Areal gir billigere boliger

Kommunens egne tall viser at vi vokser med drøye 3.000 mennesker i året. Fram til 2024 (en kommunal planperiode) skal vi planlegge for 40.000 nye innbyggere. Det tilsvarer innbyggertallet i en middels stor norsk by som Tønsberg eller Ålesund.

Trondheim kommune har beregnet at vi framover må bygge 1.750 boliger i året for å ta unna den gledelige befolkningsøkningen. I de siste ti årene har vi i snitt bygget 1.240 boliger i året. Bygger du færre boliger enn innflyttingen tilsier, får du prisstigning. Dette gjelder spesielt når kjøpekraften samtidig går opp.

Kommuneplanens arealdel legger rammene for den ønskede fysiske veksten. Planen bør ikke gi begrensninger som gir negative utslag for beboere og næringsliv, såfremt at de miljø- og energimessige sidene er tatt hensyn til.

Vi trenger mer areal både til bolig og næring. Næringsforeningen i Trondheim har sagt at det må legges ut 2.000 dekar til næringsareal, mot kommunens forslag på 1.000 dekar. Vi har også sagt at kommunen må legge ut betydelig flere boligtomter enn forslaget på 22.750 boliger som administrasjonen i kommunen foreslår. Årsaken til at vi mener det må legges ut mer areal enn kommunens forslag, er ikke et vesentlig annet syn på behovet. Vi er derimot meget uenige om realismen i mange av de foreslåtte arealene. Mange av de foreslåtte arealene vil ikke kunne bebygges de neste 13 årene, og dermed oppstår en prisdrivende mangel på tomter. Kommunen må altså sikre en overkapasitet på tomter for å kunne bygge så mange boliger som alle ønsker.

Det er viktig at tomter frigjøres der vi får mest mulig energivennlig byvekst. For å få til rett virksomhet på rett plass, og flere boliger på rett plass, trengs det betydelig mer areal til næring i randsone. Dette vil skape dynamikk ved at sentrumsnære bedrifter som vokser og trenger mer areal flytter til randsonen. Tomtene som blir «ledige» etter disse utflyttingene blir utviklet til bolig eller mer personintensive virksomheter. Uten nok næringsareal i randsonen vil vi ikke få denne dynamikken. Rådmannen ønsker å få til byomforming av store arealer i sentrum av Trondheim. Men det viser ikke noen arealer hvor de bedriftene som skal flytte fra sentrumsnære områder kan flytte til. Uten arealer vi ikke dette virke.

For å få ned eller å forsinke økningen av boligprisene må vi skape konkurranse i alle ledd i produksjonen. Vi kan grovt sett dele prisen på boliger slik:

Tomtekostnader, som består av tomtekjøp, reguleringskostnader, infrastruktur, kostnader som ikke direkte ligger innenfor tomteområde og finanskostnader på tomtekjøpet.

Byggekostnader som består av entreprenørkostnader og finanskostnader av byggearbeidene.

Kostnader til salg og markedsføring.

Fortjeneste som består av prosjekteierens krav til avkastning på egenkapitalen.

Ved for liten tilgang på areal til boligtomter blir det mange kjøpere av tomter i forhold til selgere. Dette vil være sterkt prisdrivende. Det er den samme mekanismen som vi ser i dagens marked for brukte boliger.

Entreprenørene vil ha mye å gjøre i lang tid fremover. Dette merkes på at det er vanskelig å få stor konkurranse om oppdragene, og dette fører til høye priser nå. I tillegg har vi fått nye forskrifter som bidrar til høyere produksjonskostnader. Bare en betydelig arbeidsinnvandring og /eller en vilje fra utenlandske entreprenører til å satse i Norge vil bidra til en kapasitetsøkning som igjen kan bringe kostnadene nedover.

Krav til avkastning på kapital har ikke vært så lav på lang tid. Avkastning på egenkapitalen i boligprosjekter kommer fra entreprenører eller eiendomsutviklere. Usikkerheten har tradisjonelt vært stor. Spesielt stor risiko har vært knyttet til framdrift og utfall av reguleringprosessen. Dette har igjen skapt usikkerhet om salgsmulighet på det tidspunkt prosjektet er salgbart (avhengig av om det er oppgangs -eller nedgangstid). En kraftanstrengelse fra det offentliges side med å bidra til en forutsigbar og real prosess, vil ta ned risiko i prosjektene, som igjen vil få finansielle investorer inn bransjen. Dette vil bidra til å redusere avkastningskravet, det vil si prisene.

Forståelse av disse prosessene er det som skal til hvis vi skal nå vårt mål med nok boliger, så rimelige som mulig. s Næringsforeningen i Trondheim registrerer at byens politikere legger de samme vurderinger til grunn som oss.

Minst like viktig som å se de 12 årene frem i tid som arealplanen gjør, er å tenke i 30- og 50-årsperspektiv. Her har kommunen her gjort et godt arbeid med å planlegge hvilken infrastruktur som må bygges de neste 30 år. Den samme logikk må ligge til grunn for alle samfunnets funksjoner. Nå som kommunen vet hva som må bygges av skoler, sykehjem og lignende for å ta i mot befolkningsveksten, gjenstår det bare å si hvor og når det skal bygges.

Norge som samfunn har bestemt at boligbygging og næringsbygg skal drives fram av tilbud og etterspørsel. Da er det vår alles plikt å sørge for betingelser som bidrar til konkurranse i alle ledd av verdikjeden. Det offentlige må sørge for nok tomter, samt rask og forutsigbar saksbehandling. De private næringsaktørene må sørge for konkurranse i bygge- og salgsprosses.