Kronikk 15. august 2012

Brøset: Kan visjonen bli virkelighet?

Ensidig oppmerksomhet om gode planløsninger, design og medvirkning løser ikke prosjektets største utfordring: hvem skal finansiere utbyggingen?

Saken oppdateres.


Hver gang det skjer noe nytt i planprosessen for det framtidige boligområdet på Brøset blusser debatten opp på nytt. Utbyggere påstår at miljøkravene er for strenge, framtidige beboere reagerer på den høye tettheten og grunneierne er fortsatt ikke blitt enig om en pris for eiendommen. Det store spørsmålet som mange stiller seg er om de flotte visjonene for Brøset noen gang kan bli virkelighet?

Trondheim kommune har gjort et grundig planarbeid for Brøset, som det framgår av en kronikk fra Byplankontoret i Adresseavisen 19. juli 2012. Her beskrives det blant annet hvordan fire team av eksperter har utarbeidet hvert sitt forslag til hvordan en klimanøytral bydel på Brøset bør utformes og hvordan man har studert ulike områder i byen for å vurdere boligtettheten. Ensidig oppmerksomhet om gode planløsninger, design og medvirkning løser imidlertid ikke den største utfordringen: hvem skal finansiere prosjektet?

Som det meste i samfunnet er også byplanlegging til slutt et spørsmål om balanse mellom utgifter og inntekter. Et prosjekt er kun levedyktig hvis utgiftene er lavere enn inntektene, eller (svært forenklet) framstilt slik: salgsinntektene må være større enn summen av tomtekostnaden, prosjekteringskostnaden og byggekostnaden.

For Brøset er alle faktorer i dette regnestykket usikre. Tomtekostnaden er fortsatt ikke avklart og kan bli mye høyere enn forventet. Prosjekteringskostnader er i utgangspunkt kun en liten andel av det totale regnestykket, men kan bli vesentlig høyere enn for et «vanlig» boligområde. Byggekostnader for miljøvennlige byggeprosjekter er også usikre. Og hva koster øvrig infrastruktur som legges inn i planen? Hva koster grønnstrukturen, innendørs fellesarealer og det påkrevde miljøvennlige energi- og renovasjonsanlegg? Salgsinntektene er muligens lettere å få oversikt over; flere kvadratmeter bolig gir i utgangspunkt høyere salgsinntekter. Dette forutsetter selvfølgelig at boligene er salgbare. Vanligvis blir meglere hentet inn i en tidlig fase i prosjektet for å diskutere etterspørselen i markedet. Er vi sikker på at det er mange nok miljøentusiaster som ønsker å bosette seg på Brøset?

I de fleste boligprosjekter som bygges ut av private utbyggere lager man et overslag over kostnadene i en tidlig fase i planleggingen. Dette kostnadsoverslaget gir en god pekepinn på ønsket/ nødvendig boligtetthet. Det vil ikke alltid være mulig å oppnå den ønskede boligtettheten uten at dette går på bekostning av boligkvaliteten. Da vil det være nødvendig å undersøke om det er mulig å spare inn på kostnadene. Er det noen som har regnet gjennom dette regnestykket for Brøset?

Ambisjonene og forventningene til Brøset-prosjektet er store og nettopp derfor er det viktig at man klarer å utvikle en områdeplan som faktisk kan realiseres. Byplankontoret skriver i sin kronikk at Brøset kan bli et forbilde. Samtidig kan man alltid lære av andre. Prosjekter som Damsgårdssundet i Bergen blir framhevet som et eksempelprosjekt på Brøsets internettside. Kommunedelplan for transformasjon av dette området ble utviklet i et samarbeid mellom offentlige og private aktører, med Bergen og Omegn Boligbyggelag i førersetet. Malmø kommune, kjent for blant annet den miljøvennlige bydelen «Bo01» (også omtalt på Brøsets internettside), uttaler at det trengs mer enn en fantastisk visjon å skape en bærekraftig by. Malmøs suksess er basert på kommunens egne uttalelser, først og fremst resultatet av samarbeid mellom det offentlig og private.

I mellomtiden fortsetter Trondheim kommune, i samarbeid med forskningsmiljøene på NTNU, å jobbe med utvikling av områdeplanen for Brøset. Jeg tør påstå at det er veldig få vellykkede bærekraftige bydeler som er et resultat av et rent kommunalt planarbeid, nettopp fordi mange kommunale plankontor har begrenset kunnskap om prosjektutvikling og om etterspørselen i markedet. Tidlig involvering av utbyggere skaper også et eierskap til prosjektet som er helt nødvendig for å lykkes med slike ambisiøse mål. Byplanleggingen har for lengst beveget seg fra å satse på rent offentlig styring til en økende grad av offentlig-privat samarbeid, såkalt «governance».

Et alternativ til et offentlig-privat samarbeid vil være opprettelse av et eget kommunalt utbyggingsselskap for Brøset. Mange byer har opprettet slike selskap, som Bergen tomteselskap, Melhus tomteselskap og HAV Eiendom. Disse selskap skal virke på markedstenkningsvilkår, men de skal samtidig ta samfunnsansvar og referere til bystyret. I Trondheim ble dessverre senest i forbindelse med Boligprogram for Trondheim kommune 2011–2014 muligheten for å drive en mer aktiv tomtepolitikk i Trondheim avvist. Rådmannen var bekymret for at « … kommunal konkurranse om kjøp av tomtearealer ville understøttet et allerede høyt prisnivå i tomtemarkedet og eksponert kommunen for en betydelig økonomisk risiko …».

Hva betyr dette politiske valget for Brøset? Er det noen utbyggere som er interessert i å bygge «boligslangen» på syv etasjer med et redusert antall parkeringsplasser og samtidig bære alle ekstra kostnader miljøvennlig utbygging og høyverdig infrastruktur medfører?

Jeg utfordrer kommunen til å bruke den resterende delen av planprosessen til å fokusere på gjennomføring av planen. Kanskje Brøset også kan bli et forbilde på grunn av sitt nyskapende offentlig-private samarbeid?

På forsiden nå