I dag bygges det langt flere boliger i Trondheim enn behovet tilsier. Det viser både tall fra Eiendomsmegler 1, som har hentet sine estimater fra utbyggerne selv, og Trondheim kommunes byplankontor.

Boligpotensialet i kjente boligfelt var per i sommer nesten 40 000 boliger, viser kommunens tall. Analysesjef i Eiendomsmegler 1, Jan Håvard Valstads tall viser at det nå og for treårsperioden vi er inne i, bygges 50 prosent flere boliger enn forventet befolkningsvekst tilsier at behovet er. Han konkluderer:

- Trondheim er det mest velfungerende storbymarkedet i Norge. Vi har en god tilbudsside og en robust og god etterspørselsside der folk føler seg trygge på framtida og arbeidsplassen sin, sier Valstad. Han er likevel kritisk på ett vesentlig punkt:

- Paradokset er at framtidas norske kunnskapshovedstad krever noe andre løsninger enn det som planlegges nå. I framtidas kunnskapsby trenger vi nærhet mellom NTNU, forskning, oppstartsbedrifter og resten av næringslivet. Folk må kunne bo i dette landskapet, og det må legges til rette for tidseffektivet og gode kollektivløsninger – en strategi som ikke ble fulgt i siste rulleringen av arealplanen. I stedet ble lagt til rette for store utbygginger langt utenfor sentrum, hvor kravet er at man må bygge tett. Det er en mangel på tydelige byutviklingsgrep, framholder han.

Vil ikke ha leilighet til 6 mill

Valstad sier at boligkjøperne er tydelige på hva de ønsker, og det stemmer ikke med planleggingen:

- Familier må minst ha 100 kvadratmeters leiligheter – de vil raskt koste i hvert fall seks millioner kroner. Det har de ikke råd til, og det er ikke det de vil ha. De vil ha et rekkehus til 4,5 millioner. Jeg tror det skal bli vanskelig å selge unna den type boliger som er planlagt der. Til beste for byen vår skulle vi hatt en mye større andel av arealer gjort om fra næring til boliger, vi skulle trykket til og bygget ut Nyhavna og fått en kompakt, integrert kunnskaps- og forskningsby. Så kunne vi bygd familieboliger «på landet». Den jobben er ikke gjort, og det er politikernes oppgave. Nå får vi feil boliger på feil sted. Det er synd hvis vi ikke klarer å tilrettelegge for Trondheim som attraktiv kunnskapsby de neste femti årene, sier han.

- At det legges stadig nye arealer til bygging, demper det prisen?

- Markedet er prissensitivt. Sammenlignet med Oslo, der alt nybygg forsvinner på øyeblikket, ser vi at her er det reell konkurranse mellom aktørene. Det virker prisdempende, i det minste. Men det å bygge boligblokker på Overvik vil ikke senke rekkehusprisen på Romolslia med det første, mener Valstad.

- Vil det at det legges ut nye store arealer gjøre at det blir mindre attraktivt å fortette?

- Det er klart at alle kan ikke lykkes på en gang. Prosjektene eies av utbyggingsselskap som nå kanskje har sterkere fokus på å bygge ut nye arealer utenfor byen, enn å gå i gang med omgjøringsprosjekter nærmere sentrum. Dette er det politikerne som må legge til rette for, sier Valstad.

- Nei, det bygges ikke for lite

Fire av Aps heltidspolitikere i bystyret, med gruppeleder Geir Waage i spissen, har denne uka en kronikk i Adresseavisen der de skriver «i Trondheim bygges det for lite».

Det står i motstrid til Valstads analyser. Også byplanlegger Sveinung Eiksund konstaterer at det er rådmannens vurdering at det bygges tilstrekkelig med boliger i dag. 80 prosent av den store boligbyggingen de siste årene har skjedd som fortetting, og utbyggingen har vært stor. Boligbehovet øker med ca. 1500 boliger årlig, ifølge rådmannen – men anslagene er litt høyere i år og neste år. Planer for nesten 10 000 boliger er allerede ferdig vedtatt (der er altså ikke Overvik og Rotvoll med).

- Det skulle holde en stund. Per i dag er det neppe marked for både det som allerede er vedtatt og som er under planlegging, sier Eiksund.

Inkluderer man storprosjektene Overvik og Rotvoll, som ennå ikke har godkjente reguleringsplaner, og andre prosjekter som er kommet lenger i prosessen enn dem, har Trondheim en boligreserve på hele 39 000 boliger. I tillegg kommer nye fortettingsprosjekt hvert år.

- Gruppeleder Geir Waage og Ap framholder at rådmannen i 2007 tok grundig feil og bare la opp til en befolkningsvekst som var bare halvparten av det som ble virkeligheten?

- Det er riktig at estimatene var for lave da, selv om de ikke var bare halvparten. Men også da tok planen høyde for en høyere befolkningsvekst. Det er jo også derfor man har en rullering av kommuneplanens arealdel hvert fjerde år slik at man kan justere kursen i takt med behovet.

- Når man legger ut store nye arealer, blir det da mindre fortetting, i tråd med de langsiktige strategiene til kommunen?

- Rådmannen pekte på at det var en utfordring at nye arealer kan være mer attraktivt å bygge på enn fortetting. Men dette er det markedet som vil gi svar på.

- Er det slik at store, nye utbygginger gir lavere boligpriser?

- Det er kompliserte sammenhenger. Hvis det hadde vært en stor knapphet på areal, vil det kunne virke prisdrivende. Slik er ikke situasjonen i Trondheim nå eller har vært.

- Trondheim er det mest velfungerende storbymarkedet i Norge. Paradokset er at framtidas kunnskapsby krever noe annet enn det som er planlagt nå, sier analysesjef Jan Håvard Valstad i Eiendomsmegler 1. Foto: Ole Martin Wold, OLE MARTIN WOLD