- Nesten alle virksomheter som flytter inn i nytt genererer ledighet i det gamle. Når noe blir stående tomt lenge er det nesten umulig å leie ut, sier partner og analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom.

Antall ledige kvadratmeter (kvm) kontor i Trondheim har økt med tre prosentpoeng fra oktober i fjor til samme måned i år, viser en kartlegging fra Akershus Eiendom og Eiendomsmegler 1 Næring. Ved utgangen av oktober sto 9,5 prosent ledig, mot 6,5 prosent ett år tidligere. Det har ikke vært så mange tomme kontorlokaler siden de startet kartleggingen i 2008.

- Ledigheten øker fordi det stadig bygges nye lokaler, selv om behovet for kontorer har stått stille i over ett år. I 2014 var det faktisk en svak nedgang i etterspørselen. I 2015 og 2017 settes det opp mange kontorbygg med store arealer, og det settes rekord i netto tilført areal begge årene, sier Eggen

Til tross for dyrere husleie i nye bygg, velger mange bedrifter å flytte. Eggen viser til at noen går fra husleier på 1000 kroner til 1800 kroner per kvm per måned når de for eksempel flytter til entreprenøren Hents nye bygg på Vestre Rosten 69, som er helt leid ut.

- De får mer effektive lokaler og sparer areal. Ledere og ansatte ønsker nye lokaler med god takhøyde, god ventilasjon og ellers moderne kvaliteter, sier Eggen.

- Verdt kun tomteverdien

Heimdal har høyest andel tomme kontorareal av bydelene, med vel 20 prosent ledig. Adresseavisens tidligere lokaler i Industriveien 13 trekker opp med 8000 kvm. Deretter følger Ranheim med rett under 20 prosent ledighet. Her trekker tomme areal i nye bygg på Grilstad Marina opp ledigheten. På Leangen sørger 8300 ledige kvm hos oljeserviceselskapet Aker Solutions for en høy andel ledige lokaler, etter at selskapet har kvittet seg med ansatte.

- Med den ledigheten vi ser nå i enkelte områder er verdien av mange eiendommer kun tomteverdien, sier avdelingsleder Lars Berger i Eiendomsmegler 1 Midt-Norge Næring.

- Leietakerne velger nybygg, og eierne av eldre bygg sitter igjen med en falmet svarteper og skjegget i en rusten postkasse, sier Eggen.

Berger viser til Rosten, som er et etablert område for kontorarbeidsplasser. Etter at Hent bygde nytt her, har det blitt mye ledig areal i Atmel-bygget, Trekanten og det tidligere Fokus Bank-bygget.

- Enten blir det stående tomt eller så må det skje en omregulering av deler av området. Eierne her må ta inn over seg at ledigheten der ikke løser seg, og at de må leve med ledighet i mange år fremover, sier Berger.

I sentrum, på Brattøra, langs Elgeseter gate, på Lerkendal og Strinda står lite kontorareal tomt.

LES MER PÅ PLUSS: Flytter 250 arbeidsplasser til Nyhavna

- Konverter til boliger

I Oslo har flere kontorbygg blitt revet eller omregulert til boliger. Berger mener vi vil se en slik transformasjon i Trondheim også, for eksempel på Rosten og Heimdal.

- Dette er kontorbygg som har hatt en levetid siden slutten 1980-tallet. Byggene har tjent inn pengene for eierne, men trenger nå store investeringer. På boliger har vi et 100-årsperspektiv. Man kan ikke forvente at krav til standard og kvalitet for kontorlokaler er det samme i år som på 80-tallet. Eierne må forstå at de må gjøre noe annet med byggene, sier Berger.

Han er også enig med sjefen for E.C. Dahls Eiendom, Svein Erik Nordbotten, som i Adresseavisen tidligere denne uka tok til orde for at næringsareal i Midtbyen gjøres om til boliger. Odd Reitan-eide E.C. Dahls Eiendom mener det bør bo 10 000 flere i Midtbyen, for å skape mer liv og vekst her.

Berger peker blant annet på at deler av Krambukvartalet, som nå er til salgs, er godt egnet for konvertering til bolig.

Venter flere tomme lokaler

I år blir det ferdigstilt 45 000 kvm nytt kontorareal i Trondheim. Neste år blir det halvert til 19 100 kvm, mens det i 2017 øker igjen til 53 000 kvm. Da vil blant annet Trondheimsporten i Holtermannsveien, hvor Nav skal inn, stå ferdig med 28 000 kvm. I tillegg vil KLPs Abels Hus i Teknobyen, Rambølls nybygg på Nyhavna og Nordic Semiconductors nybygg på Tyholt bli ferdige.

Berger og Eggen venter fortsatt økning i ledig kontorareal.

- I 2017 går ledigheten videre over ti prosent, på grunn av alle nybyggene. Den neste femårsperioden blir det tungt å leie ut. Selv om prisene reduseres fra 1000 til 500 kroner per kvm, flytter fortsatt ingen inn, sier Eggen.

Prisfall

Dyrest husleie har nybygg med topp standard som ligger i sentrum. Her kan husleia komme opp i 2200 kroner per kvm. Samme standard på Tiller koster opptil 1800 kroner per kvm. Men leieprisene er på vei ned.

- På nye kontorprosjekter i randsonen hvor det er mange nye objekter i markedet, er det kun en liten nedgang på en 100-lapp. Med leier til 1700 kroner per kvm per år tjener ikke utviklerne nok penger. For brukt areal i randsonen er leieprisene i fall. Der har det i alle fall vært en prisnedgang på 20 prosent. Vi ser også en stagnasjon i prisene i sentrum, sier Berger.

Med flere tomme lokaler ser han for seg nedgang i nybyggingen fra 2018, og dermed større kamp om byggeoppdragene.

- Vi forventer at byggekostnadene skal gå ned. Vi har allerede sett eksempler på at totalentrepriser har gått ned, sier Berger.

Industriveien 13 på Heimdal, hvor Adresseavisen tidligere holdt til, og Skippergata 14 på Nyhavna, som snart står ferdig, er blant kontorbyggene med mest ledig areal i Trondheim.