Det betyr at det ble omsatt for 1,7 milliarder mer enn i 2016.

Salget av Trondheim Innovation Center på Tyholt og hovedkontoret til Sparebank 1 SMN i Søndre gate på slutten av fjoråret, sørget for økningen.

Administrerende direktør Knut Efskin og partner Rune Husby i Norion Næringsmegling peker på at det i Trondheim er et differensiert næringsliv og en stor offentlig sektor som er leietakere.

- Nå tjener Trondheim på næringssammensetningen. Det oppleves som et åpent, trygt og likvid marked. Kjøper du eiendom i Trondheim, kommer du deg også ut av det hvis du vil det, sier Husby.

Nesten 800 mill.

Norion Næringsmegling meglet salget av Trondheim Innovation Center helt på tampen av fjoråret.

Kontoreiendommen på 29 000 kvadratmeter ble solgt for mellom 755 og 800 millioner kroner fra det private investeringsselskapet Fortin til et syndikat satt sammen av Clarksson Platou Real Estate. De største leietakerne er Telenor, Nordic Semiconductor og rådgivningsselskapet Cowi.

- Budkamp om bank

Det nest største salget i fjor var Sparebank 1 SMNs salg av bankens hovedkontor i Søndre gate 4–10 i november. Den nyeste delen ble solgt til Rema-gründer Odd Reitans selskap E. C. Dahls Eiendom for 755 millioner kroner. Reitan-selskapet hadde forkjøpsrett på eiendommen, og trådde inn i det høyeste budet.

Avdelingsleder Joar I. Kjeldseth i Eiendomsmegler 1 Næringsmegling Midt-Norge vil ikke fortelle hvem som hadde det høyeste budet.

- Det var fire budgivere, hvor både livselskap og syndikeringsaktører var representert. Det ble en aktiv budrunde før vi var i mål, sier Kjeldseth.

foto
Sparebank 1 SMN solgte sist høst det nye hovedkontoret i Søndre gate som sto ferdig i 2010. Foto: Richard Sagen

Billigere enn Oslo

Han kaller 2017 for et veldig aktivt år.

- Det har sammenheng med at flere store eiendommer har vært i markedet. Det er ikke så mange av dem i Trondheim, men i 2017 har det vært et etterspørselsoverskudd for denne type eiendommer som flere har benyttet seg av, sier Kjeldseth.

- Prisene på eiendom har økt, og det skyldes et lavt rentenivå. Det er veldig mye kapital som vil inn i markedet. Kjøperne er ofte syndikat som henter inn kapital. Ved kjøp av eiendom i Trondheim ligger yielden (avkastningen, journ.anm.) rundt 5,5 prosent, mens den ligger rundt 4,5 prosent i Oslo for tilsvarende eiendommer. Da blir det interessant å kjøpe i Trondheim, hvor det er bedre avkastning, sier Efskin i Norion.

foto
Adm.dir. Knut Efskin (til høyre) og partner Rune Husby i Norion Næringsmegling har lokaler i Koteng Eiendoms Trondheim Maritime Senter på Nyhavna. De meglet salget av Trondheim Innovation Center i fjor.

- Lav rente

Yield er forenklet sagt leieinntektene delt på markedsverdien av eiendommen, og angir kontantstrømmen som skal dekke rentekostnader og andre kostnader. Dyre eiendommer med god beliggenhet, har lavest yield.

- Eiendommer med god beliggenhet, solide leietakere og lange leiekontrakter oppleves sikkert, og da senkes avkastningskravet som igjen medfører høyere eiendomsverdi, sier Kjeldseth.

Han påpeker også at å sette pengene i banken eller i obligasjoner ikke gir særlig rente nå.

- Med dagens rentebilde er det stor sannsynlighet for ingen eller negativ realavkastning i store deler av rentemarkedet. Differansen mellom løpende avkastning i eiendom og renteplasseringer er derfor betydelig, sier Kjeldseth.

Selger blir medeier

Det tredje største eiendomssalget i Trondheim i fjor var R. Kjeldsbergs salg av Stålgårdene på Sluppen for rundt 580 millioner. Eiendomsutvikleren fortsatte som medeier med 28,5 prosent i det nye eierselskapet, og Frost Eiendom er en av de nye eierne.

foto
Stålgården nord bygd av Kjeldsberg på Sluppen, vant Eiendomsprisen 2015. Foto: KJELDSBERG SLUPPEN

Engrosbedriften Maske solgte hovedkontoret på Løvåsmyra på Tiller for rundt 400 millioner til et syndikat med investorer satt sammen av NRP Finans. Det pågår fortsatt en gjennomgang av selskapet i forkant av en endelig handel.

- Det er stort sett nye, moderne og rasjonelle bygg som er leid ut på en god måte som selges. Finanskapitalen tar lite risiko. Gamle bygg med korte leiekontrakter og som er «miljøsvin» har ikke samme prisutvikling, og da er yielden høyere, sier Husby.

- Mange av eiendommene er kjøpt av aktører utenfor Trondheim. Når vi selger til en syndikeringsaktør så blir ofte den lokale selgeren med på eiersiden i det nye selskapet, som tilrettelegges. Dette skaper trygghet og lokal forankring, som igjen gjør det lettere hente inn resten av egenkapitalen, sier Kjeldseth.

Fra bolig til kontorer

DNB Næringsmegling sto tidlig på fjoråret for salget av det nye Nav-bygget i Falkenborgveien på Leangen. Også her var det et syndikat med investorer som kjøpte fra Hoff-familiens selskap Realinvest, forteller direktør John Edvin Arnstad DNB Næringsmegling i Midt-Norge.

- Syndikatørene markerer seg på de større og nyere byggene som blir oppført og omsatt. Flere av disse syndikatene blir finansiert gjennom obligasjonslån. Men de lokale, både etablerte og nye aktører, har tatt flere posisjoner og begynt å kjøpe en del. Utviklingen i boligmarkedet gjør interessen for næringseiendom med riktig beliggenhet større. Noen av boligentreprenørene har også fått større interesse for næringseiendom, sier Arnstad.

Han peker også på at næringseiendommer med riktig beliggenhet kan konverteres til bolig etter hvert.

Det er bygd mye nytt kontorareal i Trondheim de siste årene. Det har ført til tomme kontorer i eldre bygg i randsonen. Høyest er ledigheten på Tiller, Heimdal og i Fossegrenda, hvor 17,5-20 prosent av kontorarealet står tomt, opplyser Kjeldseth.

- For lave boligpriser

I Oslo er andelen ledig kontorareal mye mindre enn i Trondheim, fordi gamle kontorbygg er konvertert til boliger. Denne utviklingen ser vi ikke like mye i Trondheim.

- Her skjer det stort sett med industri- og lagerbygg. Foreløpig er tomteprisen så høy for kontoreiendommene, at boligprisnivået i Trondheim ikke er høyt nok til at det lønner seg, sier Husby.