De 330 andelshaverne i Valentinlyst borettslag skal i en ekstraordinær generalforsamling onsdag ettermiddag ta stilling til om det skal bygges fire nye blokker, i tillegg til de seks 12 etasjer høye blokkene som utgjør borettslaget i dag.

I forbindelse med rehabilitering av blokkene skal borettslaget ta opp til sammen 115 millioner kroner i lån. For å betale ned lånet, foreslår styret at det bygges fire nye blokker på åtte etasjer, med til sammen rundt 175 leiligheter. Alternativet er en økning i husleien.

Ifølge sakspapirene til generalforsamlingen vil en slik utbygging gi borettslaget rundt 90 millioner kroner. Styret anslår at borettslaget får 7300 kroner per kvadratmeter salgbart bruksareal (s-bra) beregnet ut fra et areal på 12 250 kvadratmeter.

- Kunne betalt 45 mill. mer

Både administrerende direktør Torbjørn Sotberg i Boligbyggelaget Tobb og prosjektsjef Pål Morten Oxaal i Fredensborg Bolig mener dette er lavt, sammenlignet med markedsverdien.

- Det ser ut til å være noen som er i ferd med å gjøre seg en veldig god handel, ved at styret ikke er godt nok opplyst om fakta rundt en slik transaksjon og denne typen eiendomsutvikling. Vi kunne godt betalt 11 000 kroner per kvadratmeter salgbart bruksareal. Det er en differanse på over 45 millioner, sier Oxaal.

- Borettslaget får ikke oppgjør før alt er regulert og klart et stykke frem i tid. Markedspris ved regulering vil kanskje ligge rundt 9000 kroner per kvadratmeter. Men, som jeg har forstått, er dette budsjettpris, og da er det fornuftig å bruke et konservativt estimat, sier Sotberg.

- En av de mest attraktive tomtene

Både han og Oxaal viser til at når utbyggingen er regulert, så er mye av risikoen ved prosjektet fjernet, fordi man da vet hvor mye kommunen tillater å bygge.

- Dette er en av de mest attraktive tomtene i byen for fortetting av en viss størrelse. Tomta ligger i et etablert og attraktivt område, hvor det er stor etterspørsel etter både nye og brukte boliger, og det er ikke mange nye prosjekter i dette området, sier Oxaal.

Det er tatt modell av Bromstadenga borettslag som for noen år siden bygde ut på en lignende måte. Forslaget til utbygging som andelseierne i Valentinlyst borettslag har fått, er utarbeidet av Barga AS. Hovedeier, daglig leder og styreleder i Barga er Terje Bye, som også er styreleder i Bromstadenga borettslag.

- Må ikke binde seg

Styret i Valentinlyst borettslag foreslår at generalforsamlingen gir styret rett til å inngå avtaler med utbyggerselskap, entreprenører og konsulenter.

- Det er her viktig at det gjøres et vedtak om at man ikke gir noen aktører eksklusive rettigheter til å utføre planlegging og utbygging, sier Sotberg.

Oxaal sier også at forslaget til vedtak vil gi styret vide fullmakter, og at det ikke pålegger styret å gjennomføre noe anbud.

Det er mindre enn en måned siden beboerne først fikk informasjon om utbyggingsforslaget.

Skeptisk: Prosjektsjef Pål Morten Oxaal i Fredensborg Bolig sier at forslaget til vedtak vil gi styret vide fullmakter, og at det ikke pålegger styret å gjennomføre noe anbud. Foto: Christine Schefte

- Ut på anbud

Styreleder i Valentinlyst borettslag, Tor Prytz, sier at de som satte opp utbyggingsforslaget også ville sette inntektene høyere, men at de heller ville ha et nøkternt utgangspunkt. Han avviser også at de vil binde seg til enkelte aktører, og sier at prosjektet skal ut på anbud til alle utbyggere.

- Vi ønsker mest mulig penger. De som satte opp tallene ville at de skulle være høyere, men det er bedre å ta det i motsatt rekkefølge og få en positiv utvikling, sier Prytz, som også sier at det kan dukke opp uforutsette kostnader.

Terje Bye i Barga AS sier at den anslåtte prisen er utarbeidet i samarbeid med styret, og at de har valgt å legge seg i nedre sjikt for hva som kan oppnås.

- Borettslaget har ennå ikke inngått noen avtaler for utbygging, det vil først komme etter et vedtak. Jeg er ikke nødvendigvis uenig i Sotbergs anslag, men 7300 kroner er forsiktig anslag basert på sammenlignbare utbygginger, sier han.

På spørsmål om hva som blir Bargas rolle i utbyggingen, svarer Bye:

- Jeg tror ikke det blir all verden. Jeg ble spurt en stund tilbake om å hente inn en bindende forhåndsuttalelse fra skattemyndighetene, men utover det tror jeg ikke det blir aktuelt med noen rolle, sier han.

Tor Prytz sier at årsaken til at de har det travelt er at de har en slik bindende uttalelse fra Skattedirektoratet, om at en slik utbygging ikke vil få skattemessige konsekvenser for borettslagets medlemmer. Ifølge innkallingen til ekstraordinær generalforsamling må prosjektet settes igang innen tre år fra uttalelsen ble gitt for å sikre dette.

- Gir feil opplysninger

Oxaal mener derimot at styret feilinformerer om både skatt og reguleringskostnader.

- Styret bruker den bindene forhåndsuttalelsen som argument når det gjelder skatt, men det er ikke noe argument. For at en slik transaksjon skal kunne medføre skatt, må det skje en lovendring. Dersom det skjer, vil en domstol oppheve et slikt ligningsvedtak og da hjelper det ikke med en forhåndsuttalelse, sier Oxaal.

Styret i borettslaget skriver også at det har vurdert å regulere prosjektet før generalforsamling gjør et vedtak, men at det blir for dyrt fordi det vil koste sju til ti millioner. Oxaal sier at det vil koste fra to til fire millioner.

- Beskatning betyr stans

Tor Prytz sier at det er Terje Bye som har anslått hvor store reguleringskostnadene vil være. Bye mener Oxaals utttalse er tøvete.

- Jeg har vært gjennom nøyaktig samme prosess, og jeg vet veldig godt hva reguleringskostnaden beløp seg på, sier han, og mener Oxaal ikke har bakgrunn til å uttale seg om det samme.

Det avviser Oxaal, som sier at de gjennomfører mange komplekse reguleringsprosesser årlig der kostnadene er på mellom to og fire millioner.

- Nylig regulererte vi en eiendom på over 40 000 kvadratmeter, der kostnaden var på 3,7 millioner kroner, sier han.

Bye avviser også Oxaal påstand om Skattedirektoratets forhåndsuttalelse.

- Hvis man kommer i gang med prosjektet innen treårsperioden, og man får en lovendring i samme periode, så vil ikke endringen få tilbakevirkendene kraft. Det er hele poenget med en bindende forhåndsuttalelse, sier han, og legger til:

- Bindende forhåndsuttalelse er innhentet i samråd med EY (Ernst & Young) og deres spesialister på området. Vi forholder oss til Skattedirektoratets bindende forhåndsuttalelse og EY sine konklusjoner i så måte. Hva en privat aktør som Oxaal måtte mene vil ikke tillegges veldig mye vekt, sier han.

Oxaal sier at Bye tar feil.

- Skal en slik transaksjon være skattepliktig, så må det en lovendring til. Da vil forhåndsuttalelsen blir oppløst, ettersom den bare gjelder for dagens regelverk, sier han.

Endrer plasseringen

Tor Prytz sier at tidligere utbyggingsprosjekter på den samme tomta har strandet på grunn av skatten.

- Hvis skattemyndighetene vil beskatte det, så vil prosjektet selvfølgelig stanses. Vi vil ikke utsette noen for beskatning, sier Prytz.

Han sier samtidig at de på den ekstraordinære generalforsamlingen vil opplyse om at de nye blokkene vil bli plassert lenger unna dagens blokker, og at dette også er en forutsetning for å gjennomføre prosjektet.

- Det meste av motstanden mot prosjektet har dreid seg om at blokkene ligger for nære, sier han.