Nei, jeg tenker ikke på U-båtbunkere og 2. verdenskrig. Det er kampen om arealer det dreier seg om, og med dette kampen om hva området skal brukes til og hvem som skal bestemme.
Planene er å omgjøre Nyhavna til en ny bydel med sentrumsformål, med i hovedsak kontor og boliger. På byplankontoret lages det nå planer for dette. Foreløpig er det en overordnet plan – kommunedelplan – som skal legge premisser for utnytting av området. Det vil si hovedtrafikkårer, friarealer, utnyttelsesgrad og funksjoner. Trafikkarealer og grøntdrag er det som detaljeres mest i denne fasen. Det er viktig å sikre disse arealene først. Og disse forslagene er sannsynligvis de minst kontroversielle. Men utnyttelsesgrad og funksjoner kan det bli en knallhard kamp om. Og det kan bli en langvarig kamp. En 30-årskrig er kanskje i gang.
Dette høres sikkert litt melodramatisk ut, men er like fullt sant. Nyhavna er nemlig i hovedsak befolket allerede med industri og lager. Det er i dag veldig få ledige tomter. Skal bydelen forandres i henhold til visjonene må nesten alle disse virksomhetene bort. Og det angår 1800 arbeidsplasser! Hvem vil slåss for å bevare dem? Og hvor mange av disse bedriftene vil overleve en flytteprosess? Dessuten finnes det veldig lange festekontrakter, mange på 20-30 år. Det blir derfor en langvarig kamp om disse arealene. Men hvor hard den blir er uviss. I et så langt tidsperspektiv er det kanskje få bedrifter som vil overleve uansett? Kampen for tilværelsen er stor, bedrifter går konkurs og nye oppstår hele tiden. Det kan tenkes at kampen mot ur-innbyggerne på Nyhavna derfor ikke blir så hard som man skulle tro.
Hoveddisponering av området med veier og friarealer er antagelig den biten det blir minst strid om.Her har kommunen dominerende innflytelse: De lager planer og vedtar dem. Ingen andre sterke aktører har så mye de skulle ha sagt. Den største striden vil nok dreie seg om rekkefølgebestemmelsene, og hvem som skal betale. Jo større andel som dyttes over på utbyggerne, jo mindre fortjenestemuligheter blir det. Her blir utnyttingsgraden avgjørende. Opparbeidelse av infrastruktur, veier og friarealer vil bli kostbart. Utskifting av forurenset grunn vil kreve store beløp. Områder av bassenget foreslås utfylt, og nye kaier må lages. Det aller meste av disse kostnadene vil bli pålagt utbyggerne. Presset for å få høy utnyttingsgrad og mange etasjer vil bli stort. Foreløpige utredninger foreslår en utnyttelsesgrad på 180-200 prosent for hele Nyhavna sett under ett. Dette er ikke høyt for sentrum i en by. Men skal det bygges boliger, og særlig boliger for barnefamilier, er dette veldig høyt.
Det største og viktigste stridstemaet tror jeg kommer til å bli utbyggingsformålene: kontor eller bolig. I forslag til kommunedelplan sies det ikke noe om fordelingen. Byggeformålet skal være kontor, forretning, tjenesteyting, bolig, kultur- og servicefunksjoner. Men så lenge det legges opp til blandet formål uten prioritering er det ingen som vet hvordan fordelingen blir. Et helt kvartal som reguleres til kontor/ bolig kan ende opp som et kvartal med 100 prosent kontor. Akkurat slik det hendte på Solsiden, der den fineste tomten i hele planen endte opp med å bli et forsikringsbygg, selv om det var regulert til en blanding mellom kultur og kontor. En uspesifisert miks av formål er den beste måten å IKKE styre utviklingen av området i ønsket retning. Det blir den sterkeste som vinner, og da mener jeg den kapitalsterkeste. Og vi vet at tomteprisene her vil stige til himmels. Hvor mange store investorer har allerede lagt søndagsturen sin til Nyhavna for å kikke på framtidige muligheter?
Slaget om Nyhavna handler om hvilken bydel vi vil det skal bli, og da må politikerne på banen. Foreløpig ser det ikke ut til at de har engasjert seg særlig i dette spørmålet. Og nå begynner det å haste. Uten en offentlig debatt om hva vi vil ha vet vi allfall hva som vil skje. Da vil vi få en variant av en bytutvikling som sees i de fleste byer: De mest lukrative områdene blir bygd ut med en blanding av kontor og leiligheter for de velstående. Nesten ingen barnefamilier. Nesten ingen studentboliger. Og ingen omsorgsleiligheter, bofellesskap eller sykehjemsplasser. De svakeste får ingen tilbud fordi det blir for dyrt. Og den levende byen med en blanding av forskjellige typer mennesker blir bare en drøm.
Erfaringen med sentrumsnære bydeler er at det er vanskelig å få til et variert servictilbud. De blir i en skvis mellom Midtbyen og kjøpesentrene lenger ute. Visjonene om pulserende bydeler med masse folk, liv i gatene og sommerlig idyll er oftest en illusjon. Og særlig er det en illusjon hvis store deler av bydelen består av kontor. Da gir det minimalt igjen til livet mellom husene. Dette bør være et tankekors for utviklingen på Nyhavna.
Mitt innspill til planene for Nyhavna er derfor følgende:
Prioriter boligbygging høyt på bekostning av kontorbygg. Mest mulig boliger gir best grunnlag for en bydel som lever også om kvelden og i helgene. Typiske sentrumsformål bør prioriteres nærmere Midtbyen, for eksempel på Brattøra når godsterminalen forsvinner.
Trondheim kommune må vise muskler i byutviklingen. Det kan de gjøre ved å sikre seg de beste tomtene på Nyhavna for å utvikle boliger for ungdom, studenter, barnefamilier og eldre. Alternativt må disse områdene reguleres til disse formålene. De private eiendomsutviklerne må selvsagt slippe til, men ikke få carte blanche.
I tillegg til disse tiltakene må det legges til rette for servicenæring, kultur, butikker osv. Flest mulig beboere gir disse funksjonene livsgrunnlag på en helt annen måte enn kontor.
tore.wiger@vav.no