Overskjønnet i Frostating lagmannsrett mener Statens vegvesen skal betale Øvre Rotvoll vel 40 millioner kroner for areal avgitt til veiutbygging.

Ivar Oust, som eier gården Øvre Rotvoll, har anket til Høyesterett, forteller sønnen Bjørnar Oust.

- Vi mener det er feil. Vi ser at de prisene som oppnås ved ordinært salg er noe helt annet og høyere enn det som er erstattet her, sier Oust.

Øvre Rotvoll har avgitt 35 mål til Statens vegvesen i forbindelse med utbyggingen Trondheim-Stjørdal. Arealet omfatter Rotvoll-krysset, utvidelsen av Innherredsveien, Omkjøringsveien og Haakon VIIs gate.

Tidligere har underskjønnet i Sør-Trøndelag tingrett kommet frem til at Statens vegvesen skulle betale Øvre Rotvoll drøyt 70 millioner i erstatning for arealet.

Oust viser til at et areal på 35 mål kunne vært solgt som 70 eneboligtomter til 2,5 millioner hver, totalt 175 millioner.

LES OGSÅ PÅ PLUSS: Krever nesten en halv milliard for veiareal

Krevde nesten en halv mrd.

I 2013 sa Regjeringen ja til at 450 mål av Øvre Rotvoll kan bygges ut til boliger. Statens vegvesen mente at arealer brukt til veibygging fra den delen av gården som ikke ble omregulert, skulle det betales erstatning for som landbruksjord. Det er mye lavere enn for utbyggingstomter.

Vegvesenet mente den samlede erstatningen for de 35 målene burde være ti millioner. Tingretten satte erstatningen for arealet til 1950 kroner per kvadratmeter (kvm), 70 millioner. Men Oust-familien mente erstatningen burde være 12 250 kroner per kvm, nesten en halv milliard til sammen.

Begge parter anket derfor til overskjønnet i Frostating lagmannsrett, som satte erstatningen til 40 millioner. De har i motsetning til underskjønnet skilt det mellom erstatning for landbruksjord og utbyggingstomter. For utbyggingstomtene satte overskjønnet erstatningen til 1700 kroner per kvm.

Rettsanvendelsesfeil

Oust-familien har anket overskjønnet til Høyesterett, fordi de mener lagmannsretten har begått rettsanvendelsesfeil.

Lagmannsretten legger til grunn at det avståtte arealet ville blitt bygd ut sist, eller når tomtereserven på Øvre Rotvoll begynner å nærme seg slutten. Derfor har lagmannsretten lagt til grunn en neddiskontering av tomteverdien over 30 år. Jo høyere neddiskonteringsrente i beregningen, jo lavere blir nåverdien av arealet.

Oust mener dette er feil rettsanvendelse.

- Du skal i det minste ha salgsverdien i dag og ikke mindre enn det. Ekspropriasjon skal ikke brukes for å komme frem til en lavere verdi enn ved et ordinært salg. En skal prøve å komme frem til hva to forstandige parter ville kommet frem til ved et ordinært salg, sier Oust.

Bakgrunnen for at Øvre Rotvoll i utgangspunkt krevde en så høy erstatning som nesten en halv milliard, var at de ut over det tapte tomtearealet også ville ha erstattet tapt utbyggingsprofitt og marginalverditapet. Det siste oppstår fordi faste kostnader til infrastrukturutbygging ikke kan fordeles på like mange kvadratmeter bolig som før eksproprieringen.

Ønsket å sette strek

Oust-familien mener det er feil av lagmannsretten å avvise erstatningskravet for næringstap.

«Øvre Rotvoll har som grunneier anført at hvis ekspropriasjonen ikke hadde skjedd, ville man deltatt i utbyggingen av boliger og dermed hatt en utbyggingsgevinst som også kreves erstattet, i tillegg til grunnverdien», står det i anken.

Selv om lagmannsretten kom frem til et høyere erstatningsbeløp (40 millioner) enn hva vegvesenet mente den burde være (10 millioner), valgte de i utgangspunktet å ikke anke til høyesterett, forteller prosjektleder Harald Inge Johnsen i Statens vegvesen Region midt.

- Vi ønsker å sette en strek for saken, selv om vi mener 40 millioner er for høyt. Vi mener samfunnet ikke skal belemres mer med saken, sier Johnsen.

Men siden motparten har anket til Høyesterett, har Statens vegvesen kommet med en avledet anke subsidiert.

- Ti millioner

Der skriver Regjeringsadvokaten at lagmannsretten ved beregning av tomteerstatningen skulle tatt utgangspunkt i hva en eiendomsinvestor ville betalt i dag for 35 mål dyrka mark, som først lar seg bygge ut om minimum 30 år. I overskjønnet er det lagt til grunn en diskonteringsrente på fire prosent. «Det finnes neppe investorer som i dag vil være fornøyd med 4 % rente i avkastning over 30 år før arealet kan utbygges», står det i anken. Regjeringsadvokaten mener renta burde vært 10–12 prosent.

- Markedet vil normalt ikke kjøpe ei tomt som det er så lenge til de kan bygge ut. Derfor skulle den vært neddiskontert til en lavere nåverdi, rundt ti millioner, sier Johnsen.

Ankeutvalget avgjør

Oust mener at Regjeringsadvokaten tar feil.

- Utbyggers prosjektmargin på 12 prosent er en margin, ikke en rente. Salgsverdiene vi finner i markedet er ferdig diskonterte verdier. Oust-familien har for egen del hatt en grei avkastning ved å sitte med eiendommen over lengre tid. Jeg registrerer for øvrig at også ankemotparten mener at alt avstått areal skal verdsettes som utbyggingsgrunn, sier Oust.

Øvre Rotvoll skal komme med tilsvar til anken fra Statens vegvesen, før Høyesteretts ankeutvalg bestemmer om anken skal opp for Høyesterett eller avvises. I så fall blir overskjønnet fra lagmannsretten stående.