Dette jordet på Ranheim selges i disse dager med lovnader om mange milliarder i gevinst, viser et strengt konfidensielt dokument Adresseavisen har fått tilgang på.

Lykkes salget, vil pengene gå til Ranheim-kjendis Kolbjørn Selmer, og en liten krets næringslivstopper rundt han. Kretsen har i flere år avsatt store ekstraordinære utbytter fra jordet. Før ett eneste hus har blitt ferdig.

Adresseavisen får opplyst at seriøse næringsaktører skal ha tegnet seg for 600 millioner kroner. Sluttforhandlingene pågår nå.

Jordet skal gi 27 milliarder i inntekter, viser det hemmelige dokumentet

Dokumentet røper også planer utbyggerne har, som til nå ikke har vært kjent for offentligheten.

Det kommer fram at de forventer å bygge minst 1300 flere boliger på jordet enn det som står i kommunens plan.

Dagens eiere har lånt nesten 800 millioner kroner. En stor del av lånene er tatt opp til skyhøy rente.

Og når høsten kommer kan politikerne komme til å utsette eller stanse hele prosjektet.

Milliardjordet

Av: Lajla Ellingsen, Stian Wallum, Espen Rasmussen, Mari K. By Rise, Rune Petter Ness, og Jonas Nilsson

Publisert: 07.06.2020

Adresseavisen kan i dag avsløre et strengt hemmelig salgsdokument som viser at nesten halvparten av Trondheims største boligprosjekt er til salgs. Det forespeiles inntekter på opptil 27 milliarder kroner.

«Nytt boligprosjekt i Trondheim (konfidensielt)»

står det i emnefeltet på e-posten som Adresseavisen har fått tilgang på.

Avsender er Vika Project Finance på Aker Brygge. Til utvalgte kunder skriver det Oslo-baserte firmaet at Overvik ligger «i Ranheim, sentralt i Trondheimsområdet, og ikke langt fra NTNU».

Målet er å finne eiere til det nyopprettede selskapet TRD Holding, som skal overta all aktivitet på Overvik. Investorene tilbys 44,4 prosent av selskapet for 600 millioner kroner.

Mottakerne av e-posten får tilbud om en-til-møter med Kolbjørn Selmer, som skal redusere sin eierandel, men fortsatt være hovedeier.

Det er også andre eiere, som nå enten nylig har solgt seg ut, eller er på vei ut av prosjektet. Dersom salgsplanen lykkes, er de i ferd med å bli styrtrike.

Nesten en halv milliard av det som nå hentes inn fra investorer, skal gå til de nåværende eierne.

En engere krets

Hvem er det som kan gå ut av dette med et stort smil om munnen? Det er en komplisert eierstruktur i selskapene knyttet til Overvik, og fordelingsnøkkelen på den halve milliarden er ikke offentliggjort noe sted. Aktørene selv vil ikke svare på det – de sier enten at det ikke er avgjort ennå, eller at det er børssensitiv informasjon.

Den viktigste personen i kretsen rundt Selmer, er nok Ketil Gao Fjerdingen. Han kom inn i Overvikprosjektet allerede i 2010 og har jobbet for å sikre omregulering. Nå selger han seg ut.

- Når Kolbjørn Selmer så kom med et tilbud om å kjøpe meg ut til en fornuftig pris så er det greit på mange måter, skriver Fjerdingen i svar på spørsmål fra Adresseavisen om hvorfor han selger seg ut av et prosjekt med så lyse utsikter.

Staur-eier Bernt Østhus er en annen nøkkelperson. Han kom inn i prosjektet som Fjerdingens partner i utbyggingsselskapet Vågar Eiendom.

- Jeg kan bekrefte at vi har solgt oss ut av Vågar Eiendom AS, som er et selskap som eier en minoritetsandel i Overvik. Ut over det har jeg ingen kommentar, sier Bernt Østhus.

En tredje viktig mann som har holdt seg mer i bakgrunnen, er Singsaker-advokaten Endre Kolbjørnsen. Han har eid ca tre prosent av Overvik siden starten og er en viktig rådgiver for Kolbjørn Selmer.

Adm dir Torbjørn Sotberg i Tobb er også blitt en svært viktig mann i prosjektet. Tobb gikk inn med 50 millioner allerede i 2015, og ble da eier av halve det første byggetrinnet.

Nå er det Tobbs merkenavn, og Sotbergs posisjon i forretningslivet, som i disse dager skal sikre at mange nok er villige til å gå inn og kjøpe ned eller ut de gamle eierne til en pris av 600 millioner kroner.

Fiskelykke for nordlending

En ikke-trønder som har vært med helt fra starten, er oppdrettsmillionær Bent Eriksen. Han bekrefter at han fikk tilbud om å være med fra Ketil Fjerdingen som han kjente fra før, og at de to sammen mente at det var på tide å komme seg ut nå.

- Det var vi to som tok opp det for et par år siden, muligheten for å komme oss ut.

- Hvor mye vil du sitte igjen med etter investeringen?

- Det vil jeg ikke si. Det er det de forhandler om nå, og de detaljene kjenner jeg ikke. Jeg snakket med Ketil for to, tre dager siden og da gikk det framover. Men om det blir noe i det store og det hele, vet jeg ikke nå.

- Ifølge prospektet vi sitter på er verdsettingen på to milliarder kroner. Så din andel er 200 millioner?

- Jeg hører du sier det. Det er noen kroner det også. Det kan vi være enig om.

- Det vil være greit å ta med seg?

- Ja, ja, ja, det er klart, men vi har ikke sluttført diskusjonen om fordeling, det har vi ikke gjort.

Ni milliarder i fortjeneste

Megleren på Aker brygge skriver til investorene at Overvik er et meget attraktivt boligutviklingsprosjekt i Trondheim. Potensiell fortjeneste skal være skyhøy.

Overvik har lyktes med mye. Adresseavisen avslørte i saken «Slik lyktes de mektige aktørene på Overvik» at Overvik hadde fått en politisk behandling som gjorde at de rykket fremst i køen for å bygge ut: Departementet sa de skulle bygges ut sist, politikerne valgte å sette det til side. De ba om å få regulere området selv, noe rådmannen advarte sterkt imot. En intern Ap-epost fra gruppeleder Geir Waage viser at det var han som ba Ap-gruppa om å la Overvik få være en pioner og få regulere området selv. Slik ble det også.

Etter god lobbyvirksomhet slapp Overvik først å få både vei og skole på egen eiendom, og rådmannens bønn om at man skulle se en så stor utbygging i en helhetlig plan for Østbyen, ble ikke tatt til følge.

Slik kom Overvik først i løypa for bygging – og ble dermed et attraktivt salgsobjekt.

Og nå forespeiles investorene å få mer enn syvgangen tilbake på investeringen.

At det er borettslagsløsning på store deler av Overvik, gjør at milliardfortjenestene kun gir 5,5 prosent i skatt, poengteres det overfor mulige investorer.

For investorene kan i beste fall ta del i en fortjeneste på ni milliarder kroner, og de totale salgsinntektene på Overvik estimeres til hele 27 milliarder. Eller som Vika skriver det: Man får muligheten til «en hyggelig og robust avkastning».

Den mulige fortjenesten er basert på at 150 boliger skal bygges årlig, i 25 år. Adresseavisen har snakket med en lang rekke aktører i eiendomsbransjen, både i Trondheim og Oslo. Ingen vil stå fram med navn, enten fordi de er kolleger eller konkurrenter. De mener 150 boliger hvert år er urealistisk.

- Det er veldig mye, selv i et svært velfungerende marked, sier en kilde med stor innsikt i boligmarkedet.

- Noen har misforstått

Daglig leder Berdon Sønderland i Selmer Holding, er den som har fått i oppgave av Kolbjørn Selmer å svare på spørsmål omkring dette. Verken Sønderland eller Selmer lar seg intervjue på vanlig måte, men svarer på e-post.

Sønderland sier at dokumentet Adresseavisen har fått tilgang til, er børssensitiv informasjon og han anbefaler avisen å følge opp det de kaller et lovbrudd med den som «ureglementert» har gitt Adresseavisen tilgang til papirene.

På spørsmål om en forventet bygging og salg på 150 boliger i året er litt mye, mener de «noen har misforstått»:

- Til alle aktører har vi vist hva som skjer økonomisk hvis vi selger i snitt i intervallet fra 50 – 150 enheter per år i prosjektets løpetid, og hva de forskjellige scenariene vil gi. Vi tror på 75 enheter og oppover i året, etter at prosjektet er godt i gang, og dette er tydelig kommunisert med de vi er i prosess med, skriver Sønderland.

I salgsdokumentet er imidlertid 150 boliger i året oppgitt som det mest realistiske anslaget.

150 boliger i året gir 3702 boliger på Overvik.

Kan bygge over 4400 boliger

Per i dag har kommunen kun gitt godkjenning for 142 enheter på Overvik-jordet. Men planen er at det med årene skal vokse fram en ny stor bydel på Overvik.

Hvor mange innbyggere blir det i bydelen? I kommunens plan står det at det skal bygges cirka 2400 boliger.

Men i det konfidensielle salgsdokumentet opereres det med helt andre tall. De skriver at de forventer å bygge og selge 3702 boliger, men at de i beste fall kan klare 4427 boliger – altså 2000 mer enn områdeplanen forutsetter.

- Utbyggingen av minimum 2400 enheter må vi forholde oss til som et minimum slik det er angitt både i KPA og i områdeplanen, skriver Sønderland når Adresseavisen spør om antallet boliger.

Han forklarer at hvis man bygger halvparten så store leiligheter, blir det dobbelt så mange enheter, med samme byggevolum. Han sier at «de vil følge alle dimensjoneringskrav» og har gått grundig gjennom dette med investorer.

Kommunen planlegger for maks 2500 boliger

Da områdeplanen ble vedtatt i april 2019, het det følgende i kommunens dokument: «Det stilles ikke noen krav til maksimum antall boliger. Det er grunn til å anta at det ikke kommer mer enn ca 2500. Det er mange forhold som vil begrense utnyttelsen, så som krav til uterom og solforhold, og at området er nordvendt og skrånende. Ved beregning av behov for blant annet skole, barnehage og idrettsanlegg, så er det lagt til grunn at det skal komme 2400 boliger.»

Oversikten i salgsdokumentet over hva investorene kan forvente seg av inntekter er basert på 3702 solgte enheter, ikke de 2400, som fremkommer i kommunens plan.

I samme dokument kommer det også fram at Overvik skal bygges ut med 85 prosent blokkbebyggelse, og 15 prosent rekkehus. I prospektet kommer det frem at taktikken er å selge billig i starten, for så å øke prisene etter hvert:

«Important to gain traction early in the first phase, and as such, prices were set low in the start of the project (but increased under way)»

Nye eiere fra dagligvare?

Men vil noen kjøpe? Ja, sier både Berdon Sønderland og Tobb-sjef Torbjørn Sotberg. De bekrefter at prosessen med å finne nye eiere er i sluttfasen.

- Dette er et stort og langsiktig prosjekt for bolig og bydelsutvikling som vi ønsker å utvikle sammen med store langsiktige partnere, dette er vi nå i sluttfasen av, skriver Sønderland og opplyser at aksjesalget er fulltegnet.

Sotberg går lenger og forteller mer om hvilke aktører som er på vei inn.

- Det som er bra med prosjektet er at det vil komme inn solide eiere med spesialansvar for ulike funksjoner på områder som energi – og miljøløsninger, dagligvare og andre fellesfunksjoner. Men vi avventer behandling i deres styrende organer, forteller Tobb-direktøren.

TOBB leder an

«Sammen skal vi skape det mest attraktive urbane nabolaget i Norge»

heter det i salgsdokumentene om bydelen som skal lages på åkrene øst for byen.

Et av prosjektets sterkeste salgskort er boligbyggelaget Tobb, eid av 70 000 medlemmer. Deres logo brukes på hver eneste side i prospektet, og adm dir, Torbjørn Sotberg, skal være styreleder i det nye selskapet. Ikke bare det: Tobb har allerede tegnet seg for aksjer for 80 millioner kroner, heter det i informasjonen til de nye investorene.

Det kan høres ut som om Tobb har lagt 80 mill i friske penger på bordet. Slik Adresseavisen har forstått det, er så ikke tilfelle, og det bekreftes også av Tobb-direktør, Torbjørn Sotberg. Tobb eier halvparten av det delfeltet som er bygget ut. Eierandelen her, legger de inn i det nye selskapet, men da mister de sin styrende post. Tobb blir i praksis en liten minoritetsaksjonær, med seks prosent eierandel.

- Er det ikke vanlig når dere går inn et sted, at dere har kontroll?

- Samarbeidsprosjekter med 50/50-fordeling er mest vanlig. Men Tobb har en begrenset kapitalbase, og vi har i dag et titalls prosjekter i hele Midt-Norge. Målsetningen vår er å kunne tilby flest mulig boliger til våre medlemmer. Dette er måten vi velger å løse det på her.

- Fins det andre prosjekter i Trøndelag der dere har akseptert å bare sitte med en veldig liten eierpost?

- Nei.

- Tobbs kred og sterke merkenavn brukes gjennomgående når prosjektet selges inn til nye investorer. Har du ingen betenkeligheter med det?

- Nei, vi har som oppgave å være med på prosjekter, og vi har vært medeier og hatt samarbeid her siden oppstart på regulering. Vår vurdering er at vi på denne måten gjør det meste ut av den posisjonen vi har, fra å være stor eier i ett felt, har vi nå en mindre eierpost i hele området.

- Man skal jo kunne få svært høy fortjeneste, går det fram av prospektet. Men for at de regnestykkene skal gå opp må man selge 150 boliger hvert år i 25 år. Er det realistisk?

- Kalkulasjonen viser god lønnsomhet også for en årsomsetning fra 50 boliger per år og oppover, men ja, det er et stort behov for boliger i området, og i perioder vil man kunne være på 150 boliger per år.

På spørsmål om Sotberg har eksempler på andre prosjekter som har solgt så mange boliger over så lang tid, så har han ikke det, men viser til at TOBB skal selge 950 boliger på Hallstein gård, og regner med å selge 50 til 70 boliger i året. Han regner Ranheim-området som mer attraktivt.

Har lånt nesten 800 millioner

Adresseavisen har fått tilgang på tre prospekter der Selmers selskap Holmetjern har hentet store penger i obligasjonslån. Både Arctic, Jool og ABG Sundal Collier har vært tilretteleggere for lånene. Dokumentene viser at selv etter den siste tids kraftige rentefall, må Holmetjern betale over 7 prosent rente, med krav om tilbakebetaling i 2022. Totalt sett har Holmetjern nesten 800 millioner kroner i lån, før prosjektet på jordet er oppe og står.

Sønderland svarer for lånene i Holmetjern.

- Det er høy rente på lånet. Har du forsøkt å få et billigere lån i banken?

- Vi ønsket å være i obligasjonsmarkedet og visste når vi gjorde det at som førstgangsutsteder måtte vi betale en høyere rente for dette. Det har vi tatt høyde for og føler oss komfortable med.

Sønderland svarer «nei» på spørsmålet om de har likviditetsproblemer.

Han poengterer at selskapets belåningsgrad er på 40 prosent.

Styremedlem Bent Eriksen bekrefter overfor Adresseavisen at de kostbare lånene har vært tema, men at styret har akseptert det.

Tobb-sjef Sotberg mener ikke det er noen risiko at Holmetjern har nesten 800 millioner i gjeld.

- Nei, det er ikke noe risiko. Det vil ikke være relevant for det nye selskapet. Her vil nye eiere komme inn på en ny plattform der de betaler seg inn for å få en andel av prosjektselskapet, forsikrer TOBB-sjef Sotberg.

Klimaskifte kan gi risiko

Utbygging av Overvik har lenge vært en betent sak blant de rødgrønne politikerne som har makten i Trondheim. Klimaet på rødgrønn side ble ytterlige forverret da Adresseavisen avslørte at Ap-topp og næringslivsmann Rune Olsø formulerte selve vedtaket og merknadstekst i saken om «Grønn strek», selv om han hadde egeninteresser i flere utbyggingsområder i saken. Samtidig er det også et politisk klimaskifte – der nullvekstmål og dyrkamark har blitt viktigere i flere partier – og i flere byer. I Bergen har de gjort om store boligarealer tilbake til jordbruk. I Trondheim har det allerede skjedd med områdene Vestre Utleira og Kastbrekka.

Og nå er tre nerverpirrende avgjørelser rett rundt hjørnet:

1 Sak om utbyggingsrekkefølge: Innstillingen er ventet før sommeren. Det handler om hvilke områder i byen som skal bygges ut først. Bystyret vedtok i november 2018 at det nå skal bestemme en rekkefølge for utbygging for å dreie utbyggingen i mer klimavennlig retning. Dette påla departementet Trondheim å gjøre allerede i 2013, men politikerne i Trondheim valgte å se bort fra dette kravet da. I november 2018 ombestemte de seg.

2 Ny byutviklingsstrategi: Innstilling er også her ventet før sommeren. I strategien som var på høring høsten 2019, skrev kommunedirektøren:

«Boligområder hvor det er satt i gang reguleringsarbeid, og som gjør det vanskelig å velge miljøvennlige transportmidler, jf. nullvekstmålet vil bli stoppet inntil ny kommuneplanens arealdel er vedtatt.»

Begrunnelsen er nullvekstmålet.

3 Ny KPA (kommuneplanens arealdel) i 2021/2022: Geir Waage tok i 2010 initiativ til en ny KPA. Den bestemmer hvilke områder som skal bygges ut. Da hadde rådmannen opprinnelig definert Overvik som spesielt verneverdig på grunn av kvaliteten på matjorda, men Ap krevde at jordet skulle vurderes for utbygging – og fikk flertall i bystyret.

Dette er Ap, SV, Sp og MDG enige om: «Vil ha en gjennomgang av alle områder som ligger inn i kommuneplanens arealdel, for se om enkeltområder kan tilbakeføres til LNF-R- områder.»

Med ny KPA-behandling kan dette komme opp til diskusjon på ny.

- Vi spekulerer ikke

Politisk risiko er nevnt i salgsdokumentet, men uten at det er konkret. De skriver at det foreligger en politisk risiko som avhenger av «ulike politiske initiativ og agendaer».

Berdon Sønderland har fått flere spørsmål om den politiske risikoen.

- Vi har en vedtatt områdeplan med 100 prosent tilslutning fra bystyret og forholder oss til utbyggings- og rekkefølgebestemmelser vedtatt i den, skriver han.

- Har dere vært tydelige nok overfor långivere og investorer når det gjelder den politiske risikoen i prosjektet?

- Ja, vi har hatt og har en god og grundig prosess med alle involverte og alle tema rundt området er belyst.

Sønderland ønsker ikke å svare på hva som skjer med prosjektet dersom politiske vedtak endrer forutsetningene for utbyggerne.

- Spekulasjoner utover vedtatte planer gjør vi ikke, sier Sønderland.

MDG; AP; SV; SP; KRF; Pressekonferanse. Foto: Sara Høines

Men tre av partiene som styrer byen, Sp, SV og MDG, har allerede varslet kamp om dette. I en merknad i april i år skriver de om Overvik:

«Dette er ikke god byutvikling. Det er langt fra byen og underbygger ingen av de sentrale målene for byutvikling»

Berdon Sønderland fremholder på sin side at prosjektet i løpet av 25 år vil kunne sørge for 27 000 årsverk og gi milliardomsetning for lokale entreprenører.

Men først må investorene bestemme seg.

Til høsten er det politikernes tur.

Laster inn saken

Hemmelige dokumenter avslører planene for ny bydel i Trondheim. Eierne kan bli styrtrike