- 2015 har vært preget av stor tilgang på egenkapital både blant norske og internasjonale aktører, og i forhold til alternative investeringsmuligheter fremstår eiendom som en svært attraktiv aktivaklasse, sier daglig leder og partner Knut Efskin i Norion Næringsmegling.
På landsbasis er det omsatt næringseiendom for over 100 milliarder kroner i år. Den forrige rekorden på nesten 70 milliarder er fra 2006.
I Trondheim og omegn er det omsatt for rekordhøye 7,5 milliarder kroner i år. I 2014 var omsetningen på fire milliarder, og i 2013 på 3,2 milliarder.
- Det har vært en voldsom økning, og det er et godt marked, sier Efskin.
Norion Næringsmegling står for rundt halvparten av transaksjonene i Trondheim og omegn.
Solsiden dyrest
KLPs kjøp av Solsiden fra Aberdeen Eiendomsfond er den dyreste enkelteiendommen solgt i år. Liv- og pensjonsselskapet betalte 1,3 milliarder for kjøpesenteret og de tilhørende restaurant- og kontorlokalene på Nedre Elvehavn.
Det nest dyreste er salget av Statoils bygg på Rotvoll i Trondheim, som har en antatt salgssum på rundt 900 millioner. Det er solgt sammen med oljeselskapets kontorbygg i Stjørdal for til sammen 1,75 milliarder, som er den største eiendomstransaksjonen i Trøndelag år.
Tidligere år har omsetningen av næringseiendom i Trondheim utgjort rundt ti prosent av totalomsetningen på landsbasis. Men i år er byens andel redusert til rundt sju prosent.
- Når totalvolumet øker så mye, er det ikke nok bygg her til å selge til ti prosent, sier Efskin.
Han viser til at det er omsetninger i Oslo som bidrar til den kraftige økningen på landsbasis. Blant annet ble DNBs hovedkontor i Bjørvika solgt for hele 3,9 milliarder.
Har solgt dette prosjektet for 680 millioner kroner
Utlendinger kjøper i Oslo
Flere utenlandske investorer er årsaken til rekordomsetningen, og de investerer i hovedstaden, forteller Efskin.
- Utlendingene er skeptiske til å kjøpe utenfor Oslo, bortsett fra at de har kjøpt litt i Stavanger. Men det er en tendens til at de mer og mer vurderer andre byer også. For eksempel har svensker kjøpt Grand Hotell Olav, sier Efskin.
Det svenske eiendomsselskapet Midstar kjøpte hotelleiendommen i Olavskvartalet, som hotellkjeden Clarion driver, for rundt 140 millioner i desember.
- Norsk økonomi blir sett på som stabil, og landet er vurdert som politisk stabilt. Det skaper også ekstra etterspørsel at den norske krona har svekket seg, sier partner Rune Husby Norion Næringsmegling.
Utlendingene står for vel 40 prosent av kjøpene av næringseiendom her i landet i år.
Reitan kjøper og stenger Britannia i halvannet år
- Får ikke låne nok
Men meglerne i Norion tror ikke det blir solgt næringseiendom for like store summer neste år. En av årsaken er bankene.
- Eiendomskjøperne får så lav låneutmåling at de må investere mye mer egenkapital enn tidligere. De får tilbud fra banken, som de må si nei til. Mens de tidligere fikk låne 75 prosent av kjøpesummen, får de nå kun låne 60–65 prosent. Kjøper du en eiendom til 100 millioner, er det forskjell på å måtte stille med 40 millioner selv i stedet for 25 millioner, sier Husby.
- At bankene setter opp rentemarginen er investorene villige til å akseptere, fordi renta er så lav. Men de sier nei til lån med lav låneutmåling, sier Efskin.
Flere banker har satt stopp for nye lån til næringseiendom. Årsakene er at eiendomsprisene er blitt så høye at de vil redusere risikoen ved at kundene får lavere belåningsgrad. Det koster mer for bankene å hente inn penger til utlån og myndighetene har økt kapitalkravene. Det vi si at bankene må ha mer kapital bak hver krone som lånes ut til lavrisiko næringseiendom enn utenlandske banker. Blant annet avvikler BN Bank i Trondheim derfor sin satsing i bedriftsmarkedet.
- Bankene prioriterer korte lån som for eksempel boligutbyggingsprosjekter, hvor de får igjen pengene sine raskere, sier Husby.
Nå får «byhyttene» høyere skatt
Tomme lokaler
Andelen ledige kontorlokaler i Trondheim og omegn er på vei opp, og er nå på rundt ti prosent. Det er stort sett eldre kontorer som står tomme, ikke nybyggene. Meglerne mener flere kontoreiendommer derfor må konverteres til boliger.
- Markedet for gamle kontorbygg med ledighet blir vanskeligere fremover og prisene på dem vil gå ned. Eierne må tenke alternativt i bruken. Men foreløpig er ikke tomteprisene høye nok til at det lønner seg å selge. Da må de drive som næring en stund fremover. Men en del bygg står tomme, så det vil tvinge seg frem, sier Husby.
Har 20 000 kvm tomme kontorer