Syv eksperter: Slik blir boligmarkedet i 2018

Ekspertene er uenige om hva slags boligpriser vi har i vente.

ULIKE SPÅDOMMER: Hvordan vil boligprisene utvikle seg i 2018? Vi har bedt om en prognose fra syv ulike eksperter. De er uenige om hva slags boligmarked vi har i vente. Foto: Kallestad, Gorm / NTB scanpix

Saken oppdateres.

To av ekspertene vi har snakket med, tror på en svak vekst i boligprisene i 2018. Tre spår et uendret boligmarked, mens to venter prisfall.

Felles for dem er at de mener boliglånsforskriften vil ha stor betydning for prisutviklingen. Forskriften gjelder i første omgang frem til 30. juni og er under vurdering av Finanstilsynet.

Boliglånsforskriften

Finansdepartementet fastsatte 14. desember 2016 en midlertidig boliglånsforskrift for nye lån med pant i bolig.

Forskriften trådte i kraft 1. januar 2017 og skal gjelde frem til 30. juni 2018.

Forskriften endret kravet til egenkapital (40 prosent) ved lån til sekundærbolig i Oslo.

Regjeringen innførte dessuten en ny bestemmelse om at kundens samlede lån ikke skal overstige fem ganger brutto inntekt, samt strammet inn betingelsene for avdragsfrihet. Dette gjelder for hele landet.

Målet med forskriften er å bidra til en mer bærekraftig utvikling i boliglånsmarkedet.

Finansdepartementet har bedt Finanstilsynet om å gi en vurdering av hvordan forskriften fungerer. Finanstilsynets svar er ventet innen 1. mars 2018.

Kilder: Huseiernes Landsforbund og regjeringen.no

For å forstå ekspertenes prognoser må vi kjenne årlig prisutvikling de siste årene. Tabellen under viser prisene i prosent relativt til året før.

Trykk på årstallene for å se prisutviklingen.

Kilde: Eiendom Norge

Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge

Eiendom Norges prognose for det norske boligmarkedet i 2018 er en nedgang på 1 prosent.

CHRISTIAN VAMMERVOLD DREYER: Meglertoppen spår et svakere første halvår enn normalt på grunn av den store tilbudssiden i boligmarkedet. Høy nyboligproduksjon og redusert befolkningsvekst gir lavere press i markedet. – Vi tror Oslo kommer til å gå fra prisfall til utflating i prisene. Vi mener vi har tatt ut den korreksjonen som var nødvendig, og at vi nå er kommet til et prisnivå som er mer riktig i forhold til kjøpekraften. Foto: Roald, Berit / NTB scanpix

– Vi venter en nedgang i de nominelle prisene i flere av de store byene i Norge, og i sum gjør dette at vi venter en svak nedgang i boligprisene i landet under ett i 2018, sier Dreyer.

Han tror imidlertid at trenden med prisfall vil stabilisere seg og flate ut et stykke inn i 2018 – først og fremst i Oslo.

Til tross for at norsk økonomi er i bedring, og at lavere arbeidsledighet og sterkere lønnsvekst tilsier en positiv utvikling i boligmarkedet, påpeker Dreyer at disse faktorene også legger grunnlaget for høyere renter.

– Rentevåpenet er blitt mye skarpere nå, ettersom mange husholdninger har mye gjeld. En renteeffekt vil derfor merkes godt og ha en dempet virkning på markedet.

Eiendom Norge tror det er Bergen som neste år vil oppleve den største negative prisutviklingen, med en nedgang på fem prosent. Det ventes dessuten tilbakegang i Trondheim og i Stavanger, med henholdsvis to og tre prosent.

I prognosene har Eiendom Norge lagt til grunn at boliglånsforskriften vil være uendret frem til 1. juli, men at det kommer lettelser i forskriften fra og med 1. juli ved at særreglene for Oslo blir fjernet.


MARI O. MAMRE: Tror boligmarkedet snur først i Oslo og på resten av Østlandet. Foto: Ny Analyse

Mari O. Mamre, seniorøkonom i Ny Analyse

Det meste av prisfallet er tatt ut i Oslo og på resten av Østlandet, og dette er et av områdene hvor markedet først kan snu, spår Mamre i Ny Analyse.

– Boligtilbudet og befolkningsveksten vil bli de avgjørende faktorene for når markedet snur. I hovedscenarioet vårt ser vi gode tegn til bedring allerede til påske, men det vil være regionale forskjeller, sier hun og utdyper:

– Vi ser at det store tilbudet av både nye og brukte boliger på Finn.no er på vei ned på Østlandet og i Bergen. Det samme gjelder igangsettingen av nye boliger. Dermed vil balansen mellom tilbud og etterspørsel komme tidligst i disse områdene. I Trondheim og Tromsø ser vi imidlertid at antallet tilgjengelige boliger bare har økt de siste månedene, og at tilbudssiden bygger seg opp. Her kan det ta lengre tid før man ser en prisvekst.

Mamre tror 0 prosent er et realistisk tall for 2018.

– Vi starter året med et negativt overheng fra 2017, men tror på en svak vekst fra påske og utover. Markedet vil nok ikke ta seg ordentlig opp før i 2019.


Kyrre Aamdal, seniorøkonom i DNB Markets

– Når vi ser på utviklingen måned for måned gjennom neste år og justerer for sesongvariasjoner, ser vi for oss et ganske forsiktig prisfall gjennom året, sier seniorøkonom Kyrre Aamdal.

DNB Markets anslår en gjennomsnittlig prisnedgang i bruktboligmarkedet fra 2017 til 2018 på 3,5 prosent.

KYRRE AAMDAL: Spår prisfall i boligmarkedet. Foto: Åserud, Lise / NTB scanpix

Han mener det høye antallet usolgte boliger på landsbasis ved inngangen til det nye året vil legge en demper på prisene.

– Det kommer dessuten ganske mange nye boliger ut på markedet neste år. Også dette er med på å senke prisene.

På den annen side gjør lav rente og lavere boligpriser at mange ser på bolig som en gunstig investering. I kombinasjon med at husholdningenes inntekt ser ut til å være på vei opp, og at arbeidsledigheten har gått ned, tror Aamdal mange føler seg tryggere på å ta opp boliglån.

– Vi tror også de særskilte tiltakene i boliglånsforskriftene for Oslo vil tas bort.


BJØRN-ERIK ØYE: Venter et flatt boligmarked i 2018. Foto: Eszter Simone

Bjørn-Erik Øye, partner i Prognosesenteret

Det ligger an til å bli et flatt boligår, tror Bjørn-Erik Øye. Hans anslag er 0 prosent.

– Vi vil nok se en svak, svak vekst innledningsvis, men måler man tolvmånedersveksten på slutten av 2018, vil de nominelle prisene og snittprisene antagelig være flate, det vil si en realprisnedgang.

Øye sier salget av nyboliger vil holde seg lavt i hele 2018, men at høy igangsetting det siste året vil gjøre at tilbudssiden likevel blir liggende høyt – noe som igjen demper prisveksten.

Han tror boliglånsforskriften vil bestå i en eller annen form.

– Arbeidsledigheten går nedover, så det er et paradoks at boligprisen vil bli liggende flatt, men det kommer av at markedet nå normaliseres etter en veldig kraftig vekst de siste årene.

FORSKJELLEN MELLOM NOMINELL PRISSTIGNING OG SESONGKORRIGERTE PRISER

Den nominelle prisutviklingen forteller hvordan boligprisene endrer seg fra måned til måned i prosent. Den forteller dermed hva gjennomsnittprisene på boliger har økt eller sunket med i faktiske kroner og øre fra en måned til en annen, omregnet til prosent.

De sesongkorrigerte tallene forteller noe om hva som er vanlig prisstigning eller -nedgang i samme periode foregående år. Dersom tallene synker eller stiger etter sesongkorrigering, viser det med andre ord hvordan boligprisene utvikler seg nå, sammenlignet med «normalen».

I praksis betyr det at selv om den nominelle prosenten viser økning, kan det sesongkorrigerte tallet være negativt, fordi man sammenligner tallet med året før. Blir økningen lavere enn ventet med tanke på samme periode foregående år, får man et negativt tall.

Kilde: Huseiernes Landsforbund, NEF


Grethe Wittenberg Meier, administrerende direktør i Privatmegleren

2018 vil bli et mer forutsigbart boligår enn 2017, spår Meier.

– Prismessig blir det et ganske flatt boligmarked, fordi jeg tror det meste av prisnedgangen nå er tatt ut. Slik jeg ser det, vil Oslo bli den første byen som opplever svak vekst igjen.

GRETHE WITTENBERG MEIER: Venter en svak prisvekst. Foto: PRIVATMEGLEREN

Meier har tro på en prisvekst for landet under ett på kun 1 prosent for 2018. Veksten i hovedstaden mener hun vil ligge på 0 til 2 prosent, og hun spår at Bergen, Stavanger og Trondheim vil følge etter.

Hun begrunner den svake veksten slik:

– Det ene er at mange boliger skal ut for salg nå. Det andre er at tilflyttingen til de store byene er mye mindre enn før. Det gjør at behovet for boliger er lavere. Jokeren her er boliglånsforskriften. Spørsmålet er om den vil videreføres slik den er, eller om den gjøres mindre streng.

Selv tror hun de særskilte reglene for Oslo blir fjernet i året som kommer.

– Slippes forskriften opp, vil vi se nye impulser på nybygg. Slippes den ikke opp, vil nybygg bli et kaldt marked.


Olav Chen, senior porteføljeforvalter i Storebrand

Den negative trenden med fallende boligpriser fortsetter, trolig godt inn i 2018, mener Chen.

– Vi vil se en større tilbudsside ved at flere nye boliger enn tidligere kommer ut på markedet. Det vil påvirke balansen selv om etterspørselen holder seg. Ikke minst har man sett et klart stemningsskifte – delvis trigget av den nye boliglånsforskriften.

OLAV CHEN: Tror boligåret 2018 blir tøft. Foto: Jan T. Espedal

Chen vil være forsiktig med å gi et konkret prosentanslag, men:

– Dersom jeg skulle indikere noe, vil jeg sagt et sted mellom minus 5 prosent og 0 prosent.

Han tror 2018 kan bli et tøft år på boligfronten, delvis på grunn av de mange nye boligene som ferdigstilles.

– Det er først og fremst snakk om små boliger, men et tregere marked der vil trolig forplante seg oppover til større boliger. Dermed blir det vanskeligere å få økt egenkapital, låne mer og kjøpe seg oppover i boligmarkedet, sier han.

Han tror det meste av boliglånsforskriften vil opprettholdes, og at den første renteøkningen siden 2011 rykker stadig nærmere.

– Det vil kunne påvirke boligmarkedet negativt og trolig komme overraskende for mange låntagere som har vent seg til lave renter.


Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF)

Forutsatt at renten ikke settes opp før tidligst på slutten av 2018, og at det ellers ikke kommer noen store overraskelser i norsk økonomi, mener Geving at vi kan vente et normalt marked med en forsiktig vekst i begynnelsen av året.

CARL O. GEVING: Har tro på forsiktig boligprisvekst. Foto: CF-Wesenberg/Kolonihaven

– Vi går da fra et 2016 med en prisvekst hinsides enhver fornuft, til en korreksjon i 2017 som vi lever godt med – og videre til et 2018 med mer positive forventninger. Selv om tilbudssiden styrker seg, ser vi ingen rasjonelle grunner til at boligprisene skal falle mye.

Noe konkret prosentanslag vil han derimot ikke gi.

– Å spå boligpriser er den minst presise vitenskapen man kan drive med, så det har vi sluttet å gjøre. Forventningsskifter i markedet kan være vanskelige å forutse, og de har en tendens til å bevege boligprisene mer enn det de rasjonelle faktorene tilsier.

Gikk du glipp av disse?
 
 
 
 
 
 
På forsiden nå