Selv om det har roet seg noe det siste året, har boligmarkedet i Oslo vært brennhett i 10 år. Stadig flere flytter til byen, tomte- og boligprisene er økt voldsomt, og boligbyggingen har skutt fart med ca. 2800 nye boliger i året. Det skriver Aftenposten.
Husbanken opererte frem til 1996 med et minimumsareal for hvor store leiligheter måtte være. Minimum 55 m² for en toroms leilighet, og minimum 40 m² for en ettromsleilighet.
Nå presses arealet ned i nye boliger for å gjøre prosjektene lønnsomme.
Det er blitt stadig vanligere med toroms på 35–40 m² og ettroms på 25–28 m².
I 2007 kjøpte Janne og Harald et hundre år gammelt hus. Deretter oppdaget Janne Instagram
– For dårlig kvalitet
– Mye av dette synes jeg knapt det går an å tilby folk, sier nestor og eiendomsutvikler Peter Groth etter å ha sett igjennom en rekke prospekter på nye boliger i Oslo.
– Når et hovedsoverom ikke kan tilpasses slik at det er plass til en barneseng, er vi ved et punkt der arealknapphet ikke kan sies å være effektivt eller bærekraftig, fortsetter han.
– Jeg er overrasket over noen av planløsningene vi ser, og også manglende opplysninger i salgsprospektene. Det er urovekkende at det står så dårlig til, sier sivilarkitekt Caroline Støvring.
Forskningssjef Jonas Holme i SINTEF byggforsk opplyser til Aftenposten at det ikke finnes presis statistikk over planløsninger i nye boliger i byene, men bekrefter hovedinntrykket som Støvring og Groth har:
– Det finnes selvsagt flotte topp- og hjørneleiligheter, men noen kvaliteter forsvinner fort i leilighetene som ligger i midten i nye boliganlegg, sier han.
Samme «oppskrift» går igjen
Enten den nye leiligheten er liten eller stor – med ett, to, tre eller fire soverom – er den omtrent slik: En liten stue med balkong mot fasaden og en kjøkkenkrok i enden av allrommet uten utsikt eller nevneverdig dagslys.
Nær kjøkkenet ligger bad/wc uten vindu.
Mange leiligheter har lys som kommer inn bare fra én side. I større leiligheter må man ofte gå gjennom lange ganger og forbi kott, soverom, bad og kjøkken før man kommer inn i stueavdelingen og dagslyset.
Og der – i allrommet – er det som regel kun mulig å møblere på én måte: med gitt plass til sofa med TV på veggen midt imot og/eller spisebord. I boliganlegg over hele byen bygges slike ensformige «skoesker» som en standardløsning.
Hvordan er boligene som nå er til salgs?
Aftenposten har sett på en rekke nye boligprosjekter i Oslo sammen med de to erfarne ekspertene. Sivilarkitekt Caroline Støvring er partner i Morfeus arkitekter, tidligere leder i Oslo Arkitektforening og sensor ved Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo. Sivilingeniør og eiendomsutvikler Peter Groth er tidligere adm.dir. i Aspelin Ramm og tidligere medlem i Rådet for byarkitektur.
Eksemplene ekspertene vurderte ligger ute for salg i Oslo under rubrikken «Nye boliger» på finn.no. De er spredt fra øst til vest og har forskjellige utbyggere.
– Vi ser gjennomgående dype bygninger og dype leiligheter med begrenset vindusareal. Planløsningene blir avlange med smale soverom; såkalte «Laila-soverom» – der man må gå inn på hver side av dobbeltsengen, og barnerom der sengen bare kan stå langs den ene langsiden av rommet, sier Støvring.
– Det er togkupéinnredning på hjemmebane, sier ingeniøren. Han synes mange av boligene er unødvendig dårlige å tilby barn, ungdom, voksne barn på hjemmebesøk og gjester.
– Hvis kjøkken og bad ligger ved siden av hverandre, blir det som regel dårlige løsninger på kjøkkenet. Ofte må man stå og jobbe inn mot en vegg. Hvis kjøkkenbenken legges mot balkong eller terrasse, får man i det minste lys inn på den, sier Groth.
LES OGSÅ: Ida og Anton valgte kjøkken med stuekrok da de pusset opp leiligheten på Lilleby
Dype bygningskropper og lite dagslys
– Det er uheldig at du ikke får lys gjennom disse leiligheten, selv om det er vindu i begge ender. Det er en utfordring å skape gode boliger i blokker som er brede og dype, og dertil ligger tett ved hverandre, slik de gjerne bygges nå, sier Groth.
– Hva kan kjøperne gjøre?
– Kjøperne bør være kritiske og stille krav, sier ekspertene.
En bolig er en viktig investering. Det er ikke alltid lett å forstå eller tyde salgsprospektene, som ofte mangler angivelse av målestokk, himmelretninger, solforhold og innvendig takhøyde.
LES OGSÅ: Einar Spjelkavik var lei av å bo i hus med hage og flyttet til leilighet i Ila
Ønsker bedre salgsprospekter
– Det bør vurderes å innføre en felles standard for salgsprospekter, og disse kan gjerne være illustrert med ulike innredningsmuligheter for én og samme leilighet, sier Støvring.
– I et opphetet marked får utbyggere solgt rubbel og bit, og den som skal selge videre i et mindre hett marked, taper. Kjøpere bør tenke over hva som kan skje hvis de senere ønsker å selge, mener ekspertene.
– En lakmustest for arkitekter og utviklere burde være om de selv kunne tenke seg å bo i leiligheter de tegner og utvikler. Det er slående at mange arkitekter velger å bo i eldre bygårder med en lavere teknisk standard, men med langt bedre romlige kvaliteter, sier arkitekten.
– Bør bygge høyere og smalere
– Hva kan gjøres?
Etter Groths mening ville det være en fordel på mange tomter om man kunne redusere bygningsbredden og heller øke høyden noe, for å få større mellomrom mellom husene og mer lys inn. Dessuten har han erfart at mye blir bedre når man klarer å tenke nytt om adkomst til leilighetene og hvordan hele etasjen er organisert.
– Det bør også vurderes å gjeninnføre regelverk som sikrer mer dagslys og fasadeareal, gjerne også større takhøyde. Et opphetet boligmarkedet ikke er en god nok regulator av kvalitet. Derfor må det offentlige sikre fellesskapets interesser, sier Støvring.
LES MER: Einar i Ila ga seg ikke før han hadde en rød dass på toalettet
Etterlyser en minstestandard
Begge mener det burde være en minstestandard både for areal og dagslys. Tidligere måtte det være vindu på et kjøkken. I Sverige må fortsatt kjøkkenet kunne skilles ut som eget rom og dermed ha vindu.
– Arealet går trolig ytterligere ned med Teknisk Forskrift av 2017, der det ikke lenger stilles krav om innvendig bod, antar arkitekten.
– Man må jo kunne gjøre mer i en leilighet enn å kjøre rullestol i gangen og på badet, sier ingeniøren.
Smått og godt eller trangt og dårlig?
– I dag er en takhøyde på 2,4 meter standard, med 2,2 i nedforede deler av gang og bad. Det er for lavt. En takhøyde på 2,6 eller 2,7 meter burde være en gjengs standard, sier arkitekten.
– Ofte ser vi eksempler på at manglende regelverk utnyttes til å bygge trangt og dårlig. En minste arealstandard bør derfor innføres igjen. Det kan heller dispenseres fra arealkravet hvis det for eksempel kan vises til at leiligheten har tilgang til fellesrom, eller har god kvalitet som følge av høyere takhøyde, mener Støvring.
Alternative forslag finnes
Hun viser samtidig til nytenkning rundt boligbygging i Tyskland, Danmark og Finland.
I Finland finnes boligprosjekt hvor man får et «skall», som man selv innretter. Boligene er bygget med et basisbad og et basiskjøkken, stor takhøyde og rikelig med vinduer. Du kan selv sette opp skillevegger.
Danske KAB utvikler mindre boenheter som lett kan omdannes til større familieboliger.
Ingeniøren foreslår å stille krav til utbyggere om å lage boliger som er såpass fleksible at man kan bo der i flere livsfaser, gjerne med gode fellesløsninger:
– Utbyggere burde se dette som en positiv og lønnsom utfordring. Tenk bare på alle muligheter som ligger uforløst i 1. og underetasje i blokkene. Her kan man for eksempel lage townhouses; hjemmekontor, trimrom, vaskeri, storskjermstuer, sykkeloppbevaring, verkstedsrom og gjøre det trivelig for alle på bakkeplan. Inne så vel som ute.
Ingrid og Jon Petter solgte huset og flyttet inn i seilbåt
– OBOS-sjefen vil ikke ha nye regler
– Det blir for enkelt å etterlyse flere krav. Jeg har respekt for disse fagpersonene og deres synspunkter, men synes ikke situasjonen er så begredelig. Det finnes sikkert boliger som ikke oppleves som optimale, men jeg tror ikke vi trenger flere regler, sier Daniel Siraj, konsernsjef i OBOS.
Han mener derimot at en levende debatt om gode og dårlige boliger samt løpende diskusjoner om dagslys og takhøyde i leiligheter kontra høyde på bygninger og sollys til felles uterom, kan være er en god regulator og skape bevissthet hos utbyggere og boligkjøpere.
– Det handler mest om å øke kvalitetsbevisstheten hos oss som bygger, og det skjer mye bevisst kvalitetsarbeid hos de store utbyggerne. Vi som produserer mange boliger for folk flest, har mange ulike kvalitetshensyn å ta. Instruksen fra meg til mine medarbeidere er at vi kan bygge mye og smått, men må alltid kunne stå inne for det og forsvare det faglig sett, sier Siraj.
LES MER: - Det har kostet alt vi hadde, alt vi tjener og alt vi kommer til å tjene
Regjeringen skjerper ikke kravene
– I den bygningstekniske forskriften TEK17 stilles både krav om at alle oppholdsrom skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys og at minst ett vindu eller én dør i hvert rom kan åpnes mot det fri, sier statssekretær Lars Jacob Hiim (H) i Kommunal- og moderniseringsdepartementet.
Han tror ikke at en statlig standardisert minstebolig gir de beste løsningene.
– Boliger selges på det åpne markedet. Boligkjøperne etterspør de kvalitetene de mener er viktige. Byggenæringen må tilby det kjøperne vil ha, sier statssekretæren.
– Vil dere vurdere å endre regelverket?
– Vi har ingen planer om å skjerpe kravene til boliger og påføre økte byggekostnader. Vi skal ha de reglene vi trenger, men ikke mer. Det er ikke alle gode kvaliteter som skal reguleres. Og det er heller ikke gitt at mer regulering gir gode kvaliteter. Kravene skal gi rammer for fagfolkene, ikke detaljstyre løsningene, sier statssekretæren.
LES MER: Hjem, kjære ferge: Bilfergen som ble 2-etasjers bolig
Forskningssjef savner kvalitet
– Vi har ikke hatt noen systematisk gjennomgang av trender innen planløsninger, men mitt inntrykk bekrefter situasjonen de to ekspertene skildrer. Det finnes selvsagt flotte topp- og hjørneleiligheter, men noen kvaliteter forsvinner fort i leilighetene som ligger i midten i nye boliganlegg, sier forskningssjef Jonas Holme i SINTEF Byggforsk.
– Det er markedet som styrer. Så lenge folk er villige til å kjøpe leilighetene, er det på en måte greit, men da tenker man i et kort perspektiv. Vi bygger boliger for ulike faser i livet, men vi bygger jo for at de skal vare. Jeg er tilhenger av forenkling, og sittende regjering har gjort mye for å forenkle byggesaker. Det kan imidlertid gå på bekostning av kvalitet, og krav fra myndighetene om en minimumsstandard må kanskje til, sier forskningssjefen.