Prisutviklingen på eiendom ser ut til å enten være nær eller å ha nådd toppen i Norge. Noen sammenligner nå det norske eiendomsmarkedet med det irske «før finanskrisen».
Det er noen likhetstrekk, men det er noen meget store og vesentlige forskjeller også.
Den økonomiske kollapsen siden 2008 har vært nesten total. Den keltiske tiger er definitivt borte, og tilbake er bare en pjusket, forkommen kattunge. Eiendomsmarkedet og bankvesenet har kollapset, arbeidsledigheten er høy, mange bedrifter er konkurs, utvandringen er stor, de personlige tragedier er mange og statsgjelden har eksplodert.
Det er i hvert fall alt for enkelt å si at Irlands problemer skyldes «finanskrisen». I Irland gikk de i hovedsak konkurs på å bygge alt for mange og alt for dyre eiendommer over lang tid - som de solgte til hverandre. Samt at både lønnsnivået og innvandringen nådde nivåer uten bærekraft over tid.
Irland fikk først tilgang til mye billigere lån da de kom med i EURO-samarbeidet. Vesentlig lavere renter gir i seg selv stigende eiendomspriser, man har råd til å låne og betale mer. Og med inntreden i EU startet en eiendomsboom. Og da amerikanerne satte renten helt i bunn etter 11. september 2001, fulgte den europeiske sentralbanken etter. Som for svært mange med alt for enkel tilgang til alt for billige penger, så ble pengene ikke brukt riktig i Irland heller. Og når tilgangen på (billige) penger ble strammet inn rått og brutalt i 2008 («finanskrisen») så smalt den irske eiendomsboblen.
Irland har sin egen boligprisindeks, kalt SherryFitzGerald. Bruker man den med starten av år 2002 som utgangspunkt, ser man at prisene raste oppover helt til 2007/2008. På topp, hadde prisene mer enn doblet seg på 5 år. Og så, tidlig i 2012, var de tilbake rundt nivået i 2002 igjen.
I det lange løp, så skal/bør et boligmarked følge utviklingen i verdiskapningen. Noe annet er en form for «boble». Det kan ta mange år å bygge opp boblen, og etter en tid vil mange tro at det er nye måter å verdsette på. Men i praksis bør boligprisene over tid følge utviklingen i verdiskapning.
Med 2002 som utgangspunkt, så var verdiskapningen pr innbygger i Irland drøyt 30.000 USD, mens den lå på ca 45.000 hos oss. På toppen i 2008, var den oppe i drøyt 40.000 USD (65.000 USD). Det indikerer en naturlig verditigning i perioden rundt 30 prosentt (det er også mye). Nå er Irland nede på ca 35.000 USD, mens vi er i nærheten av 80.000 USD. Det forklarer nok mye av forskjellen, som for vår del stort sett baserer seg på sterkt stigende oljepris.
At boligprisene halveres er surt for de som eier sin egen bolig. Verre er det for alle de som kjøpte seg utleieleiligheter, fordi «boliger alltid stiger i verdi». Med noen utleieleiligheter som er belånt til pipa og halverte verdier, så er de virkelig fanget i gjeldsklemma.
Sammenlignet med Norge, så var boligbyggen i Irland astronomisk. Med et innbyggertall noe lavere enn Norge, ble det bygget over 90.000 boliger i år 2006 alene, mot drøyt 30.000 i Norge. En god del av dette var rettet inn mot utleie til arbeidsinnvandrere, som i betydelig grad nå har forlatt Irland på jakt etter andre muligheter. Det forsterker nedgangen, på samme måte som at mange godt utdannede irer har dratt til andre land for å jobbe. For en relativt nyutdannet ble det et pluss å ikke eie sin egen bolig.
Næringseiendom har i snitt falt med 70 prosent i verdi, og mer utenfor de største byene. Går man noen år tilbake, ble næringseiendommer omsatt helt opp til 50x leieinntekter. Nå kan man få leie lokaler i utkanten av Dublin på 5 års avtaler, mot at man betaler strøm, kommunale avgifter og forsikring – så ikke lokalene forslummes.
Da optimismen var som høyest i Norge på midten av 2000-tallet, så vi enkelte næringseiendommer omsatt mellom 15 og 20 x leien, men tall som i Irland har vi ikke sett. Og i dag verdsettes vel de fleste sentralt beliggende næringseiendommer nærmere 10 enn 15 ganger inntektene.
Tomter har falt enda mer, siden ingen lenger vil bygge. Verdifall på over 90 prosent blir ofte nevnt. Når det er alt for mange brukte eiendommer til salgs, er det selvsagt ikke behov for nybygging.
Og til slutt har vi fritidseiendommer og usentralt beliggende og uferdige eiendommer, hvor verdifallet er totalt. Der snakkes det om å rive, så slipper man oppvarming, eiendomsskatt og forsikring.
Ut over alt for mye og alt for lavt priset kreditt i lang tid, er det de klassiske fellene som for lave krav til egenkapital, offentlige støtteordninger som fungerte feil, for lite egenkapital i bankene, dårlig politikk, dårlig offentlig tilsyn, tilfeller av korrupsjon, for stor optimisme, dårlig kredittbehandling osv.
Heldigvis ser det ut som om bunnen er passert. Det første større nybyggeprosjektet på flere år er i gang. Det er stigende utleiepriser for en del godt beliggende boliger og utlendinger har begynt å kjøpe opp leilighetsbygg og næringseiendommer (langt under historisk byggekost, selvsagt). Irene har en meget lang veg foran seg, men det kan se ut som om oppturen heldigvis har begynt.