Trøndere taper penger på fast eiendom i Tyskland

- Jeg er ikke spesielt kry av det jeg har gjort, sier forretningsmannen Hans Christian Falch (65) på Orkanger.

Han investerte til sammen 4,5 millioner kroner i to fond og regner med at 42 prosent av investeringene er tapt. Det var en god og seriøs kollega på Stord som i 2008 anbefalte Falch å investere penger gjennom Optimum Eiendomsinvest i fast eiendom i Tyskland. Falch kjente til Optimum i Trøndelag fra før og har intet galt å si om dem. Det var Optimum i Bergen som solgte aksjene.

Falch trengte ikke låne penger for å gå inn som aksjonær. Som aksjonær ble han forespeilet en årlig avkastning på 12 prosent før skatt, som var svært bra i 2008. Fra tidligere hadde han opplevd investeringer i Tyskland som stabile og gode, og de nye investeringene tilsa ikke noe annet.

- Kostnader for å hente inn kapital og transaksjonskostnader ved kjøp av eiendommer viste seg å utgjøre 35 kroner av 100 kroner per innskutt aksje. Hadde jeg visst dette i dag, hadde jeg aldri investert. For meg er dette en dyrekjøpt erfaring. Nå vil jeg advare andre mot å investere i slike fond, sier Falch.

Det ble investert i eiendom i bl.a. Dresden, Leipzig og Frankfurt. I Dresden dreide seg om bygninger ved sentrale trafikknutepunkter med næring i første og boliger oppover i etasjene.

Ekstraordinær generalforsamling

Mandag er aksjonærene i Optimum Eiendomsinvest Tyskland I og II innkalt til ekstraordinær generalforsamling på Hotel Continental i Oslo. Der skal de ta stilling til om fondene skal granskes eller om pengene som er igjen skal utbetales aksjonærene. Flere aksjonærer hevder de ble lurt til å gå inn. På grunn av høye honorarer og provisjoner var det umulig å tjene penger. Reelle kostnader ble aldri opplyst til aksjonærene, det var et luftslott som ble solgt inn.

Til sammen 1200 aksjonærer over hele landet kan ha tapt 200–250 millioner kroner. I fond nummer to skal 97 trøndere ha investert 65 millioner kroner.

Overraskende nedgang i tysk arbeidsledighet

I 2006 og 2007 etablerte ProCorp eiendomsfondene PRE Eiendomsinvest Tyskland AS (PRE I) og PRE Eiendomsinvest Tyskland II AS (PRE II), som skulle investere i fast eiendom i Tyskland. For å gi ikke-profesjonelle investorer anledning til å investere i eiendomsfondene, etablerte Optimum tilføringsfondene Optimum Eiendomsinvest Tyskland I AS (OEIT I) og Optimum Eiendomsinvest Tyskland II AS (OEIT II).

- Selskapene er nå under avvikling og aksjonærene har lidd store tap på sine investeringer, sier Lars Annfinn Ekornsæter (67). Han sitter i avviklingsstyret for OEIT II og er av aksjonærene utpekt for å undersøke årsakene til tapene.

Selv har Ekornsæter, som i dag er pensjonist og bosatt i Lillesand, investert flere millioner kroner gjennom lånefinansiering. Han regner med å ha tapt 1,5 millioner kroner.

Manglet kunnskap

- De som skulle stå for investeringene, hadde ikke nok kunnskap om tysk eiendom, det ble investert i feil byer. Prisene hadde stått stille i flere år. Men alt ble fremstilt rosenrødt fra selgerne. Det var flere eldre som lot seg lokke, sier Ekornsæter. Ved å rette oppmerksomheten mot det som har foregått, vil han advare andre mot å bli med på denne type investeringer.

På den ordinære generalforsamlingen i juni i år ble det besluttet et advokatfirmaet Schjødt skulle gjennomføre en begrenset granskning av selskapene. Fordi det ikke skulle brukes for mye penger, omfattet ikke mandatet eiendomsfondene, handel i andrehåndsmarkedet eller rådgivningen fra Optimum.

For høyt styrehonorar

Optimum har hatt løpende distribusjonshonorar med 18 millioner kroner i OEIT I og 12 millioner i OEIT II. Honoraret kommer i tillegg til tegningshonorar som er betalt til Optimum på 26 millioner kroner for OEIT og 27 millioner for OEIT II. I dag er det 11–12 millioner kroner igjen i fond II.

- Styrene i eiendomsfondene har bevilget seg fire millioner kroner i høyere styrehonorar i hvert av selskapene enn det som var forutsatt, hevder Ekornsæter. Ifølge prospektet skulle ProCorp ha refundert PRE II 15 millioner kroner for mye fakturert tilretteleggingshonorar. OEIT IIs andel av dette utgjør 11 millioner. ProCorp nekter å tilbakebetale beløpet fordi det etter deres syn er foreldet.

- Med det vi nå vet, var avkastningskravet på 12 prosent ikke oppnåelig, kun en illusjon, sier Ekornsæter. Han legger til at mange aksjonærer ble rådet av Optimum til å lånefinansiere egenkapitalinnskuddet fordi det var en god og sikker investering. Schjødt antyder i rapporten at det er over grensen til å anses forsvarlig å markedsføre en slik investering til ikke-profesjonelle aksjonærer.

Ønsker ikke avvikling

Styreleder for de to fondene, advokat Gunnar Aardal, viser til at det på generalforsamlingen i mai 2016 ble vedtatt å avvikle fondene.–Vi har imidlertid ikke maktet å gjennomføre dette fordi noen aksjonærer ikke ønsker det. På generalforsamlingen i juni i år ble det fremsatt påstander om svindel og bedrag. Granskningen viser at det ikke var tilfelle, sier Aardal.

- Aksjonærene påstår det ble gjort feilaktige investeringer?

- I etterpåklokskapens lys kan man si det. Men slik er det med investeringer. Denne type investeringer har høye honorarer. Honorarene er beskrevet i prospektet. Ett honorar var for høyt, det har vi visst en stund. Kravet ble tilbudt alle aksjonærene, men ingen ville ha det. En runde i retten ville kostet mer enn det smaker.

Hun lokker nordmenn til å satse store penger på omstridt nettvaluta

Aardal sier at situasjonen er ulik i de to selskapene eller fondene. I det første er pengene utbetalt, der er det ikke mer å slåss om. Skal granskningen fortsette, må aksjonærene gå inn med mer penger. I det siste fondet har det siden mai 2016 vært en avviklingsplan, og styrelederen har ønsket å utbetale pengene. Nå er det opp til den ekstraordinære generalforsamlingen å ta en avgjørelse.

Kan ikke holde tilbake

- Flere aksjonærer sider de føler seg lurt?

- Å føle seg lurt er en menneskerett. Jeg kan ikke holde tilbake aksjonærenes penger av den grunn.

Styrelederen fremholder imidlertid at på bakgrunnen av kritikken kunne et par punkter vært prosedabel for rettssak; det handler om styrets ansvar og løpende distribusjonskostnader.

- Fra mitt ståsted er jeg mest opptatt av hvordan selskapet skal forholde seg til dette. Noen vil bruke penger på ytterligere granskning, andre vil ha tilbake penger. Vi må unngå at det dannes to leirer. De som vil granske videre, bør bruke egne penger, sier Gunnar Aardal.