Adresseavisen har snakket med sentrale medarbeidere i det statlige foretaket Siva som har sagt fra om det de mener er feil som er gjort i Sivas forhold til Utstillingsplassen Eiendom. Som avisen har skrevet tidligere, er UPL de senere årene blitt Sivas viktigste samarbeidspartner – samtidig med at Espen Susegg overtok som eiendomsdirektør i 2011. UPLs gründer er Terje Haugan, som også er en venn av nå avgått direktør, Espen Susegg.

Se svar fra Siva, Espen Susegg og UPL lenger ned i saken.

Ifølge de ansatte Adresseavisen har snakket med, gjorde det at de stilte kritiske spørsmål at de først ble tatt av saken, fikk andre arbeidsoppgaver, ble utfrosset og ignorert. Kildene valgte etter kort tid å forlate Siva nettopp på grunn av dette – og skaffet seg nye jobber.

- Som jeg sa til min overordnede den gangen: Min lojalitet er til Siva, ikke til enkeltpersoner. For meg var det avgjørende at Sivas interesser ble ivaretatt. Siva forvalter fellesskapets midler. Det er derfor jeg mener det er rett å fortelle om dette, sier en av kildene som vil være anonym.

- Fordelaktig for UPL

Da de begynte i Siva, forsto de raskt at UPL var et viktig samarbeidsselskap for Siva. UPL er et suksessrikt eiendomsselskap på Hamar, og medarbeiderne ble involvert i å skulle danne et felles eiendomsselskap mellom Siva og UPL på Innlandet, i Mjøsregionen. For å kunne slå sammen eiendommene de to selskapene allerede eide, måtte det ligge en verdifastsettelse til grunn – for å fordele verdiene. Men Siva og UPL var totalt uenige om verdiene av deres respektive eiendommer. 40 millioner er avviket på, i Sivas disfavør, viser interne e-poster Adresseavisen har fått tilgang på i saken. Det er UPL som først sender et forslag til verdivurdering. Sivas medarbeider lager så en analyse av en eventuell sammenslåing av Sivas Innlandet-selskaper med UPL. I en e-post heter det: «Som vi har vært inne på er vi langt fra UPL sin verdsettelse av eiendommene. Dersom vi bruker samme verdivurderingsmetode som UPL, men med en mer realistisk yield (yield er et sentralt begrep innen eiendom – et øyeblikksbilde av leieinntektene delt med markedsverdien av eiendommen, red.anm.) vil våre eiendommer ligge totalt rundt 40 millioner kroner høyere i verdi sammenlignet med UPL sine vurderinger», heter det.

En annen på eiendomsavdelingen slutter seg til:

«Umiddelbart synes dette veldig fordelaktig for UPL. De har selv priset sine eiendommer til yield på 7 % – som tilsvarer prising på nivå med Oslo ytre randsone ...», skriver vedkommende.

- Går vi inn, er vi inkompetente

Det blir avholdt et møte mellom partene for å bli enige om prinsipper for verdivurdering, uten at de kom nærmere.

Etter møtet sa medarbeideren, som i e-post kalte dette fordelaktig for UPL, klart ifra internt i Siva.

- Det vi opplevde var at UPL kom med en mye dårligere eiendomsportefølje enn vår – og en verdivurdering av den som vi var sterkt uenig i. Jeg sa fra til våre overordnede om at hvis vi gikk inn i dette var vi inkompetente, – og minnet om fellesskapets penger vi var satt til å forvalte. Det ble stille, alle var tilsynelatende enige, forteller denne kilden.

Det endte med at Sivas fagfolk frarådet at Siva gikk inn. De hørte ikke mer, og trodde saken var lagt vekk. Så, et halvt år senere, ble de via noen andre oppmerksomme på at saken fortsatt ble jobbet videre med, men uten at de som fagfolk var involvert. Det viste seg at tanken slett ikke var lagt bort, og at planene om et felles selskap med UPL på Innlandet levde i beste velgående når Siva senere inngikk i et nytt prosjekt med UPL, den såkalte Fakkelgården 2 på Lillehammer. Adresseavisen har av Siva fått illustrasjoner som beskriver slike planer så sent som i juni 2016. Planene ble rett etter likevel stanset fordi styret hadde fått et varsel, som førte til gransking utført av Sivas advokatforbindelse Selmer. Varselet omhandlet blant annet adm.dir. Espen Suseggs relasjon nettopp til Utstillingsplassen. Det ble ikke avdekket straffbare forhold, men styret stanset prosjektet av omdømmemessige hensyn.

30 millioners avvik

Ett av selskapene det handlet om da verdivurderingen skulle gjøres, var Storhamargata i Hamar. Ett av datterselskapene i Storhamargata, Storhamargata 43, skulle brukes til å bygge leiligheter. Boligutvikling for folk flest er utenfor Sivas mandat, og statsselskapet skulle da selge seg ut. Nå var det i Sivas interesse at verdien ble satt høyest mulig, i og med at de skulle selge, og motsatt for UPL. UPL hadde imidlertid allerede gjort verdivurderinger, i forbindelse med sammenslåingen som nå var satt på hold. Sivas fagfolk tok da utgangspunkt i verdivurderingene UPL allerede hadde gjort. Adresseavisen har en e-post der det vises til UPLs verdivurderinger – at eiendommen ble verdsatt til 52 millioner kroner, og der Sivas medarbeider foreslår at de bruker denne verdien som grunnlag for Sivas andel av aksjene. UPL svarer at forutsetningene er endret etter at de har fått en arkitekt til å beregne hvor mye de kan bygge. UPLs nye verdivurdering er på 23,5 millioner kroner for hele bygget. De begrunner det store avviket med at Siva ikke vil bære risiko for utviklingsgevinsten. Sivas medarbeider reagerer raskt: «Hei, de to verdivurderingene som dere har kommet med avviker med nesten 30 millioner, skriver vedkommende, som på grunn av det store verdispriket, og manglende forutsetninger for å kunne foreta et eget anslag, foreslår å hente inn en ekstern vurdering: «Jeg foreslår derfor at vi engasjerer en ekstern aktør til å gjennomføre verdivurderingen, slik at transaksjonen kan skje på et objektivt grunnlag og til markedsmessige vilkår», skriver vedkommende.

Kilden kommenterer i ettertid:

- Det er selvsagt ikke slik at det er uvanlig at eiendomsselskap er uenige om verdivurderinger, det er sjelden en fasit, det er markedet som bestemmer. Og jeg skjønner at UPL skal ha fortjeneste. Men Siva har et mandat, et samfunnsmandat, og vi kan ikke gi bort verdier i millionklassen til privatpersoner/selskaper, sier kilden.

Svaret fra UPL kommer fra toppen, adm. dir Tron Sanderud. Han avviser den foreslåtte objektive aktøren, som han mener ikke kjenner markedet, og vil i tilfelle bruke en lokal aktør.

- Ingen hvermannsen

Ifølge Adresseavisens kilder reagerte også eiendomsdirektør i Siva, Lise Aalberg, kraftig på forslaget fra Sivas egen fagperson. Siva har bestemt at kommunikasjonsdirektør Roy Strømsnes svarer også på vegne av Aalberg (se egen sak).

- «Det er ingen hvermannsen du har med å gjøre», sa hun til meg og fastslo at UPL måtte få bestemme hvilken aktør som skulle inn og vurdere. Jeg sa da at dersom hun mente det, måtte det svaret komme fra henne selv. Dette ønsket jeg ikke å ha noe med å gjøre videre, fordi jeg mente det var feil. Hva som skjedde senere, vet jeg ikke. Jeg håper virkelig Sivas verdier er ivaretatt, sier kilden, som er glad for at det nå pågår en ny gransking i Siva.

Siva sier i dag at 52 millioner ikke var en reell verdivurdering, men en skisse. Adresseavisens kjenner imidlertid til at Sivas andel av de 52 millionene, 17, 5 millioner allerede var lagt inn i selskapets oversikt over midler de kom til å få inn. Sivas kommunikasjonsdirektør Roy Strømnses bekrefter at tallet lå inne, men at det var en feil at de ble lagt inn.

Ifølge Roy Strømsnes ble det avtalt en salgspris på ti millioner kroner med UPL, samt en etterkjøpsavtale som sier at dersom det realiseres prosjekter i selskapet som gir en gevinst på over 10 prosent, så skal selger motta en tilleggsbetaling på 50 prosent av dette mulige overskuddet.

- Ingen dokumentasjon på utfrysing

Kommunikasjonsdirektør Roy Strømsnes sier at det aldri forelå en verdivurdering på 52 millioner kroner. Og han avviser at medarbeidere som har stilt kritiske spørsmål, er blitt frosset ut.

- Vi synes det er beklagelig dersom ansatte eller tidligere ansatte føler det slik, men vi mener det ikke har vært tilfelle at noen er frosset ut, sier kommunikasjonsdirektør i Siva, Roy Strømsnes.

- Når det gjelder Storhamargata 43 har Adresseavisens kilder plukket opp bruddstykker og fragmenter, men Siva har aldri operert med 30 millioner kroner forskjell i prisvurdering. Dere har misforstått. Det er faktafeil ute og går. Dette må du kryssjekke med kildene, sier kommunikasjonsdirektør Roy Strømsnes – som besvarer alle spørsmålene på Sivas vegne.

- Hva er faktafeil?

- At dere trekker inn tall vi ikke er kjent med. Vi kjenner oss ikke igjen i 30 millioner i avvik. Siva har aldri operert med et slik tall.

- Dette er jo UPLs egen verdivurdering, som ikke lenger gjaldt da Siva skulle selge seg ut?

- Som sagt: Dette er bruddstykker av en lang saksbehandling. Vurderingene som ble gjort var i en tidlig fase, kun skjematiske, og ikke basert på inngående kjennskap til hverandres eiendomsportefølje.

- Dette er konkret basert på en verdivurdering for hele eiendommen på 52 millioner, og hvor Sivas andel allerede var lagt inn i systemet som penger som skulle komme inn. Dette er jo faktisk tilfelle?

Strømsnes sjekker med fagfolkene og sier da at tallet 52 kom opp i et internt arbeidsmøte, men at dette ikke var en verdivurdering, bare et anslag som ikke var realitetsbehandlet.

- Som en følgefeil av denne skissen ble det tatt inn i Sivas likviditetsprognose for 2016, men ble senere korrigert, sier Strømsnes.

- Ble det valgt en ekstern aktør for å vurdere prisen, i tilfelle hvilken?

- Det ble gjort en objektiv vurdering, basert på tilsvarende tomtesalg i området, i tillegg til verdivurderingene utført for Hamar kommune i 2012.

- Da ønsket om en ekstern aktør kom opp, skal eiendomsdirektør Lise Aalberg ha sagt at man ikke har med en hvermannsen å gjøre. Betyr det at forholdet til Terje Haugan og UPL var for tett?

- Her er det et ord eller en setning som er tatt ut av en kontekst, og presentert av en anonym kilde. Det blir umulig for meg å kommentere, jeg vil ikke spekulere i hva som ligger bak.

- Fagfolkene som ble satt på saken hadde ytret seg kritisk i flere spørsmål som omhandlet UPL. Deretter sier de at de ble de tatt av saken og senere frosset ut. Hva var bakgrunnen for dette?

- Dette mener vi er feil. Saken om et felles selskap ble lagt bort, ingen ble tatt av. Spørsmålet om et felles selskap ble tatt opp igjen et halvt år senere, da ble det også lagt bort. Ingen har jobbet aktivt videre med dette. Vi har ingen dokumentasjon på at noen er blitt frosset ut. Vi synes det er beklagelig dersom ansatte eller tidligere ansatte føler det slik, men vi mener det ikke har vært tilfelle.

- De ble også fratatt arbeidsoppgaver?

- Dette har ikke rot i virkeligheten. Ingen mister arbeidsoppgaver fordi de stiller kritiske spørsmål. Det stilles kritiske spørsmål hver dag i Siva.

Strømsnes opplyser at Siva Eiendom Holding alltid har jobbet for at man skal få på plass større regionale eiendomsselskap, helst sammen med partnere hvor man kan utnytte hverandres kompetanse. Både Siva og UPL har eiendom i regionen Kongsvinger til Lillehammer, og det var bakgrunnen for planene, sier Strømsnes.

- UPL: Forretningsmessig avtale

Adm dir i UPL, Tron Sanderud, sier at årsaken til forskjellen på verdivurderingene, er at Siva ikke lenger bar risiko for å utvikle tomta i Hamar.

Sanderud sier at det er vanskelig for UPL å forholde seg til de interne diskusjonene, men at de oppfattet at deler av Sivas eiendomsmasse som mer eller mindre uselgelig i et marked – selv om det sikkert var lagt ned store kostnader.

- Hadde Sivas fagfolk et poeng om at UPL hadde satt verdiene for høyt?

- Hver av partene hadde ulik oppfatning av hva som var realistisk/fornuftig verdi på sine eiendommer. For tomtens vedkommende var den ikke basert på forutsetningen om felles utvikling av eiendommen og medtatt potensiell utviklingsgevinst.

- Var UPLs eiendommer priset på nivå med Oslo ytre randsone?

- Ikke generelt, prising må sammenlignes konkret da disse vil helt og holdent avhenge av eiendommens karakter, beliggenhet og leievarighet.

- Prøvde man seg på å gjøre ekstra god forretning med statsforetaket?

- Nei, man ønsket å forhandle frem en balansert avtale som ga grunnlag for et godt videre samarbeid om de aktuelle eiendommer. Denne forhandlingen ble i realiteten aldri påbegynt.

Når det gjelder selve gjelder prisingen av Storhamargata 43, se svar fra kommunikasjonsdirektør Roy Strømsnes.

- Er en forskjell på 30 mill. rimelig, til tross for risikoen knyttet til utviklingskostnader?

- Forskjellen på verdivurderingene er basert på synliggjøring av potensiell utviklingsgevinst, og baserer seg på at begge parter sitter gjennom prosjektet og bærer samme risiko for gjennomføring og kapitalbinding i perioden.

- Ble det valgt en ekstern aktør?

En verdivurdering gjennomført av person som ikke kjenner Hamar-markedet, ble fra vår side vurdert å ikke være hensiktsmessig for noen av partene. Det ble derfor valgt en løsning som skulle være fornuftig for begge parter. Avtalen sikrer Siva halvparten av utviklingsgevinsten ut over kjent kalkulert utviklingsgevinst uten at de bærer risiko for gjennomføring.

- Hvordan er UPL fornøyd med avtalen som ble inngått og hva ble resultatet for Sivas del?

- UPL vurderer avtalen som forretningsmessig basert på fordeling av risiko i prosjektet. Prosjektet er ikke fullført og det er for tidlig å gi konkret svar på dette. Per i dag har vi oppnådd bedre salgspriser enn tidligere angitt, men byggekostnadene har steget tilsvarende.

- Fortsatt i et åpenhetsspor

Tidligere adm.dir. i Siva, Espen Susegg, har via e-post gitt følgende kommentar til saken om et felles eiendomsselskap:

-Jeg verken kan eller vil bidra til en offentlig debatt om vurderinger i tilknytning til beslutningsprosesser i Siva fra min tid som leder, sier avgått Siva-direktør Espen Susegg.

- Jeg ble ansatt i stillingen som eiendomsdirektør i august 2011, og jeg har håndtert alle saker åpent og profesjonelt, med tillit fra daværende adm.dir. og styret. 1. januar 2015 ble jeg adm.dir. (først konstituert, deretter etter utlysning fast fra 15. april 2015), og jeg har overfor organisasjonen, styret og eier fortsatt i samme «åpenhetsspor». Dette gjelder også for saker i tilknytning til UPL. Det er korrekt at det ble gjennomført sonderinger om mulig etablering av et større eiendomsselskap sammen med UPL, men arbeidet ble lagt bort av ulike årsaker og kom aldri til gjennomføring. Jeg verken kan eller vil bidra til en offentlig debatt om vurderinger i tilknytning til beslutningsprosesser i Siva fra min tid som leder, skriver Susegg.

Når det gjelder Storhamargata 43, skriver Susegg: «Undertegnede har ikke sittet i styret i Storhamargata Eiendom AS, og har ikke deltatt i beslutninger knyttet til Sivas eierskap av aksjeposten i Storhamargata Eiendom AS. Salg av et underliggende aksjeselskap i Storhamargata Eiendom AS er håndtert av dette selskapets styre. Undertegnede fikk i etterkant av salget en orientering om at salg av Storhamargata 43 AS var blitt gjennomført etter et generalforsamlingsvedtak i Storhamargata Eiendom AS ihht Aksjelovens §3-8 «Transaksjoner mellom nærstående parter» i henhold til de kriterier fastsatt i Aksjeloven bla knyttet til markedsmessig prising. Adresseavisens kilde(r) kan ikke ha forstått faktum eller Sivas rolle i Storhamargata Eiendom AS. Det ikke er gjennomført noen transaksjoner knyttet til Sivas aksjepost i Storhamargata Eiendom AS siden denne ble ervervet i slutten av 2012».