Én enkelt graf i Norges Banks pengepolitiske rapport viser alvoret en nedgangen i boliginvesteringene utgjør.

Den finnes på side 23 i rapporten, og sklir diskret inn mellom flere titalls andre grafer. Men den sier to ting som har stor betydning for norsk økonomi. Det ene er at boliginvesteringene i Norge nå for første gang på lenge er like store som oljeinvesteringene er. Det andre er altså at boliginvesteringene går nedover.

Grafen hviser hvor stor andel av den totale verdiskapningen i Norge (målt i BNP) henholdsvis oljeinvesteringene (gul graf) og boliginvesteringene (blå graf) utgjør. For første gang på mange år har boliginvesteringene gått forbi oljeinvesteringene, men nå har de begynt å falle. Stiplet linje er anslag for hvordan investeringene vil utvikle seg. Grafen er hentet fra Norges Banks pengepolitiske rapport for tredje kvartal 2017. Noter: 1) Anslag for 3. kv. 2017 – 4. kv. 2020 (stiplet). Kilder: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Under et foredrag på Dragvoll i Trondheim fredag, medga sentralbanksjef Øystein Olsen at fallet i investeringene skaper en «usikkerhet».

- Får vi et fall i boliginvesteringene ut over det vi har anslått, vil det påvirke økonomien negativt. Det er en stor bransje og den har hjulpet til med å dempe effektene av fallet vi fikk i oljeinvesteringene da oljeprisen begynte å falle. Men foreløpig ser det ut som en rimelig myk landing, sier Olsen.

Fall på 50 milliarder

For å illustrere pengebeløpene det er snakk om, utgjør boliginvesteringene i dag rundt 150 milliarder kroner årlig. På sitt høyeste utgjorde oljeinvesteringene oppimot 210 milliarder kroner, og bidro til en lønnsfest i Norge og solid vekst i flere bransjer.

Siden oljeprisen begynte å falle i 2014, har imidlertid oljeinvesteringene fulgt etter. Nå investeres det over 50 milliarder mindre i oljenæringen enn for bare få år siden. Frykten er at hvis boligprisene begynner å falle kraftig, vil boliginvesteringene følge samme retning som oljeinvesteringene gjorde.

- Hva er risikoen for at boliginvesteringene faller like mye som oljeinvesteringene har gjort?

- Det vil jeg ikke tallfeste. Men det er en usikkerhet, sier Olsen.

Fall i boligprisene

Boligprisene begynte å falle i mai på landsbasis. Oslo har opplevd det største boligprisfallet, men fortsatt er prisene på landsbasis 3,1 prosent høyere enn de var for ett år siden.

Også i Trondheim har prisene falt, noe de fortsatte med i august. Også her er prisfallet så langt moderat, og ser man tilbake til august i fjor, er prisene 1,8 prosent høyere enn den gang.

Søylene viser prosentvis vekst og fall i boligprisene siden 2010. Grafen viser vekst og fall i boliginvesteringene i samme periode. Fra og med 2017 er både veksten i boligprisene og boliginvesteringene stipulert. Grafen er hentet fra Norges Banks pengepolitiske rapport for tredje kvartal 2017.

Til tross for usikkerheten prisfallet og boliginvesteringene skaper, er Olsen optimistisk med tanke på norsk økonomi. For hvis prisfallet går over i en utflating av prisene, slik Norges Bank mener at de vil gjøre, vil det være sunt for økonomien.

- Det er bedre at nedgangen kommer nå, enn senere. At boliginvesteringene har tatt over som en vekstfaktor i norsk økonomi kan ikke, og bør ikke, fortsette som de har gjort til nå, sier Olsen.

- Det er viktig å ha is i magen. Det er fortsatt ikke krise om boliginvesteringene fortsetter å falle. En tilbakegang er naturlig, legger han til.

- Betinget optimist

For til tross for usikkerheten boliginvesteringene skaper, var Olsens budskap at norsk økonomi nå går bedre enn Norges Bank trodde bare for noen få måneder siden.

Veksten i de europeiske landene og USA har tatt seg opp, noe som virker positivt på norsk økonomi. Her til lands har flere kommet seg tilbake i jobb enn sentralbanken trodde i sommer, og oljeinvesteringene er på vei opp igjen. Lavere kronekurs og lavere lønnsvekst de siste årene har gjort oss mer konkurransedyktige.

Likevel kan en sentralbanksjef aldri være helt uten bekymringer. Gjelden blant norske husholdninger er rekordhøy, og forholdet mellom hvor høye boligprisene er, og hvor høye lønningene våre er, er på samme nivå som i 1987. I 1987 gikk boligprisene rett til bunns, og norsk økonomi fulgte etter.

Olsen mener imidlertid vi er mye bedre skodd i tilfelle et kraftig boligprisfall nå, enn vi var i 1987.

- På slutten av 80-tallet hadde man kraftige dereguleringer av boligmarkedet, samtidig som skatteendringer gjorde det dyrere å ha lån. Dette var blandet med en betydelig forbruksvekst. Situasjonen er en annen, og forbruket i husholdningene har ikke gått av skaftet. Vi er gode til å spare, sett i en historisk kontekst, sier Olsen.

Norges Bank har i sine siste beregninger lagt til grunn at fallet i boligprisene skal avta frem mot 2018, og begynne å stige igjen neste år. Det samme gjelder boliginvesteringene.

- Jeg mener det er grunn til å være betinget optimist, sier Olsen.