Det siste året har boligprisene økt med 7,8 prosent i Trondheim. Gjennomsnittsprisen på boliger solgt i Trondheim i august i år var rett i underkant av 3,4 millioner kroner. Om denne prisveksten fortsetter vil det bety at gjennomsnittsprisen på boliger kommer til å være snaut fem millioner om fem år og over syv millioner kroner om ti år.
- Boligprisveksten er et utslag av at realrenten etter skatt er ekstremt lav. Det handler om et manipulert lavt rentenivå mer enn noe annet. Prisveksten er i stor grad gjeldsfinansiert, og det er en grense for hvor mye gjeld en økonomi kan ha, sier Elisabeth Holvik, sjeføkonom i Sparebank1.
En rask runde på Finn.no viser at for 3,3 til 3,4 millioner kan du i dag få:
57 kvadratmeter med ett soverom på Rosenborg.
60 kvadratmeter med to soverom på Ranheim.
90 kvadratmeter med tre soverom på Byåsen.
Anniken Kjøsnes er i Trondheim for å ta videreutdanning, men bor i Malvik. Hun synes boligprisene i Trondheim er i overkant høye.
- Det er jo omtrent det samme som jeg og mannen min betalte for eneboligen vi har i Malvik. Det hadde vært uaktuelt å gjøre et forsøk på å komme seg inn i boligmarkedet i Trondheim, sier hun.
- Boligprisveksten i Trondheim er svært sterk
- Avhengig av snille foreldre
Hun er i Trondheim for å ta videreutdanning med kollega Ingri Landsem Haugen. De er begge 29 år, utdannet sykepleiere, har faste jobber, boliger enten ferdige eller under oppføring og «alt på stell» som de selv sier. Det er de glade for.
- Det blir jo helt umulig for dem som skal inn i boligmarkedet når prisene er så høye, sier Haugen.
- Skal det gå å komme inn i boligmarkedet her i byen er en helt avhengig av en fullpakket BSU eller snille foreldre, legger Kjøsnes til.
Kuppet enebolig med høyt bud før visning
Trønderske boligeksperter er bekymret over stigende boligpriser
- Kunstig høy etterspørsel
Holvik forteller at bolig har gått fra å være noe en kjøper for å bo i selv til noe en investerer i, og omtaler prisveksten som en ubalanse.
- Det er null avkastning på å sette pengene i banken, noe som presser folk til å ta høyere risiko. I Norge har det slått ut i at veldig mange ønsker å investere i eiendom, noe som har gjort at det er en kunstig høy etterspørsel. Det gjør oss veldig sårbare hvis det kommer sjokk i norsk økonomi. Historien forteller at slike perioder med gjeldsdrevet vekst blir fulgt av nedgang, fortsetter sjeføkonomen.
Pris vokser mer enn lønn
Sjeføkonomen mener det er umulig å spå om det vi ser er en boble, og når den eventuelt vil sprekke, men er overbevist om prisveksten ikke kommer til å fortsette.
- Jeg har trodd at prisene skulle vokse mindre enn de har gjort. Det er ikke bærekraftig på sikt å øke gjelden år for år. Særlig ikke for Norge som skal inn i en periode med eldrebølge og lavere inntekter fra oljebransjen.
La oss ta et tenkt eksempel. «Sara» er 20 år, har nettopp startet på studiene, og forventer å være i full jobb om fem år. Da tenker hun også å gå inn i boligmarkedet.
Hvis vi antar at «Sara» når hun er ferdigstudert får en gjennomsnittlig lønn, og at lønnsveksten i årene fremover holder seg stabil rundt 2,6 prosent slik den var i 2015, vil «Sara» ha i underkant av 34.000 kroner å rutte med etter skatt når du skal begynne å se etter bolig.
Om hun da kjøper en gjennomsnittsbolig, og boligprisveksten har holdt seg på 7,8 prosent årlig vil hun om fem år måtte betale 16.754 kroner per måned i renter og avdrag, basert på tall fra DNB sin lånekalkulator. Det er over fem tusen mer i måneden enn om hun hadde kjøpt den samme boligen i år, justert for lønnsøkning, og utgjør halvparten av månedslønnen i en normalmåned etter skatt.
- Begrenset hvor lavt prisene kan falle igjen
- Vi er blitt litt likegyldige til gjeld, og tåler å ha høyere gjeld bedre enn det vi gjorde tidligere. Det er en optimisme som driver prisene, fortsetter sjeføkonom Holvik.
- Jo lengre dette fortsetter, desto mer sårbare blir vi. Når folk låner penger av banker i Norge må de låne penger fra utlandet. Da er vi avhengige av at bankene i utlandet vil låne oss penger, og så urolig som verden er blitt er det mye som kan skje.
Tilbake til eksemplet. La oss si at ting ikke går helt som planlagt for «Sara». Hun får en jobb med gjennomsnittslønn, men må vente i ti år før hun kommer seg inn i boligmarkedet. Lønnsveksten vil ha ført til at hun har i overkant av 38.000 utbetalt i måneden, men boligprisveksten vil gjøre at hun hver måned må betale over 24.000 kroner i renter og avdrag. Det utgjør 63 prosent av lønnen hennes.
Så ekstremt tror ikke Holvik det kommer til å bli. Men selv om sjeføkonomen er klar på at boligprisene ikke kan fortsette denne veksten til evig tid, og mer enn antyder at vi kommer til å se et prisfall på boliger i fremtiden, kan hun dog berolige de av oss som allerede sitter på en bolig en smule.
- Det er klart at prisene har steget så mye at det er begrenset hvor lavt de kan falle igjen. Kjøper en for å bo der selv er ikke et prisfall så farlig. Problemet kommer først om en blir presset til å selge på et ugunstig tidspunkt, avslutter hun.