for sameier der alle seksjonene benyttes som fritidsboliger.

Gard Erik Garlie er advokat hos Advokatfirma Wigemyr & co. Han arbeider i hovedsak med eiendomsjus. I denne spalten tar han for seg praktiske og nyttige temaer innenfor dette feltet. Har du forslag til temaer? Send en mail til geg@wigemyr.no.   Foto: Arild Danielsen

De nye reglene om korttidsutleie må ses i sammenheng med en annen lovendring som presiserer hvor mange seksjoner man har lov til å eie i et eierseksjonssameie.

Dagens lov, som tidligere lov, sier at det ikke er lov å erverve mer enn to boligseksjoner. Dette forbudet har det ikke vært særlig vanskelig å omgå ved å kjøpe enkelte seksjoner privat og andre i selskaper. Dette har gjort det mulig for kommersielle aktører å kjøpe opp flere boligseksjoner og leie disse ut nærmest som leilighetshoteller. Lovendringen presiserer at ervervsforbudet også gjelder for slike indirekte erverv.

Ifølge lovteksten gjelder forbudet også «hvis et erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har tilknytning til hverandre».

Det sentrale vilkåret er at det ikke må være en tilknytning mellom eierne gjennom familie- eller selskapsforhold (nærstående). I lovteksten er det presisert nærmere hvilke typetilfeller dette er.

Vanskeligere for kommersielle aktører

De nye reglene innebærer åpenbart en innstramming som vil gjøre det vanskeligere for kommersielle aktører å gjøre eierseksjonssameier om til leilighetshoteller. Sameiene er likevel gitt en viss fleksibilitet til å tillate korttidsutleie og det er opp til det enkelte sameie å følge opp brudd på reglene.

Et nytt virkemiddel som følger av lovendringene er at styret, uten forvarsel, kan pålegge salg av boligseksjon som er ervervet i strid med forbudet om erverv av mer enn to boligseksjoner. Boligseksjoner som er ervervet i strid med forbudet har ifølge de nye reglene heller ikke stemmerett og skal ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser.

De nye reglene i eierseksjonsloven trer ikke i kraft før 1. januar 2020. Reglene vil ikke ha tilbakevirkende kraft og eierskap og bruk som er lovlig etablert før lovendringens ikrafttredelse vil ikke bli rammet.

På forsiden nå