For snart seks år siden kjøpte Atle Høiåsen og Kjersti Smedholen en leilighet på 56 kvadratmeter for 1,55 millioner kroner på Grünerløkka i Oslo.

- Det viser seg nå at vi ikke skulle kjøpt leiligheten, sier Atle Høiåsen.

Det viste seg nemlig at leiligheten, som består av kjeller og første etasje på henholdsvis 29 og 27 kvadratmeter, ikke var en bolig, men en næringseiendom som ikke kan brukes som bolig.

«Hyggelig kjeller som er innredet og har bra takhøyde, vindu og rømningsvei. Den er inndelt i to disponible rom, og brukes i dag som spisestue samt soverom med god plass for garderobe», het det i prospektet fra Fokus Krogsveen.

Kjellerarealet manglet godkjenning for å være varig oppholdsrom, men selgeren skulle ettersende søknad til Plan- og bygningsetaten. Det ble også gjort, men søknaden ble ikke godkjent, da den var mangelfull.

Kunne blitt satt på gaten

To år etter overtagelsen, i 2009, hadde Atle Høiåsen og Kjersti Smedholen akkurat blitt foreldre til Leon (nå fire år), da de fikk besøk av Brann- og redningsetaten for en inspeksjon. Det hadde vært mange branner i området. Branninspektørene kom frem til at det var for dårlig brannmotstand mellom etasjene.

De sendte da saken over til Plan- og bygningsetaten, som fant ut at kjelleren og første etasje er kontorlokaler.

- Vi har hatt mange bekymringer de siste fem årene, sier Kjersti Smedholen.

- Det viste seg at eieren av leiligheten for mer enn ti år siden, hadde bygget den om fra næringslokale til leilighet. I mellomtiden har det vært flere andre eiere før oss, som ikke visste noe om at leiligheten ikke er en leilighet, sier Høiåsen.

Siden 2009 har familien på tre blitt fire, og de bor i et kontorlokale uten skikkelig brannsikring. Kommunen har gitt dem dispensasjon til å bo i første etasje.

- Setter man det på spissen, har vi ikke lov til å bo her i det hele tatt, men saksbehandlere i kommunen forstår at vi ikke kan flytte ut. Hadde vi ikke satt i gang tiltak, hadde vi blitt satt rett på gaten, sier Høiåsen.

Nå er parets mål å få godkjent første etasje som leilighet. Da må de først rive taket med spotter og plombere trappen ned til kjelleren.

Kostnader på 300 000 kr

Utgiftene til advokat, arkitekt, takstmenn og søknader til kommunen har nådd 300.000 kroner.

Leiligheten må nå selges som en første etasje på 27 kvadratmeter med like stor bod.

- Vi kjøpte leiligheten som førstegangskjøpere for å komme oss inn på markedet, men vi kommer til å sitte igjen med gjeld på mellom 200 000 og 300 000 kroner når vi selger, sier Høiåsen.

- Vi kjøpte 56 kvadratmeter, og selger etter hvert 27 kvadratmeter, men ingen kan hjelpe oss, sier Høiåsen.

Høiåsen og Smedholen vil advare andre boligkjøpere.

- Dette unner vi ingen. Spesielt førstegangskjøpere må være oppmerksomme og gjøre en grundig undersøkelse av boligen de ønsker å kjøpe. Førstegangskjøpere stoler gjerne på megleren, sier Høiåsen.

- Havner du i en sånn situasjon, må du fort regne med å bruke fem år av livet ditt i uvisshet, slik vi har gjort. I tillegg får det utrolige økonomiske konsekvenser, sier Smedholen.

Visste ikke at hun solgte et kontorlokale

Eiendomsmegler Beate Wik solgte Høiåsen leiligheten. Hun jobber ikke lenger i Fokus Krogsveen, men husker å ha solgt leiligheten. Wik opplyser at hun ikke har vært involvert i tvisten i etterkant av salget.

- Jeg var overhodet ikke kjent med at leiligheten var et næringslokale da jeg solgte den. Når det ikke er synlig bevis på at det har vært næringslokale, er det vanskelig å oppdage. Er det en borettslagsleilighet, som i dette tilfellet, er det knapt mulig å oppdage forhold som dette, for det registreres ikke opplysninger på enkeltandelen, men hele borettslaget, sier Wik.

To forlik

Saken har endt i to forlik. Et mellom selger og eierskifteforsikring, og et forlik mellom selger og Høiåsen.

- Protector forsikring dekket prisen for å få utbedret første etasje. De betalte 270 000 kroner.- Selger hadde påtatt seg å fikse byggetillatelse, det var ikke forsikringsselskapets ansvar. Det ble derfor inngått eget forlik med selger direkte om kjelleren. Selgeren måtte betale 50 000 kroner til Høiåsen, og et mellomlegg hvis leiligheten ble solgt for under 1,75 millioner kroner innen 1. juli 2013.

Paret hyrte advokat Fredrik Jadar i 2010. Han har erfaring fra flere lignende saker.

- Det er tragisk at de som eier når forholdene blir oppdaget, er de som sitter med ansvaret. Kommunen bryr seg ikke om hvem som har innredet et næringslokale til bolig. Han som solgte leiligheten til Høiåsen var i god tro, det er ingen holdepunkter for noe annet. Dette er et godt eksempel på at en leilighet kan skifte eiere flere ganger, før en eier tilfeldigvis sitter med svarteper, sier Jadar.

Jadar synes det er viktig å få frem at forrige eier ikke har lurt Høiåsen.

- Det som ofte viser seg, fra min erfaring i Oslo, er at mange kjøpere ikke bryr seg om at det står at kjellerrom ikke er godkjent for varig opphold. Kjøpere blir veldig blinde, og kjellerne er gjerne innredet. De tenker gjerne at det bare er å sende inn et skjema til kommunen, men så enkelt er det ofte ikke, sier Jadar.

Sakene Jadar har jobbet med tidligere dreier seg særlig om boliger solgt med kjellerstue eller hybeldel. Det er først når brannvesenet fører tilsyn, eller eieren søker om byggetillatelse eller utvidelse at de oppdager at kjelleren ikke er godkjent.

- Enten får man pålegg om å bygge om, eller så er verste konsekvens at man ikke får bo i boligen, sier Jadar.

- Vanskelig å oppdage avvik

Tormod Boldvik, leder av Norges Eiendomsmeglerforbund, forteller at det er enklere å finne opplysninger om avvik for selveierboliger enn borettslagsleiligheter.

- Når det gjelder selveierboliger spør man kommunen direkte om objektet. Det er en større utfordring å få opplysninger om en borettslagsleilighet, for da spør man forretningsfører i borettslaget om informasjonen. Gir forretningsfører da avvikende opplysninger, vil det være vanskelig å oppdage et avvik, sier Boldvik.

- Er avvikene ukjente for borettslaget, vil det ikke fremstå som noe avvik, og megleren har lite å gå på, sier Boldvik.

Han legger til at det allikevel veldig sjelden er avvik i opplysninger fra forretningsfører/borettslag, men at det sikkert kan skje.

- Man kan ikke alltid stole på informasjonen man finner i offentlige register. Vi meglere har et lovpålagt ansvar for å hente inn informasjon, men kommunen har ikke samme juridisk ansvar hvis informasjon de gir fra seg er feil. Det har heller ikke forretningsfører i et borettslag. Dét er et reelt problem i noen saker, men i de fleste tilfeller er en bolig det den gir seg ut for å være, sier Boldvik.

Boldvik mener det er problematisk at et næringslokale blir solgt som en leilighet, selv om det kun er snakk om et fåtall saker hvert år.