– De som har familiehusholdninger her er bekymret, og det er jeg også, for at Møllenberg skal forfalle og ødelegges som bydel.

Kommunedirektør Morten Wolden står mellom gule, hvite, oransje og grønne bygårder, stort sett mer enn 120 år gamle, midt i Thornæsparken på Møllenberg i Trondheim.

– Vi har jaktet på virkemidler hele veien, og vært usikker på hvor langt vi kan gå for å begrense dette, sier han.

Kommunetoppene vil få ned hybeltettheten på Møllenberg i Trondheim. Foto: Håvard Haugseth Jensen

Nå mener han de har funnet det de trenger for å bremse, ja til og med snu trenden med stadig større andel studenter i husene.

De overordnede målene er, ifølge byutviklingsdirektør Bente Næverdal:

  • Lavere andel studenter og en mer variert sammensetning av beboere.

  • Flere folk som bor her over lengre tid.

  • Bedre bo- og nærmiljø.

– Vi ønsker oss barnefamiliene tilbake til Møllenberg, sier Næverdal.

Vil sette hardt mot hardt

– Det er bare fint at mange bor i sentrum. Men de skal ha god bokvalitet, legger Odd Morten Hansen til.

Han er leder for tilsyn ved byggesakskontoret.

– Vi vil jo ikke ha studentene vekk fra Møllenberg. Dette handler om andelen. Vi må få til en god, variert sammensetning. Det er det som gir gode bomiljø, sier Næverdal.

Byutviklingsdirektør Bente Næverdal. Foto: Håvard Haugseth Jensen

Trondheim kommune har vært i dialog med Kristiansand og Oslo for å finne ut hva kommunene kan gjøre for å nekte dem som overtar gamle bygårder, å gjøre det om til studentboliger. Statsforvalteren har støttet kommunene i flere ferske klagesaker.

– Jeg kan ikke se for meg at statsforvalteren i Trøndelag tenker annerledes enn statsforvalterne i Agder og Oslo. Jeg er tydelig på det, sier Wolden.

Vil overprøve arkitekter

– Hyblifiseringen påvirker bokvaliteten for de som faktisk bor i den enkelte boenhet, men også stor påvirkning på nabolaget. Belastningen på Møllenberg har vært for stor, sier arkitekt og leder for Møllenbergprosjektet, Nadja Sahbegovic.

Nadja Sahbegovic fra Møllenbergprosjektet. Foto: Håvard Haugseth Jensen

Hansen forteller at kommunen i lang tid har hatt et sterkt fokus på brannsikkerhet, både på Møllenberg og ellers i byen.

– Det har vi fortsatt, men nå skal vi også se på planløsning, lys og andre tekniske krav for bokvalitet. Selv om slike krav ikke er tallfestede, er det ikke ren synsing. Kanskje skal vi også gå inn og overprøve vurderingen fra den som prosjekterer endringer i boligene, sier Hansen.

Dette er som oftest en arkitekt.

– Langt på vei har vi hittil akseptert arkitektenes vurdering av at et felles rom eller stue kan være relativt lite, så lenge beboerne har plass rundt bordet til å spise middag. Nå har vi funnet ut at faglitteraturen opererer med litt større fellesarealer enn det, sier Odd Morten Hansen.

Strengere krav til fellesareal

Han viser til Sintef, som bruker følgende størrelse for stue og kjøkken samlet som minimum:

  • toromsbolig: minst 25m²

  • treromsbolig: minst 30 m²

  • fireromsbolig: minst 35m²

Hansen presiserer at dette ikke er absolutte arealkrav, men at betydelige avvik fra Sintefs anbefaling gir grunn til å si at man ikke tilfredsstiller kravet i byggteknisk forskrift TEK17.

Odd Morten Hansen fra byggesakskontoret. Foto: Håvard Haugseth Jensen

– Så har man også tilfeller hvor en fireroms, som har tre soverom, plutselig øker på til å ha seks og sju soverom. Da må også fellesarealet økes i takt med hvor mange rom som sokner til det. Der vil vi også støtte oss til det for eksempel sier gir god bokvalitet, sier Næverdal.

Wolden tror alle med ett unntak vil bli glade for dette.

– Kommunen, store utleiere, velforeninger og beboere, alle ønsker dette velkommen. Det er bare de som nettopp har kjøpt en bolig for å profittere maksimalt for å få inn flest mulig studenter som ikke ønsker dette velkommen.

– Er du sikker på at store, eksisterende utleiere ønsker dette velkommen?

– Ja, fordi dess mer som leies ut, dess flere studenter du får her, opp i 70–80 prosent, vil verdien på husene synke betraktelig. Det ønsker de ikke, mener han.

– Ønsker ikke ræl på fasaden

Utflyttingen på Møllenberg ligger på 30 prosent årlig. Det er mye høyere enn i andre bydeler.

– Så nå må huseiere slå sammen rom som tidligere ble delt opp i to?

– Det er ofte løsningen, ja. Da får man færre soverom per boenhet, sier Hansen.

Han presiserer at reglene vil være de samme, uavhengig av om det er en familie eller studenter i boligen.

– Men da kan det bli attraktivt å leie ut til familier igjen, eller at familier velger å kjøpe for å flytte hit, sier Næverdal.

Hansen sier at kommunen har skjerpet inn på en del andre områder de siste årene.

– Er man for eksempel avhengig av en skjemmende brannstige på fasaden for å få innredet loftsetasjen, er det ikke sikkert man får lov til å innrede loftsetasjen. Den type fasadeendringer kan være i strid med både antikvariske og estetiske hensyn. Det ønsker vi ikke, spesielt ikke på eksponerte fasader.

40 ulovlighetssaker på Møllenberg

Hansen presiserer at kommunen ikke får gjort noe med hus og rom som er godkjent fra før.

– Har dere beregninger av hvor mange som leier ut boenheter som ikke er godkjent?

– Nei, ikke annet enn at vi avdekker ting hele tiden. Vi har rundt 40 ulovlighetssaker under oppfølging på Møllenberg.

Han forteller at Brannvesenet går tilsyn i kvartal for kvartal, og melder fra til når de ser noe de antar er ulovlig.

– Vi oppdager stadig noe nytt. Men det er ikke bare å slå fast at «dette er ulovlig, få det vekk», så er man ferdig etter en uke. Arkivet kan ha svakheter, eller det kan være forrige eier eller den før der igjen som har gjort endringer.

Pålegg om å gjøre endringer vil nok oppleves som mest belastende, mener Hansen.

Problemer også på Singsaker

Kommunen begynte å stramme ordentlig inn rundt 2019 med hyblifiseringsbestemmelsen. Den har også sluttet å godkjenne endring fra næring til bolig i førsteetasjene på Møllenberg.

Også her er det oppdaget boligutleie som ikke har vært godkjent.

– Næringsdrift i sokkeletasjene er en viktig del av miljøet på Møllenberg. Pizzasjappa og de andre serveringsstedene i Nonnegata er med på å skape et godt miljø, slik at det ikke bare er bolig, sier Næverdal.

Kommunen har lett etter måter å snu hyblifiseringen. Nå er tiden inne, mener Wolden. Foto: Håvard Haugseth Jensen

Rosenborg, Berg, Singsaker og Bakklandet trekkes fram som andre områder med samme utfordringer.

Får varsel fra foreldre

Kommunetoppene mener planlagte utbygginger fra blant andre Studentsamskipnaden vil veie opp for at det blir færre hybler på Møllenberg, når kravene skjerpes.

– Så nå blir det flere tilsyn og befaringer for å avdekke ulovlige hybler?

– Nei, det blir ikke nødvendigvis flere befaringer som følge av dette, sier Hansen.

– Hvordan skal det oppdages uten tilsyn og befaring?

– Vi får henvendelser fra beboere og deres foreldre. I tillegg varsler brannvesenet når de oppdager det mener kan være ulovligheter.

Hansen presiserer at etaten jevnlig er ute på befaringer.

– Før helgen fant vi for eksempel en bolig hvor det var tegnet én ting som var godkjent, men bygget noe helt annet.

– Hvor alvorlig må det være for at dere krever tilbakeføring?

– Alle får mulighet til å søke om å få godkjent det de har gjort. Så får kommunen behandle søknaden, og vurdere om det kan gis tillatelse. Et eventuelt avslag kan påklages, og da får bygningsrådet saken til behandling. Kan det ikke godkjennes, må det tilbakeføres, sier Hansen.