Snart skjer det en stor endring i reglene rundt boligsalg

Skal du kjøpe eller selge bolig? Fra 1. januar kommer det vesentlige endringer i loven som regulerer bolighandelen mellom kjøper og
selger. Her får du noen svar på hva det betyr for deg som skal kjøpe eller selge fra neste år.

Ved nyttårsskiftet kommer det store endringer i den såkalte avhendingsloven - loven som regulerer bolighandelen mellom kjøper og selger. Det er med andre ord lurt å lære litt mer om hva det betyr
for deg om du skal kjøpe eller selge bolig i 2022.

Daglig leder Tore Resell i Proaktiv Eiendomsmegling starter med å poengtere at dette er regler ment til forbrukerens beste.

- Formålet med endringene er å skape en tryggere bolighandel for både kjøper og selger. Det settes nye krav til et godt informasjonsgrunnlag om eiendommen som skal selges. Vi opplever selvsagt en del henvendelser fra kunder med spørsmål knyttet til dette, og det er viktig å være klar over reglenes innhold og omfang. Ikke bare for oss som jobber i bransjen, men også for de som skal kjøpe og selge, forklarer Resell.

Skal du selge bolig? Her får du gode råd!

Ansvarlig for feil

For deg som skal selge bolig vil det ikke være mulig å ta generelle forbehold om tilstanden på boligen som selges. Boligselgere vil derfor fra 2022 være ansvarlig for alle feil og mangler ved eiendommen. Dette gjelder også skjulte feil.

Dette innebærer ikke at alle mangler en kjøper oppdager er en mangel i lovens forstand. Mangler som er avdekket i tilstandsrapport, eller opplyst om i egenerklæringsskjema eller salgsoppgaven vil ikke være mangler.

- Heller ikke selgers spesifikke forbehold om tilstand vil kunne ansees som en mangel, sier Resell og gir følgende eksempel:

- Hvis selger kjenner til lukt av muggsopp i kjelleren og opplyser om dette, men kjenner ikke til omfanget av skaden. Kjøperen gis da en reell oppfordring til å undersøke nærmere og eventuelt ta høyde for risikoen gjennom å tilby en lavere pris.  

Eiendommens type, alder og synlige tilstand skal også vektlegges i vurderingen på hvor vidt det foreligger en mangel. Kjøper av en eldre bolig kan ikke forvente samme kvalitet som kjøper av en ny bolig.

- Det er viktig at meglerne råder kundene slik at man får frem alle eventualiteter og unngår uheldige situasjoner både for kjøper og selger. Dette er for så vidt som tidligere, men det er allikevel et nytt landskap man skal manøvrere i og gode meglere skal sikre kundene sine i forhold til dette, sier Resell.

Strengere regler rundt arealavvik

I dag er det relativt enkelt å måle en leilighet med moderne utstyr, som for eksempel lasermåler. De gamle reglene har nok ikke helt tatt høyde for det, og bærer preg av at de ble skapt fra den tiden man målte med bånd og tommestokk.

- Takstmenn er flinke og ryddige i det meste de gjør, og det er få av dem som ikke vil måle riktig i alle sammenhenger. Da trenger det ikke være regler som dekker unødvendige feil. Tidligere måtte det et vesentlig arealavvik, cirka fem prosent, til for at det skulle bli betegnet som en mangel. Nå endres dette til at alle arealavvik på 2 prosent eller mer, dog minimum én kvadratmeter, er en mangel, sier Resell.

- Prisavslaget skal være forholdsmessig, som det er i dag. For avvik på tomt vil det først være en mangel dersom arealet er
vesentlig mindre enn det som er opplyst, legger Resell til.

Kjøpe eller selge bolig? Her får du god hjelp!

- Alt må kvalitetssikres

Dersom det foreligger en mangel etter den nye loven, er det innført en «egenandel» på mangler for kjøperen på 10.000 kroner. Dette er gjort for at ikke selgeren skal være ansvarlig for det minste avvik. Det betyr ikke at det er 10.000 kroner i egenandel pr. mangel, men samlet for mangler.

-  Er verdien på to mangler, i lovens forstand, samlet 30. 0000 kroner, vil altså selger svare for 20.000 kroner til kjøperen. Men det er naturligvis slik som tidligere at det ikke er feil eller mangler om man kunne eller burde vite om dem, sier Resell.

Det typiske er det man ser på en visning. Resell sier at det er viktig at meglerne er ekstra flinke til å dokumentere informasjonen som er gitt i alle sammenhenger.

-  Alt må kvalitetssikres og det vet gode meglere. Hos oss skal man være sikker på å være i trygge hender gjennom alle deler av prosessen. Kvalitet i alle ledd er et av våre mantra. Derfor jobber vi tett med fotografer, takstmenn og i gjennomgang av dokumenter og historikk. Rapportene fra takstmenn blir etter ny lovgivning også endret og mer omfattende, sier Resell.

På utkikk etter en dyktig megler? Trykk her!

Ny og bedre tilstandsrapport

Selger får et større ansvar fra nyttår, sier Sigurd Sivertsen, fagsjef i Takst-Forum Trøndelag AS.

Blant annet i forbindelse med boligens tilstandsrapport. Der er det laget en egen forskrift som gir utfyllende bestemmelser for hvordan en tilstandsrapport skal utformes.

-  For selgeren av bolig er det viktig å vite at fra 01.01.2022 må alle tilstandsrapporter på markedsførte boliger være i henhold til forskriften. Opererer man med en eldre tilstandsrapport etter 1. januar, vil selger være
ansvarlig for alle manglene som ellers ville vært avdekket i den nye tilstandsrapporten, eller som selger burde eller kunne vite om, sier Sivertsen.

Nytt er også at tilstandsrapporten har gyldighet i tolv måneder, mot tidligere seks, med tanke på tidspunktet for budaksept.

- De endringer som nå skjer gjennom lovendringen, og ny forskrift, innebærer at risikoen ved et boligsalg i større grad nå er flyttet over på selger. Selger er derfor tjent med å informere om alle kjente feil og mangler de måtte vite om, herunder utfyllende tilstandsrapporter. Dette for å sikre unødige krav fra kjøper, forklarer Sivertsen.

-  I og med at skjæringstidspunktet for ny rapport er tidspunktet for budaksept, anbefaler vi derfor at selger benytter seg av den nye og forbedrede rapporten også utover høsten, for å være sikker på at rapporten også er gyldig etter 1. januar 2022, legger han til.

Vil det bli dyrere å selge bolig?

Etter den nye forskriften er det nå flere bygningsdeler som skal undersøkes ved befaringen. I tillegg skal det gjennomføres hulltaking og sjekk av blant annet det elektriske anlegget.

Vil alt dette gjøre det dyrere å selge bolig fra 1. januar 2022?

-   Noe dyrere vil nok rapporten bli, men sett i forhold til den risiko selger ellers løper etter nyttår mener vi samlet sett det ikke blir noen stor endring, sier Sivertsen.

Skal du selge bolig mot slutten av året? Da er det svært hensiktsmessig for de fleste å benytte seg av den nye og forbedrete rapporten.

Her kan du få en gratis verdivurdering av din bolig!