Rundt 60 000 kvadratmeter med kontor ferdigstilles i Trondheim i år, og det har aldri blitt bygd så mange kontorer i byen tidligere.

- Trondheim har hatt utbyggere som har villet realisere nye prosjekter, som Entra, KLP og Koteng. Når de bygger kontorbygg med lange leiekontrakter er de attraktive salgsobjekt. Utbyggerne har ulike perspektiv, noen vil eie selv mens andre vil selge videre, sier næringsmegler Hans Norderud i DNB Næringsmegling.

foto
Hans Norderud i DNB Næringsmegling forteller at det er liten forskjell i husleie mellom nye og gamle kontorer.

Dette er fjerde år på rad med høy byggeaktivitet i Trondheim. Det er ferdigstilt 175 000 kvadratmeter kontorareal de fire siste årene i byen, viser en oversikt fra DNB Næringsmegling.

I de fem store kontorbyggene som ferdigstilles i år, er det plass til 2500–3000 ansatte, og dette er langt mer enn den forventede sysselsettingsveksten på 0,9 prosent i Trondheim i år tilsier at det er behov for.

Mens bedrifter flytter inn i nybyggene, fører det til at eldre kontorer blir tomme, forklarer megleren.

- Liten forskjell i husleie

- Å velge mellom et bygg som er gammelt og et som er nytt, gir liten prisforskjell i husleie, og da velger leietaker det som er nytt, sier Norderud.

Det er den store utbyggingen som sørger for at nytt ikke koster så mye mer å leie enn eldre kontorer.

- Når det bygges ut så mange prosjekter som i Trondheim, blir det stor konkurranse om attraktive leietakere. Så mange valgmuligheter gjør noe med prisnivået. Det er ikke som i Oslo, hvor utleier kan kreve langt mer differensierte priser med topp nivå langt over prisnivået i Trondheim i CBD-området (det sentrale forretningsområdet, journ.anm.), sier Norderud.

Han viser til at den store nybyggingen i Trondheim gjør at 4,5 prosent av den samlede kontormassen er nybygg her, mens i Oslo utgjør nybygg kun én prosent av totalmarkedet.

Utfordrende å leie ut eldre

Norderud forteller at preferansene til bedriftene som leier kontorer har endret seg noe, og at de nå er mer opptatt av det som kalles miljøbygg.

- Eldre kontorer er dårligere når det gjelder energieffektivitet, og de har dermed høyere driftskostnader. De er ikke så arealeffektive som nye bygg, og har ofte store fellesarealer og er derfor utfordrende å leie ut, sier Norderud.

Han viser blant annet til at Pirsenteret på Brattøra som har store vrimlearealer, kan bli utfordrende å leie ut når Handelshøyskolen BI flytter derfra. Det blir også store ledige arealer når Reinertsens ansatte flytter ut av Pirsenteret og til Aker Solutions lokaler på Leangen.

- Ansatte setter større krav til arbeidsplassen i dag, og arbeidsgiverne vil derfor tilby attraktive lokaler, hvor også miljøperspektivet kommer sterkere inn, sier Norderud.

foto
I Trondheimsporten på Sorgenfri skal Nav og Trondheim kommune leie lokaler av Entra.

Vokser ut av lokalene

Telenor-senteret på Tyholt, Otto Nielsens veg 12, er for tiden under utbygging. Her bygges det 10 000 nye kvadratmeter med kontor, som Nordic Semiconductor skal flytte til i år.

- Nordic Semiconductor har vokst med mer enn 30 ansatte hvert år, og da har det tvunget seg frem et behov for mer areal. Nordic Semiconductor flytter fra 4500 kvadratmeter som blir ledig i senteret. Der er vi i gang med å få på plass leietakere.

Norderud viser til at eieren av Telenor-senteret, det private investeringsselskapet Fortin, har tilpasset de eldre delene av bygget til leietakernes krav, og peker blant annet på at møterom, stor kantine og resepsjon trekker opp.

Flere tomme kontorer

Den rekordstore utbyggingen av nye kontorer, fører til at andelen ledige kontorareal vil øke til nesten 12 prosent i Trondheim neste år, ifølge DNB Næringsmegling. Ledigheten er størst i Fossegrenda med 17 prosent, etterfulgt av Heimdal med 15 prosent og området Lade, Leangen og Ranheim med 13 prosent.

- Ledigheten kommer til å øke en del i Trondheim, og blir over elleve prosent. Jeg tror det blir mer konvertering av kontorer til bolig enn det har vært. Det har vært en voldsom konvertering i Oslo, der flere kontorbygg er tatt ut av markedet enn det som blir tilført. Boligprisene i Oslo sammen med mangelen på tomter, gjør det lønnsomt. I Trondheim er det godt med tomter, men boligprisutviklingen er bra, så det er potensial for konvertering her også. Foreløpig er det flest industribygg som er konvertert til bolig, men nå kommer også kontorbyggene.

Næringsmegleren viser blant annet til at Rambølls kontorer i Ila, Autronicas tidligere lokaler på Lade og Voksenopplæringen i Mellomveien alle skal konverteres til boliger.

foto
Rambøll flytter inn i nye kontorer på Dora i år. I dag har de lokaler i Ila.

- Krever ikke parkering lenger

Mens krisen i oljenæringen har ført til at det har blitt mange ledige kontorer i Stavanger og Bergen, er ikke Trondheim så rammet av oljeprisfallet, ifølge Norderud.

Andelen ledige kontorer er lavest langs strekningen Elgeseter-Lerkendal, med én prosent. I sentrum er det også lite ledig, kun fem prosent.

- Store leietakere prefererer sonen fra sentrum til Sluppen, og få etterspør beliggenhet i den ytre randsonen. Derfor er det viktig at ny trase for superbuss dekker kontorklustrene. Det demper også kravene fra leietakere med hensyn til parkering. Tidligere var det et krav fra leietakerne at de måtte ha parkering, men yngre ansatte i bedriftene har vent seg til at det ikke er parkeringsplasser.