Et økende antall kontorer står ledige i Trondheim, og megler og analytiker venter økning.

- Ledighetsøkningen siden oktober i fjor er i hovedsak konjunkturbetinget, fordi det er lavere aktivitet og bedriftene ikke trenger like store kontorer lenger, sier partner og analysesjef Ragnar Eggen i Akershus Eiendom.

I begynnelsen av april sto 7,6 prosent av kontorlokalene i Trondheim ledige, mens andelen var 4,9 prosent i april 2014. Siden registreringen startet i 2008 har det ikke vært så mye ledig kontorareal som nå.

Sammen med Eiendomsmegler 1 Midt-Norge kartlegger Akershus Eiendom kontorlokaler i Trondheim, og 1,24 millioner kvadratmeter (kvm) er med i oversikten.

Har bygd mye nytt

Mens kun 5,6 prosent av kontorene i Midtbyen og på Brattøra og Nyhavna er tomme, står nesten én av ti kvm ledig på Lade, langs Omkjøringsveien og på Ranheim. Ledige kontorer i Radmann-bygget på Leangen, i nybygde Skonnertveien 7 på Grilstad Marina og Tungaveien 30, hvor Evry tidligere leide, utgjør en stor adel av det tomme arealet i disse bydelene. Aker Solution fremleier kontorer i Radmann-bygget, etter at de har kvittet seg med mange ansatte.

- Trondheim og Oslo er omtrent på samme nivå når det gjelder andel oljejobber. Kontormarkedet i Bergen er mer påvirket, og Stavanger mest, av det som skjer i oljebransjen. Problemet i Trondheim er stor nybygging, og det går i stor grad ut over andre gårdeiere enn den som bygger nytt, sier Eggen.

Mens det er lite ledig kontorareal i Lerkendal-området, står hele 12,9 prosent av arealet ledig på Elgeseter og Sluppen, hvor Kjeldsberg har bygd mange nye bygg.

Avdelingsleder i Lars Berger i Eiendomsmegler 1 Midt-Norge sier nærheten til Midtbyen, NTNU, Høgskolen i Sør-Trøndelag (Hist) og St. Olavs Hospital gjør Lerkendal mer populært.

- På Sluppen er det mye internrekruttering, det vil si at leietakerne er i området allerede. Det er bygd nytt for å ta vare på leietakere i området, men det er relativt lite tilflytting av nye leietakere. Kjeldsberg bør derfor stille seg spørsmål rundt beliggenheten i forhold til sentrum, Gløshaugen og sykehuset, sier Berger.

Venter flere tomme kontor

Etterspørselen etter kontorareal gikk ned i Trondheim i fjor, og behovet var 4000 færre kvm enn i 2013. Både Berger og Eggen venter flere ledige kontorer de kommende to årene. Dersom den økonomiske veksten blir så lav som forventet, vil 10-11 prosent av kontorene i Trondheim stå ledige om to år.

De mener risikoen for høy ledighet er størst på Heimdal og Tiller, hele 19 prosent kan stå ledig om to år hvis ingen bedrifter velger å flytte hit

- Ingen vil flytte opp Okstadbakkene. Derfor skjer det en områdekannibalisering på Tiller, der de som bygger nytt vinner, sier Berger.

Han viser til at bygget på rundt 10 000 kvm som entreprenøren Hent bygger på Vestre Rosten nesten er fylt opp med leietagere, samtidig som mye areal er til leie i nabolaget i det gamle Fokus Bank-bygget, Atmel-bygget og Trekanten.

Samtidig venter ikke Eggen og Berger noen stor økning i ledige kontorer sentralt i byen.

- På Øya, Elgeseter, Brattøra og i sentrum er ledigheten nesten for lav. For å ha et marked i balanse må man ha en ledighet på fem-seks prosent for å ha nok å velge i for leietakerne, sier Berger.

Venter prisnedgang

Husleiene er høyest i sentrum. Mens typisk normal høy standard koster 1500 kroner per kvm, koster nye kontorer med høy standard 2200 kroner per kvm. Berger og Eggen sier prisene på leie av kontorlokaler har flatet ut, og de venter en nedgang på nybygg.

- De har gått sidelengs i sentrum og til og med Lerkendal. Sentrum beveger seg lite, mens bygg i randsonen er fem prosent ned. Svært dårlige bygg er det usikkert om man får leiekontrakter i overhodet, sier Eggen.

I år vil det ferdigstilles 44 000 kvm nytt kontorareal i Trondheim. I 2016 og 2017 venter Eggen og Berger en halvering, og at det til sammen ferdigstilles i underkant av 40 000 kvm.

- Det skyldes delvis konjunkturene, og at ingen nå setter i gang nybygg uten leietakere. Årets nybygg ble leid ut i 2013-14, da det var flere leietakere på søk. Men i år og neste år blir det et mindre marked. Konjunkturene spiller inn mer, men også hvilke bedrifter som flytter, som er litt tilfeldig, sier Berger.

Bygges om til bolig

Eggen anslår at 65 000 kvm per år konverteres fra kontorer til boliger i Oslo, og at det nå også kommer slike prosjekter i Bergen og Trondheim. Han sier det bidrar til at markedet blir bedre og at gamle, usentrale bygg forsvinner.

- Hovedgrunnen er at boligprisene har blitt så høye at det lønner seg. Særlig i randsonen lønner det seg, sier Eggen.

- I Trondheim ser vi at dette til en viss grad skjer på Lade, men vi tror også at områder som Ila og Marienborg vil få konvertert noe kontorareal til bolig, sier Berger.